Acceptarea proprietății rezidențiale 1
O scădere treptată a proprietății comune din partea cumpărătorului individual nu este, desigur, în interesul dezvoltatorului. Pot trece ani între acceptarea de către primul cumpărător și ultimul cumpărător. Întrucât, practic, fiecare proprietar de apartament are dreptul la proprietate comunală fără defecte, dezvoltatorul imobiliar poate fi, prin urmare, expus la pretenții pentru defecte, chiar dacă acestea ar fi fost prescrise mult timp în ceea ce privește primul cumpărător. În acest sens, dezvoltatorii se străduiesc să aducă o acceptare uniformă prin diferite clauze prin acordurile contractuale corespunzătoare.
Cel puțin dreptul la propria acceptare trebuie să rămână
Cu siguranță ineficiente aici sunt clauze care privează cumpărătorul de dreptul de a lua el însuși livrarea. [1] Acest lucru trebuie să fie întotdeauna posibil pentru el. El nu putea renunța la asta decât printr-un acord individual. O obligare a întârzierilor la o acceptare care a avut loc deja poate fi realizată numai printr-un acord individual între dezvoltatorul imobiliar și cumpărător. [2]
Cu toate acestea, de regulă, contractele de dezvoltare imobiliară nu prevăd niciun drept de acceptare proprie. Mai degrabă, se determină în mod regulat ca proprietatea comună să fie eliminată de administrator și/sau de consiliul consultativ administrativ și/sau de un expert.
1.2.2.1 Acceptarea de către dezvoltator
Nu este nevoie de o discuție despre faptul că este exclusă acceptarea de către dezvoltator însuși și că clauzele corespunzătoare ar fi, desigur, ineficiente.
1.2.2.2 Acceptarea de către administrator
Adesea, contractele de dezvoltare imobiliară conțin clauze conform cărora administratorul imobiliar trebuie să preia proprietatea comună.
Dezvoltatorul este administratorul
În cazul în care dezvoltatorul însuși acționează ca primul administrator al asociației de proprietari de apartamente, o prevedere din contractul de dezvoltator, conform căreia administratorul trebuie să efectueze acceptarea, este în sine ineficientă. [1]
Dezvoltatorul imobiliar decide asupra administratorului
BGH [2] a precizat clar că o clauză utilizată de dezvoltator în termenii și condițiile generale ale unui contract de cumpărare, care permite acceptarea proprietății comune de către un prim administrator stabilit de dezvoltator, este ineficientă în conformitate cu secțiunea 307 (1) teza 1 BGB. [3]
Clauză ineficientă: acceptarea de către primul administrator al dezvoltatorului imobiliar
"De regulă, are loc o acceptare separată pentru proprietatea comună. Cumpărătorul autorizează, cu excepție de la restricțiile de la § 181 BGB, fiecare pentru el însuși, următorul expert jurat, managerul desemnat pentru proprietate în temeiul Legii condominiului și consiliului consultativ administrativ Proprietatea comună este astfel redusă atunci când fie toți cumpărătorii, fie, în locul cumpărătorilor, expertul sau managerul sau consiliul consultativ de gestionare acceptă proprietatea comună. "
Conform acestei clauze, nici administratorul nu are dreptul să preia livrarea proprietății comune. Motivul ineficienței clauzei este unul simplu: în calitate de proprietar divizor, dezvoltatorul imobiliar are opțiunea de a numi primul administrator în declarația de divizare. El poate numi un administrator inițial care este legat economic sau legal de el, ceea ce este de obicei cazul în practică. În ceea ce privește acceptarea, acest lucru creează riscului pentru cumpărător ca un astfel de administrator să nu verifice în mod neutru cerințele pentru acceptarea proprietății comune, ci acționează în favoarea dezvoltatorului, ceea ce ar putea avea o influență decisivă asupra acceptării.
Tocmai sincronitatea inițială dintre perioada maximă de numire a administratorului și perioadele de garanție pe care legiuitorul le-a avut în contextul WEG Amendment Act v. 26 martie 2007 s-a mutat pentru a scurta posibila perioadă a unei prime numiri de administrator în secțiunea 26 (1) teza 2 WEG la 3 ani. Oricine datorează construcția fără defecte a unei structuri nu poate determina în același timp acceptarea performanței sale de muncă însuși sau un terț apropiat. [4]
De asemenea, este ineficientă o clauză conform căreia proprietatea comună este acceptată de administrator împreună cu un comitet de acceptare care urmează să fie ales la prima ședință. Acest lucru se aplică și în cazul în care dezvoltatorul este exclus din alegerile comitetului de acceptare. [5]
Atenție: acceptarea declarată de administrator este ineficientă
Dacă administratorul este autorizat să accepte ansamblul rezidențial în temeiul contractului de dezvoltator, acceptarea declarată de acesta este ineficientă și nu obligă proprietarii de apartamente. [6]
Cum ar trebui să se comporte managerul?
În cazul în care administratorul proprietății a fost însărcinat cu acceptarea proprietății comune în contractul de dezvoltare imobiliară, el ar trebui să informeze proprietarii de apartamente din timp cu privire la problema existentă și să clarifice situația juridică. Având în vedere faptul că clauzele corespunzătoare i.
Acesta este doar un extras din produsul premium German Law Office. Vor mai mult? Apoi testați Premium Law Office Office în direct și fără obligație timp de 30 de minute și citiți întregul conținut.