Legea clădirii Ineficacitatea clauzelor de depozit în contractul de clădire; Dr.
În repetate rânduri, este reglementat în contractele de dezvoltare imobiliară ca ultima tranșă a prețului de achiziție să fie plătită unui cont fiduciar notarial înainte de predarea obiectului de cumpărare. Conform unei decizii a Curții regionale superioare hanseatice din 16 iulie 2020 (Az.: 8 U 61/19), astfel de clauze sunt ineficiente. Decizia este publicată aici pe platforma IWW.
Despre ce era vorba?
Pe lângă deficiențe, procedurile legale s-au referit și la eliberarea sumei depuse în contul escrow al notarului. Pârâtul dobândise și acceptase de la reclamant un condominiu nou construit. În acest scop i.a. ultima rată a prețului de achiziție este plătită și într-un cont fiduciar notarial. Din cauza unor defecte, inculpatul nu a aprobat plata ultimei rate.
Reclamantul a cerut o declarație conform căreia lucrările sale de construcție nu prezintă defecte. Așadar, dezvoltatorul a dorit ca versiunea finală să fie lansată. Inculpatul a cerut contrar eliberării sumei depuse de acesta pentru ultima tranșă.
decizie
Curtea regională superioară hanseatică a confirmat decizia instanței regionale. Instanța regională considerase că cererea reconvențională este întemeiată, deoarece plata ultimei rate din prețul de achiziție în contul fiduciar al notarului a fost efectuată fără temeiuri legale.
Potrivit Curții regionale superioare hanseatice, „o prevedere contractuală pre-formulată în contractul de dezvoltator, conform căreia cumpărătorul unui apartament trebuie să plătească ultima tranșă a prețului de cumpărare înainte de a preda obiectul cumpărării în contul unui notar, este ineficientă în conformitate cu secțiunea 309 nr. 2a BGB”.
Contractul de dezvoltare imobiliară prevedea că rata finală a prețului de achiziție trebuia plătită în contul fiduciar al notarului înainte de predare. Conform § 309 nr. 2 lit. a) BGB ineficient, deoarece aceasta restricționează dreptul de reținere - și anume exercitarea unui drept de a refuza executarea în conformitate cu secțiunea 320 BGB din cauza oricăror defecte de construcție.
Curtea continuă astfel o jurisprudență destul de veche a BGH (BGH, hotărârea din 11 octombrie 1984, Az.: VII ZR 248/83). Acest lucru este interesant în măsura în care a fost reglementarea din versiunea veche a articolului 648a BGB. (modificat acum în § 650f BGB) cu privire la ipoteca privind securitatea comerțului cu clădiri nu exista încă. Conform deciziei Curții regionale superioare hanseatice, acest regulament îl protejează pe antreprenor și își asigură dreptul la salariu, protejând în același timp interesele clientului.
Acest lucru este diferit atunci când rata finală este depusă într-un cont fiduciar notarial. În acest caz, interesele cumpărătorului ar fi protejate necorespunzător, deoarece exercitarea de către cumpărător a dreptului de a refuza executarea ar fi semnificativ mai dificilă. El nu poate pur și simplu să rețină bani, ci trebuie să solicite eliberarea sumei depuse în contul fiduciar al notarului de la dezvoltatorul imobiliar și, dacă este necesar, să le afirme în instanță.
Concluzie
Decizia Curții regionale superioare este absolut corectă. Practic, dezvoltatorul imobiliar sau antreprenorul trebuie să plătească - asta vrea legea. Plata poate fi solicitată numai când lucrarea este terminată. Mulți dezvoltatori imobiliari sau contractori sunt de acord (admisibil) cu rate în funcție de progresul construcției. Acest lucru este de înțeles, deoarece dezvoltatorul imobiliar sau antreprenorul trebuie să avanseze costuri considerabile atunci când construiește o casă. Fără plăți în avans, solvabilitatea acestor companii poate pune rapid în pericol.
Exact acest principiu - prima performanță, apoi banii - este subminat prin depunerea ultimei rate finale înainte de predarea apartamentului. Pentru că după depunere, cumpărătorul nu mai are acces direct la rata finală, dar apoi nu se află încă în posesia obiectului de cumpărare.
Din nou și din nou dau peste contracte de dezvoltare imobiliară care conțin clauze inadmisibile - uneori cu consecințe dramatice. Aș fi încântat să vă sfătuiesc sau să vă sprijin în verificarea clauzelor relevante.