Cumpărarea proprietății în cuplu
Achiziționarea de bunuri imobiliare este o etapă crucială în viața unui cuplu, indiferent de modul de organizare a relației alese de cumpărători. Indiferent dacă sunt în concubinaj, uniune civilă sau chiar căsătoriți, achiziționarea de bunuri imobiliare este totuși un moment plin de simbolism în care poate fi tentant să nu se amestece în lege. Cu toate acestea, în acest caz legea constituie un instrument de prognoză, optimizare și transmitere care nu trebuie neglijat pentru a dubla stabilirea durabilă a cumpărătorilor, cu o securitate juridică sporită.
Va fi necesar să se facă distincția între două tipuri de comportament: un pasiv, lăsând legea să se ocupe de procesarea achiziției (I), celălalt activ preluând soarta proprietății în timp (II).
I - Ipoteza pasivă: aplicarea subsidiară a legii.
De asemenea, trebuie să distingem aici în funcție de situația cuplului: căsătorit (A), parteneriat civil (B) sau în concubinaj (C).
A -Aplicarea regimului juridic cuplului căsătorit: între proprietate proprie sau achiziție.
Vom argumenta pe ipoteza unui cuplu căsătorit fără contract de căsătorie, care dorește să dobândească bunuri imobile după căsătorie. Prin urmare, acestea sunt supuse regimului juridic al comunității redus la achiziții (articolul 1400 din Codul civil).
Situația este diferită în funcție de natura comună (1) sau specifică (2) a fondurilor utilizate pentru finanțarea achiziției proprietății.
1) Finanțarea prin fonduri mutuale.
În principiu, toate bunurile dobândite în timpul căsătoriei sunt comune (articolul 1401 C.civ), cu excepția celor primite prin moștenire sau dar (articolul 1405 C.civ).
Prin urmare, câștigurile și salariile soților, chiar plătiți într-un cont deschis în numele unic al unuia dintre soți, sunt fonduri comune.
Dacă astfel de fonduri comune sunt utilizate pentru finanțarea achiziției de bunuri imobiliare, acesta din urmă va fi, de asemenea, un bun comun asupra căruia soții vor avea puteri concurente de gestionare de zi cu zi și puteri de dispunere, uneori limitate de regimul juridic, alteori de regimul primar imperativ.
Această metodă de achiziție are apoi repercusiuni, atât asupra divorțului, cât și asupra morții.
În timpul căsătoriei, bunul rămâne obișnuit și, dacă constituie acomodare familială, soții nu vor putea să efectueze actele care asigură destinația familială a cazării menționate fără celălalt (articolul 215 C.civ).
• În cazul dizolvării comunității prin cauza divorțului, se procedează la lichidarea acesteia.
Ca atare, proprietatea comună trebuie, în principiu, împărtășită.
În contextul unui divorț de comun acord, apar trei ipoteze:
Fie proprietatea comună este vândută unui terț înainte de divorț, iar încasările din vânzare sunt distribuite între soți în conformitate cu drepturile lor în comunitate;
Fie unul dintre soți cumpără drepturile celuilalt;
Fie soții decid să scoată proprietatea comună din sfera lichidării prin încheierea unui acord notarial de proprietate comună care trebuie publicat în oficiul de carte funciară.
În contextul unui divorț contencios și în absența unui acord înainte de pronunțarea divorțului și în cazul unui dezacord persistent de către un notar desemnat prin hotărâre sau prin ordinul de neconciliere, care va întocmi un raport de dificultate, judecătorul familiei va fi chemat din nou să împărtășească comunitatea care cuprinde proprietatea în litigiu.
Ca atare, o alocare preferențială poate fi solicitată de un soț, chiar dacă nu are dreptul.
• În cazul morții unuia dintre soți, soțul supraviețuitor primește o vocație juridică variabilă în funcție de cazul concurenței cu alți părinți succesivi.
În orice caz, dacă proprietatea comună a constituit reședința principală și locul efectiv de reședință al soțului supraviețuitor, acesta din urmă are dreptul anual la o locuință (apoi articolele 763 și 764 C.civ) permițându-i să rămână acolo până moartea sa. Acest drept pe viață la locuință vine ca o deducere din vocația sa juridică, din care va fi, de asemenea, necesar să se scadă toate cadourile pe care le-ar fi primit de la soțul decedat (articolul 765 C.civ).
În plus, soțul supraviețuitor își primește vocația de moștenire fără să datoreze impozitul pe moștenire (articolul 796-0 bis din Codul fiscal general). Prin urmare, el poate colecta în mod logic imobilul, indiferent dacă este comun sau propriu.