Astfel calculați dacă merită să cumpărați o proprietate
Înainte de a cumpăra un condominiu, este important să calculați și să cântăriți cu atenție povara pe termen lung.
Foto: Andrea Warnecke/dpa-tmn
Berlin/Hamburg Există multe de spus despre cumpărarea de bunuri imobiliare ca plan de pensii. Cu toate acestea, un model de calcul ar trebui să fie inclus în procesul decizional.
Pentru majoritatea oamenilor, cumpărarea unei case este cea mai mare investiție din viața lor. Proiectul înseamnă datorii de zeci de ani, chiar dacă ratele dobânzii sunt scăzute și împrumutul de clădire de la bancă este ieftin.
Pe de altă parte, există prețuri imobiliare ridicate. Înainte de a vă muta în proprietate, este, prin urmare, important să luați în considerare dacă familia este mai bine din punct de vedere financiar cu casa sau apartamentul de vis decât cu locuința de închiriat. Cum se poate calcula asta?
Pentru a lua în considerare, printre altele, veniturile, condițiile de împrumut, capitalul propriu și, în cele din urmă, prețul posibil pentru propriile patru pereți, precum și chiria anterioară. Profesioniștii din domeniul imobiliar lucrează, de asemenea, cu aceste informații. Comparați prețul de achiziție și chiria pentru a determina raportul preț de achiziție-chirie.
Cântărirea prețului de achiziție și a chiriei
Oferă o indicație importantă dacă investiția sau investiția intenționată este profitabilă. Indicatorul îi ajută pe utilizatorii proprii să estimeze sarcina lunară și, astfel, accesibilitatea proprietății.
„Cu cât este mai mic raportul dintre prețul de cumpărare și chirie, cu atât mai bine”, explică Jörg Sahr, editorul revistei „Finanztest”.
Calculul se bazează pe chiria anuală, de exemplu 9.600 euro (de douăsprezece ori 800 euro). Prețul de achiziție, presupunând 200.000 de euro, este împărțit la 9600 de euro. Exemplul are ca rezultat un factor de aproape 21: Proprietarul potențial ar trebui să plătească 9.600 euro chirie de bază timp de aproape 21 de ani până la atingerea prețului de achiziție pentru un apartament.
Sunt comparate obiecte de dimensiuni și echipamente similare. În analiză, sunt excluse costurile de închiriere și de achiziție auxiliare, la fel ca și viitoarele creșteri ale chiriei și creșterile valorii proprietății dorite.
Un indicator bun este de 20 până la 22 de ori chiria
Factorii în jur de 20 dau o indicație inițială că cumpărarea poate fi mai bună decât închirierea. "Pentru proprietarii-ocupanți, de 20 până la 22 de ori chiria anuală este un bun indicator al faptului că își pot permite proprietatea", spune Sahr.
Sarcina financiară a cumpărării propriilor patru pereți ar fi atunci mică sau nu mai mult decât chiria.
Cu toate acestea, în orașe precum Hamburg sau Berlin, factorul este semnificativ mai mare. „Aici factorii de preț de cumpărare sunt de obicei de peste 30 și de 50 de ori”, spune Alexander Krolzik, șeful finanțării imobiliare la Hamburg Consumer Center.
Într-un studiu actual pentru Postbank, Hamburgisches WeltWirtschaftsInstitut a ajuns, prin urmare, la concluzia că chiriașii conduc mai bine în Hamburg, de exemplu, pentru că plătesc în medie 21% din venitul net al gospodăriei pentru un acoperiș de 70 de metri pătrați peste cap, comparativ cu 33% pentru o achiziție sunteți.
Nu decideți doar din perspectiva investiției
Se bazează pe regula obișnuită conform căreia cel mult 30% din venitul net ar trebui să fie cheltuit pentru viață. Dar Krolzik nu vrea să accepte asta singur. „Am avut odată o familie care mă sfătuia că vor cu adevărat să-și cumpere apartamentul de închiriat. Factorul de preț chirie-cumpărare a fost de 40. "
Din punct de vedere pur financiar, aceasta nu este o investiție utilă, dar mai sunt multe de spus pentru achiziție - „nu în ultimul rând, deoarece activele pot fi construite în mod durabil. Și asta înseamnă, de obicei, costuri mai mici de locuință la bătrânețe pentru o proprietate adecvată vârstei. "
Katja Meqdam, manager de proiect care locuiește la consultantul imobiliar Bulwiengesa din München, subliniază faptul că împrumutul pentru locuințe ar trebui rambursat până cel târziu la pensionare. „De la o anumită vârstă, achiziția nu mai este gestionabilă într-o mare măsură”, spune expertul.
Cu ochii pe povara pensionării
Dar Krolzik ar dori, de asemenea, să pună această afirmație în perspectivă: „În mod ideal, așa este, dar nu este obligatoriu.” Pe de o parte, cumpărătorii „tipici” de astăzi au mai multe șanse de 40 de ani, astfel încât cerința de multe ori să nu funcționeze matematic.
Pe de altă parte, chiria ar trebui plătită chiar și la vârsta de pensionare. „Deci, este în primul rând important ca povara în vârsta de pensionare să fie redusă și, cu venitul redus, ușor de suportat”, rezumă expertul în finanțe.
Deci, dacă aveți o datorie reziduală gestionabilă atunci când vă retrageți și/sau puteți ajusta rata în consecință, achiziția este destul de rezonabilă pentru dvs.
Jörg Sahr afirmă că cumpărătorii au avantajul de a putea calcula ratele fixe în perioada împrumutului, în timp ce chiriașii trebuie să aștepte întotdeauna creșteri ale chiriei. Odată ce proprietatea a fost achitată, se datorează doar banii casei, care sunt de obicei mai mici decât costul vieții.
Nu uitați de costurile auxiliare ridicate
Dar, în primul rând, cumpărătorii trebuie să plătească costurile auxiliare ridicate cu propriile fonduri. Cu impozitul pe transferul imobiliar (4,5 la sută), comisioanele notariale (1,5 la sută) și o taxă de brokeraj de 6,25 la sută, acestea reprezintă rapid douăsprezece la sută din prețul de cumpărare din Hamburg. „Nu este ușor în perioadele cu rate ale dobânzii scăzute, unde economisirea este dificilă”, spune Krolzik.
El speră că politicienii vor găsi curajul să reglementeze. „De exemplu, stabilind o limită superioară la nivel național pentru comisionul brokerului sau reglementând mai uniform impozitul pe transferul imobiliar.” De fapt, nu are sens ca aceeași cheltuială să fie remunerată diferit și că impozitul pe transferul imobiliar nu ar trebui să utilizeze mai bine posibilitățile politicii de decontare.