Costurile cu energia electrică fac parte din costurile suplimentare (de închiriere)
Întrebarea dacă costurile cu energia electrică fac parte din costurile de închiriere auxiliare este de fapt ușor de răspuns. Cu toate acestea, în practică conține explozivi. Acest lucru are legătură cu faptul că energia electrică utilizată în casă nu este menționată ca un tip suplimentar de cost suplimentar în Ordonanța privind costurile de funcționare.
Problema este de obicei înregistrată doar superficial pe forumurile de pe Internet. Fundalul relevant rămâne în întuneric. Unii proprietari cad în capcana puterii.
Ne uităm la întrebarea cum și dacă electricitatea curge în costurile auxiliare ale chiriașului și cum să evităm de la început problemele cu această întrebare.
Prezentare generală: costurile cu energia electrică (în costurile suplimentare) - cine plătește ce?
1. Este ușor cu electricitatea generală
În Ordonanța privind costurile de funcționare, costurile cu energia electrică sunt descrise ca alocabile numai dacă sunt suportate pentru case de scări și camere comune, cum ar fi subsoluri, spălătorii sau facilități în aer liber (secțiunea 2 nr. 11 BetrKV). Același lucru este valabil și pentru costurile de funcționare a electricității pentru sistemul de încălzire. Nu există nicio mențiune a electricității rezidențiale nicăieri în Ordonanța privind costurile de funcționare.
2. Caz ideal: chiriașul se înregistrează la utilitățile municipale
În cel mai simplu caz, este instalat un contor electric separat pentru fiecare apartament dintr-o clădire de apartamente. Fiecare locatar se înregistrează ca utilizator la compania locală de utilități publice și își ia electricitatea de acolo. Alternativ, el își poate obține, de asemenea, electricitatea de la un alt furnizor de energie electrică prin intermediul rețelei de utilități. El își plătește consumul de energie electrică măsurat prin contorul de energie electrică direct furnizorului de energie electrică. Proprietarul este apoi lăsat afară. În acest scop, proprietarul a convenit în mod clar cu chiriașul că chiriașul se înregistrează la utilitatea publică ca cumpărător de energie electrică. Dar nu este întotdeauna atât de simplu. Adesea nu există un astfel de acord. Și apoi apare o dispută.
3. Exemple de contracte de închiriere nu menționează electricitatea rezidențială
Deoarece Ordonanța privind costurile de funcționare nu menționează direct energia electrică din apartament ca element de cost operațional, electricitatea de la chiriașul individual nu este înregistrată acolo. Deci, dacă contractul de închiriere se referă la Ordonanța privind costurile de funcționare, electricitatea pentru locuință este lăsată deocamdată în afara.
Acordurile de închiriere model care nu oferă spațiu pentru acordul „altor costuri de funcționare” sunt deosebit de diabolice. Se vorbește doar despre chiria rece plus o plată în avans pentru costurile de funcționare conform BetrKV plus o plată în avans pentru costurile de încălzire și apă caldă. Dacă chiria totală este indicată ca chirie, inclusiv chiria plus plata în avans pentru costurile de încălzire și apă caldă, costurile cu electricitatea apartamentului sunt excluse. Dacă uitați apoi să fiți de acord ca chiriașul să se înregistreze la utilitățile municipale, proprietarul trebuie să presupună că energia electrică pentru apartament este acoperită de chiria de bază. Chiar dacă costurile de funcționare conform BetrKV sunt enumerate în detaliu, se trece rapid cu vederea faptul că energia electrică utilizată în apartament nu este atunci desemnată. Acest tip de formulare în modelul contractelor de închiriere este, de asemenea, înșelător pentru chiriaș și pur și simplu ostil proprietarului. Este cauza multor dispute.
4. Așa apare problema
Costurile auxiliare forfetare convenite cu chiriașul pentru a compensa costurile auxiliare specificate în Ordonanța privind costurile de funcționare nu includ electricitatea din apartament. Dacă nu se convine altfel, proprietarul plătește consumul chiriașului din propriul buzunar. Dacă chiriașul nu se înregistrează la compania de utilități publice și consumul său de energie electrică rulează pe contorul de energie electrică al proprietarului, nu trebuie să plătească nimic. Pentru că nu a încheiat un acord cu proprietarul în acest sens. În cazul în care proprietarul dorește să factureze consumul de energie electrică al chiriașului, chiriașul consideră că consumul său de energie electrică este acoperit de costurile auxiliare forfetare, cu excepția cazului în care se convine altfel. Lipsește un acord expres conform căruia chiriașul ar trebui să plătească pentru electricitate. Atunci proprietarul este prostul.
5. Aceasta rezolvă problema
Dacă proprietarul nu dorește să plătească el însuși electricitatea chiriașului, el trebuie să fie de acord în mod expres cu chiriașul ca chiriașul să se înregistreze la utilitatea publică el însuși. Consumul său de energie electrică este apoi facturat la contorul de energie electrică. Alternativ, proprietarul poate obține el însuși energia electrică de la furnizorul de energie electrică. Chiriașul plătește apoi proprietarului o taxă forfetară de electricitate sau o plată în avans pentru consumul său de energie electrică.
Cu alte cuvinte: întrucât eșantionul de contracte de închiriere necesită în mod tacit cunoașterea acestor condiții, problema apare în practică că energia electrică a chiriașului trece peste contorul proprietarului, chiriașul nu se înregistrează la serviciile publice și proprietarul dorește să factureze consumul de energie electrică al chiriașului. . Facturarea este ineficientă, deoarece proprietarul nu a încheiat un acord cu chiriașul cu privire la energia electrică a apartamentului său.
6. Ajutoare pentru formularea contractului de închiriere
În consecință, transferarea consumului de energie electrică rezidențială către chiriaș necesită un acord contractual (AG Nidda WuM 1990, 312). Proprietarul trebuie să fie de acord într-un contract de închiriere cu chiriașul ...
- că chiriașul plătește costuri de funcționare în plus față de chirie conform Ordonanței privind costurile de exploatare
- și Electricitatea din apartament este facturată prin intermediul contorului de energie electrică ca costuri suplimentare de funcționare
- și chiriașul plătește și o rată forfetară sau o plată în avans pentru energia electrică din apartament.
- Alternativ, se poate conveni ca chiriașul să se înregistreze direct la utilitatea municipală. Doar atunci nu este nevoie să conveniți cu o taxă unică sau cu plata în avans cu proprietarul.
7. Schimbarea contractului prin plata tacită a energiei electrice pentru apartament?
Conform unei decizii a BGH (VIII ZR 146/03 în WuM 2004, 292), datorită anilor de practică (în acest caz 9 ani), ar trebui să se presupună că părțile ar fi convenit tacit asupra unei modificări a contractului. Ulterior, BGH a decis (VIII ZR 14/06 în WuM 2008, 225) că un contract de modificare tacită nu poate fi încheiat prin simpla trimitere a unei declarații privind taxa de servicii. Ar trebui să existe circumstanțe suplimentare din care voința locatarului să poată fi recunoscută pentru a fi de acord cu modificarea contractului de închiriere.
Ai nevoie de mai multe informații? Aici puteți găsi alte articole potrivite: