Acceptat înainte de autorizația de construire - acceptarea este posibilă în avans
Poate dura ceva timp până la acordarea autorizației de construire, chiar dacă toate documentele cererii au fost depuse în totalitate. Cu toate acestea, planificatorul poate transmite clientului un plan de aprobare completat în prealabil
De Sven Kerkhoff
Situația este (din păcate) foarte familiară pentru mulți arhitecți: Deși arhitectul a depus cererea de construcție semnată de client în urmă cu câteva luni și autoritățile nu s-au plâns de nicio incompletitudine, autorizația de construire este încă mult timp. Pentru planificatorul comandat numai cu furnizarea planificării aprobării, de exemplu pe baza fazelor de la 1 la 4, se pune întrebarea dacă va trebui să aștepte atât de mult până când clientul acceptă acest serviciu, care, în opinia sa, a fost deja finalizat în totalitate. Acest lucru ar însemna că el va putea să-și prezinte factura finală numai după obținerea aprobării, iar perioada de garanție, de asemenea, începe doar să curgă. Cu toate acestea, acest lucru nu trebuie să fie cazul.
Serviciu furnizat cu cerere, nu numai cu aprobare
În cazul punerii în funcțiune până la planificarea aprobării, cu excepția cazului în care se convine altfel, se datorează crearea unui plan aprobabil permanent. Acest serviciu este furnizat cu depunerea documentelor de planificare corespunzătoare și nu numai cu obținerea autorizației de construire (cf. BGH BauR 1998, 579). Cu toate acestea, acest lucru se aplică numai dacă planificarea este cu adevărat completă și fără defecte, adică nu mai este nevoie de ajustări sau completări și nu au fost inițiate condiții de schimbare a conținutului (vezi Seifert/Fuchs, în: Fuchs/Berger/Seifert, Beck'scher HOAI- und Comentariul juridic al arhitecților, marja nr. 163 la § 34).
În plus față de furnizarea serviciului, este necesară acceptarea acestuia și transmiterea unei facturi finale verificabile, astfel încât taxa să fie datorată (Secțiunea 15 (1) HOAI). Dreptul la acceptare există imediat ce lucrarea arhitecturală a fost produsă în conformitate cu contractul (Secțiunea 640 Paragraful 1 Sentința 1 BGB). Este adevărat că atunci când se depune cererea de construcție, de multe ori nu există o declarație explicită din partea clientului că acesta va accepta serviciile de arhitectură ca fiind în esență în conformitate cu contractul, astfel încât nu există o acceptare explicită.
Cu toate acestea, cel puțin cu un client competent, așa cum a decis recent OLG Köln (decizia din 21 februarie 2019, Az.: 16 U 140/18 = BauR 2019, 1199), se poate presupune că acest lucru este implicat odată cu semnarea cererii de construcție, adică printr-o acțiune coerentă, indică faptul că planificarea aprobării și, prin urmare, performanța arhitectului trebuie să fie acceptate în conformitate cu contractul. În ceea ce privește obiecția conform căreia constructorul nu a putut să știe încă în acest moment dacă permisul va fi acordat, OLG Köln explică cu o claritate îmbucurătoare: „Arhitectul are faptul că autoritatea de construire emite de fapt o autorizație de construire pe baza documentelor de planificare care pot fi aprobate permanent fără influență. Acest risc se încadrează în sfera clientului, care ar putea fi nevoit să își exercite dreptul de a construi în temeiul dreptului public. "
Cu toate acestea, condiția prealabilă pentru asumarea unei acceptări implicite rămâne aprobarea planificării (a se vedea BGH BauR 1999, 934).
Calculul anticipat reduce potențialul pentru litigii
Momentul acceptării, care a făcut obiectul cazului specific, este deosebit de important pentru începutul perioadei de garanție. Cu toate acestea, pentru practica contabilă, decizia OLG Köln poate fi utilizată doar într-o măsură limitată, deoarece înainte de primirea autorizației de construire, îndoielile reziduale relevante cu privire la exhaustivitatea și aprobarea documentelor prezentate pot rămâne pentru planificator în cazuri individuale. Lipsa unei reclamații din partea supravegherii clădirii (de exemplu conform articolului 71 Abs. 1 S. 2 BauO NRW 2018) nu este în acest sens prea semnificativă. Prin urmare, poate fi recomandabil să se afirme inițial determinarea de bază, planificarea preliminară și proiectul doar cu o factură în avans, astfel încât litigiul cu privire la aprobarea planificării să nu se desfășoare în conformitate cu legislația civilă dincolo de procedura administrativă și poate fi necesar să dovedească acest lucru separat.
În plus, din motive de securitate juridică, este întotdeauna recomandabil să solicitați o declarație expresă de acceptare de la client și să nu vă bazați pe o acceptare implicită (a se vedea DAB 12.2013, „Acceptare indispensabilă”). Cu siguranță, se poate face referire la hotărârea Curții Regionale Superioare din Köln dacă clientul ar trebui să se ferească de a face o astfel de declarație în același timp cu semnarea cererii de construcție.
Pentru informații de fundal suplimentare, actualizate despre acceptare, vă rugăm să consultați articolul „Pierderea în greutate ușoară” din DAB 05.2018. Printre altele, este vorba despre faptul că arhitecții au avut întotdeauna o cerere împotriva constructorului pentru o declarație de acceptare dacă și-au îndeplinit în mod esențial serviciul în conformitate cu contractul și, timp de doi ani, de asemenea, un drept legal la acceptarea parțială de la acceptarea ultimului serviciu de către contractant Antreprenor. Acceptarea parțială poate și trebuie convenită contractual în unele cazuri - cum ar fi înainte de punerea în funcțiune cu administrarea proprietății.
Dr. Sven Kerkhoff este consilier juridic la Camera Arhitecților din Renania de Nord-Westfalia