Investiții de închiriere Rezumatul regimurilor fiscale aplicabile Cum se alege
Investiția în proprietăți de închiriere este un obiectiv important pentru câțiva dintre noi. Din păcate, complexitatea reală a impozitării veniturilor obținute din exploatarea clădirii este o sursă de dificultăți adesea exagerate.
Prin urmare, vă sugerez să furnizați un rezumat al principalelor regimuri fiscale aplicabile investițiilor de închiriere. Evident, puteți găsi toate aceste sisteme fiscale detaliate prezentate în cartea mea „Investiții în proprietăți imobiliare” lansată la începutul anului 2018 (și, prin urmare, actualizate cu cele mai recente legi fiscale).
Închiriere goală, închiriat mobilat sau para-hotel: Trei regimuri fiscale ... pentru trei piețe diferite ?
Aceasta este prima întrebare la care investitorul de închiriere va trebui să găsească un răspuns: În cazul în care clădirea va fi utilizată ca închiriere goală sau ca închiriere mobilată ?
Dar atenție, răspunsul la această întrebare importantă nu ar trebui să fie fiscal. Această alegere între închirierea mobilată și închirierea goală ar trebui făcută pe baza factorilor economici specifici pieței imobiliare: Proprietatea mea este potrivită pentru a fi folosită ca închiriere mobilată? Solicitarea (= chiriașii) va fi de acord să nu aibă mobilierul personal? Nu sunt acești chiriași care vor fi mai puțin stabili și care ar putea dori să se mute mai des? În cele din urmă, nu sunt avantajele constrângerilor în gestionarea închirierii ?
Această analiză a oportunității economice de a trece la închirierea mobilată este fundamentală. Nu sistemul fiscal, considerat a fi mai blând în cazul închirierilor mobilate, trebuie să vă ghideze alegerea.
Oricine dorește să închirieze spații de cazare mobilate trebuie să fie deosebit de vigilent în respectarea condițiilor cerute și în special pe lista de mobilier care trebuie să furnizeze spațiul de cazare (a se vedea „Instrucțiuni pentru închirierea de închirieri mobilate? Ce formalități?”).
Cu toate acestea, distincția dintre închirierile mobilate și închirierile goale nu este doar o chestiune de „piață” și de calitatea chiriașilor. Alegerea unei proprietăți mobilate înseamnă alegerea impozitării profiturilor din proprietatea închiriată la impozitul pe venit, în categoria profiturilor industriale și comerciale (BIC).
Spre deosebire de închirierea goală în care venitul este impozitat cu impozitul pe venit în categoria veniturilor din proprietate, profiturile din închirierea mobilată sunt impozitate în categoria BIC. Această metodă diferită de impozitare va fi la originea unei taxe mai mici pentru operatorul de închiriere mobilată, care va putea deduce taxe (amortizarea clădirii, taxe notariale, taxe de agenție etc.) care nu sunt deductibile pentru venitul impozitat în categoria veniturilor din proprietate. (a se vedea „Închirieri mobilate, un regim fiscal foarte favorabil în comparație cu închirierile goale! Simulator”).
Investitorii imobiliari care ar dori să își profesionalizeze abordarea prin furnizarea de servicii suplimentare chiriașilor lor, în special în contextul unei închirieri sezoniere mobilate, vor putea beneficia de regimul fiscal pentru para-hoteluri (vezi „Închirieri mobilate sau para-hoteliere) „Care sunt diferențele? Între aceste două regimuri fiscale”). Dacă regimul para-hotelier pare să fie mai puțin favorabil din punct de vedere fiscal decât regimul fiscal pentru închirierile mobilate, rentabilitatea mai mare oferită de serviciile și funcționarea profesională a clădirii ar putea fi o sursă de oportunități.
Închiriere goală: investiți în noi sau vechi ?
Investitorul imobiliar gol poate alege între a investi în vechi sau noi. În funcție de alegerea sa, el va beneficia de o impozitare diferită.
Încă o dată, alegerea dintre imobiliare noi sau imobiliare vechi nu ar trebui să fie ghidată de considerații fiscale! Analiza pieței imobiliare va face posibilă alegerea între închirierea goală în cea veche sau cea nouă.
Într-adevăr, piața imobiliară suferă modificări majore pe fondul perimării imobiliare, între o creștere semnificativă a standardelor de construcție în favoarea sobrietății energetice și modificări ale utilizărilor și așteptărilor chiriașilor. Investitorul imobiliar trebuie să anticipeze aceste schimbări pentru a reuși în investiția sa imobiliară, în principiu, investiția pe termen foarte lung. Astfel, așa cum am detaliat în articolul nostru strategic pentru 2018, „Strategia de investiții imobiliare 2018: perimarea imobiliară și ratele de credit prea mici sunt o sursă de oportunități”,