O antenă cu releu pe acoperișul clădirii tale
Fie că este respinsă în numele principiului precauției, fie că este binevenită pentru venitul pe care îl furnizează, instalarea unei antene cu releu pe acoperișul unei clădiri este întotdeauna dezbătută în cadrul condominiului. Ce trebuie să știți pentru a face față propunerilor atractive ale operatorilor, în căutarea unor locații strategice și „puncte culminante” pentru instalarea catargului.
Cheile: o coproprietate se poate opune instalării unei antene cu releu. Înființarea sa poate aduce aproximativ 15.000 de euro pe an sindicatului. Cu operatorul, relația contractuală este, prin natura sa, dezechilibrată: trebuie să negociați. Se recomandă utilizarea unui avocat și a arhitectului clădirii.
Coproprietatea trebuie să studieze acordul propus de operator administratorului imobiliar
Aproape întotdeauna este operatorul - trei sunt prezenți pe piață: Bouygues Telecom, Orange și SFR - care abordează coproprietatea pe care și-a fixat viziunea, după ce a fost convins, în funcție de nevoile sale de acoperire și de calitatea rețea, necesitatea instalării unei antene de releu. El trebuie să convingă coproprietatea, pe de o parte, să-i închirieze o porțiune de acoperiș, pe de altă parte, pentru a efectua lucrări care afectează atât aspectul exterior, cât și părțile comune ale clădirii. El va face o propunere mandatarului, care o va transmite consiliului sindical, care are apoi interesul de a informa imediat toți coproprietarii. Aceștia pot examina astfel contractul de închiriere propus de operator cât mai curând posibil, în loc să aștepte să îl citească pentru ordinea de zi a următoarei adunări generale. Deoarece citirea acestui document este complexă, până la punctul în care utilizarea unui avocat pentru negocierea termenilor nu va fi de prisos. De fapt, nu este nici un contract de închiriere supus legii din 6 iulie 1989 privind relațiile de închiriere, nici un contract de închiriere comercială, ci un acord de drept comun, reglementat de Codul civil.
Punctul cheie al acestui acord, descrierea proiectului de instalare trebuie să apară în mod explicit în actul principal și nu în anexa la contract, ceea ce se întâmplă adesea. Coproprietarii trebuie să poată fi informați cu privire la locația exactă a viitoarei instalații pe acoperiș, chiar dacă numai pentru a măsura impactul vizual. Operatorul trebuie să se angajeze și în ceea ce privește echipamentele actuale: în principal dulapuri tehnice care conțin dispozitive electrice și de telecomunicații și direcționarea cablului care le conectează la antenă, oferind un plan de dispunere a acestuia. Acest ultim document este prea des ignorat de operator.
Proiectul de acord trebuie, de asemenea, să organizeze asumarea responsabilității pentru lucrări de către operator și să includă o clauză referitoare la răspundere în caz de daune. În plus, ca măsură de precauție, este necesar să se prevadă, în cazul în care operatorul ar denunța acordul, în special în urma unei modificări a standardelor tehnice sau a pierderii unei licențe de funcționare, plata compensației. Și faceți acest denunț să aibă loc cu o perioadă de notificare pe care este de dorit să o stabiliți la un an. „Acesta este timpul necesar pentru ca condominiul să se întoarcă, în măsura în care a reușit să integreze chiria pentru amplasarea antenei releu în bugetul său”, explică Thierry Peyré, administratorul proprietății din Pau. În cele din urmă, se recomandă anticiparea operațiunii de demontare a antenei la sfârșitul termenului contractului.
Este necesar să se negocieze suma chiriei și durata angajamentului
Acestea sunt două clauze esențiale, la baza relației contractuale cu operatorul, asupra cărora nu ar trebui să ezitați să negociați. Chiar dacă înseamnă a juca împotriva concurenței, atunci când locația și caracteristicile clădirii o permit. Sau dacă condominii învecinate s-au opus deja instalării unei antene cu releu. În plus, nimic nu împiedică condominiul să solicite compensarea compensației cu chiria, cum ar fi instalarea unei bariere de protecție împotriva căderii pe acoperiș pe cheltuiala operatorului.
Concret, chiria fluctuează între 3.000 și 18.000 de euro pe an, în funcție de clădire, de locația geografică și de durata acordului, chiar dacă, în practică, rareori depășește 15.000 de euro. Închirierea unei antene cu releu poate constitui, prin urmare, un venit semnificativ într-un context de taxe inflaționiste, în special pentru condominii mici (1). A fortiori dacă clădirea combină ramurile diferiților operatori. Ofertă de multe ori ca date intangibile de către operator, chiria trebuie, dimpotrivă, să reflecte piața, ceea ce presupune ca administratorul și consiliul sindical să își desfășoare ancheta. Trebuie să constituie o compensație financiară reală, care să compenseze pierderea dreptului de creștere, a cărui coproprietate este privită atât timp cât este prezentă antena de releu.
Cel mai adesea, chiria se plătește anual. Indexarea acestuia nu este întotdeauna prevăzută în contract: acesta este un punct de verificat. Este posibil, dar dificil, să obțineți de la operator valorificarea chiriilor, cu alte cuvinte plata dintr-o singură dată a mai multor ani de chirii cumulative. „Acest avans în numerar reprezintă un activ pentru o coproprietate, mai ales dacă are programate lucrări”, regretă Thierry Peyré. La fel, se pare că taxa de intrare, un fel de compensație suplimentară inspirată de prag în materie comercială, de care au putut beneficia condominii în urmă cu câțiva ani, când o antenă a ajuns acasă. Releu, a căzut în uz. Însă, potrivit unui administrator al Consiliului Superior al Administrării Proprietăților (CSAB), care preferă să rămână anonim, aceasta nu este cea mai dură dintre problemele întâmpinate de coproprietate: „Este frecvent să aștepte mai mult de șase luni înainte de a obține plata chiriei, mai ales atunci când este vorba de filiala unui operator ”, avertizează el.
În ceea ce privește durata angajamentului propus de operator, rareori este mai puțin de zece ani, timpul pentru el pentru a amortiza costul operațiunii. „În general nu trece doisprezece ani, după care este necesar să se îndeplinească formalitatea publicării pentru conservarea creditelor ipotecare ale amplasamentului clădirii”, notează Caroline Picard, director juridic adjunct la Fnaim (Fédération National Agents Estate) . În practică, coproprietatea nu are niciun interes să se angajeze pentru o perioadă reînnoibilă de peste trei ani. Chiar dacă acest lucru este însoțit de o scădere a chiriei oferite de operator.