Prima închiriere, relocare, supraveghere
Estimarea chiriei unei proprietăți la prețul corect este o durere de cap pentru locator care trebuie să-și acopere cheltuielile, să-și facă investiția profitabilă, să găsească un chiriaș și să nu cadă sub incidența legii, ceea ce limitează din ce în ce mai mult libertatea. Examinăm regimurile de închiriere existente, de la locația geografică a proprietății, într-o zonă strânsă sau nu, până la istoricul acesteia de închiriere, prima închiriere, leasingul actual, termen de trei ani.
Închirierea este o dublă provocare pentru locator! Este vorba despre adaptarea la o situație economică destul de mohorâtă, acceptând în unele cazuri sacrificii la nivelul chiriei preconizate și adaptându-se la constrângerile de reglementare, care limitează progresul acesteia într-un număr mare de cazuri. Doar închirierile sezoniere și, în general, pentru o perioadă mai mică de opt luni (1) scapă în continuare de aceste cerințe. Indiferent dacă închirierile sunt goale sau mobilate, trebuie să vă gândiți de două ori înainte de a oferi chiria locatarului dvs. Deoarece suma sa depinde acum de două criterii: locația geografică a proprietății și istoricul închirierii acesteia. Este prima dată pe piață, un contract de leasing actual sau un contract de leasing? Vom examina aceste situații diferite.
Vă închiriați proprietatea pentru prima dată
O locuință veche este considerată a fi închiriată pentru prima dată în două cazuri: este închiriată pentru prima dată de către locator sau a rămas neocupată de către un chiriaș mai mult de optsprezece luni, iar locatorul o pune din nou la închiriere piaţă.
În zona non-strânsă, chiria este gratuită
În zonele înguste, chiria este încă gratuită, cu excepția Parisului
Cazul particular al Parisului
În capitală, chiriașul poate contesta o chirie prea mare
Feriți-vă de taxa pe suprafețe mici
În municipalitățile situate în zonele A și A bis, caracterizate printr-un dezechilibru semnificativ între cererea și oferta de locuințe (3), este probabil să fiți răspunzător de un impozit pe chiriile mari pentru suprafețe mici, cunoscut sub numele de impozit. Această taxă se aplică închirierii de bunuri cu o suprafață de locuit mai mică sau egală cu 14 m², atunci când chiria depășește 41,61 €/m². Impozitul are ca efect limitarea interesului unui locator în închirierea unui activ dincolo de această limită. Se calculează pe baza diferenței dintre plafonul autorizat și chiria efectiv solicitată. Dacă închiriați un studio de 13 m² pentru o chirie lunară, fără taxe de 780 EUR sau 60 EUR/m², într-un oraș în cauză, va trebui să plătiți această taxă. În primul rând, administrația fiscală calculează diferența procentuală între chiria lunară și chiria de referință pentru a determina rata de impozitare corespunzătoare: în exemplul nostru, 44,19% [(60 - 41,61)/41,61 x 100]. Rata aplicabilă este de 25%, deoarece vă aflați în paranteză „mai mare de 30% și mai mică de 55%”. Impozitul datorat se calculează pe totalul chiriilor încasate în cursul anului: (12 x 780 €) x 25% = 2.340 €. Se aplică în practică numai în cazul acțiunii în justiție a unui chiriaș.
Închirierea proprietății dvs. este în curs de desfășurare
Este planificată o creștere a chiriei pentru aniversarea anuală a contractului de închiriere
Este posibilă creșterea chiriei în fiecare an, cu condiția ca leasingul să conțină o clauză de revizuire a chiriei și locatorul să anunțe chiriașul. Această majorare trebuie să aibă loc la data specificată în contract sau, în caz contrar, la data aniversară a contractului de închiriere. Creșterea este calculată utilizând indicele de închiriere de referință (IRL), un indice publicat trimestrial de Insee. Folosim trimestrul de referință al IRI specificat în contractul de leasing sau, în lipsa acestuia, ultimul indice cunoscut la data revizuirii.
Pentru a revizui o chirie, înmulțiți suma acesteia (fără taxe) cu ultimul IRL cunoscut și împărțiți întregul cu IRL pentru același trimestru al anului precedent. Proprietarul informează chiriașul cu privire la revizuirea anuală a chiriei prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire (LRAR), specificând metoda de calcul și aplică această majorare numai de la data solicitării sale. Dacă locatorul permite trecerea datei de revizuire prevăzute în contractul de închiriere, el pierde dreptul de a revizui chiria pentru anul trecut.
În calitate de proprietar informat, Aymeric închiriază un apartament în Jeanne de la 1 mai 2014, pentru o chirie de 500 EUR, fără taxe. Chiria este revizibilă în fiecare an la data aniversării contractului de închiriere. Aymeric i-a trimis lui Jeanne un LRAR înainte de 1 mai 2015 pentru a-i spune despre creșterea chiriei. Pentru a calcula noua chirie, a procedat după cum urmează: chirie veche x (IRL pentru primul trimestru 2015/IRL pentru primul trimestru 2014). Sau 500 x 125,19/125 = 500,76 €. Jeanne a trebuit să plătească noua chirie de 500,76 € din mai 2015.