Cum să cumperi o casă pentru doi fără să fii căsătorit De la individ la individ - PAP

Postat de N. Giraud și C. Cailloux pe 26 ianuarie 2018

Cumpărarea unei case sau a unui apartament comun este un pas important în viața unui cuplu. Fie că sunteți într-un parteneriat civil sau simpli parteneri, este necesar să luați unele măsuri de precauție.

Când sunteți singur, achiziționarea unei proprietăți ridică câteva întrebări. Dar când suntem doi și nu suntem căsătoriți, este puțin mai complicat. Pentru început, trebuie să știți ce nume să cumpărați și să anticipați o posibilă separare sau chiar o moarte.

Confruntat cu legea, nu toate cuplurile sunt create egale. Legea franceză are trei legi diferite, mai mult sau mai puțin restrictive, mai mult sau mai puțin protectoare.

nunta. Nu ne ocupăm de acest statut în acest articol. Este subiectul unui articol separat: cumpărarea în căsătorie. Reprezintă cea mai puternică legătură.
le Pacs. Este un statut intermediar între căsătorie și conviețuire.
Și proprietatea în comun. Aceasta este soluția de bază pentru cuplurile care trăiesc într-o uniune de drept comun sau cu alte cuvinte: coabitarea

Achiziționarea de bunuri imobile de către parteneri

Indiferent dacă este vorba de impozitul pe venit, moștenire și donație, partenerii concubini sunt considerați străini unii de alții.

În consecință, cumpărarea unei case comune necesită planificarea bine a tuturor eventualităților pentru a atinge un nivel bun de securitate juridică. Întrucât nicio regulă nu prevede soluții, partenerii coabitanți vor trebui să prevadă ajustări într-un acord de indiviziune, în esență pentru a soluționa două cazuri:

împărțirea cazării în caz de separare a partenerilor de coabitare,
protecția partenerului supraviețuitor în cazul decesului unuia dintre parteneri.

Pentru partenerii care doresc să cumpere o casă comună, sunt utilizate în mod obișnuit două tipuri de soluții. Primul este cumpărarea locuințelor în posesia comună, al doilea implică crearea unui SCI.

Cumpărarea proprietății în comun

De îndată ce două persoane cumpără o proprietate împreună, sunt în posesia comună. Este o proprietate comună. Proprietatea comună este adesea inegală (ex: 90/10), dar poate fi, de asemenea, egalitară (50/50).

Se recomandă indicarea în timpul achiziției în ceea ce se numește „acord de proprietate comună” distribuția efectivă a participării financiare a fiecăruia. Într-adevăr, în absența preciziei, există o prezumție de achiziție la 50/50. Distribuția ia în considerare contribuțiile personale ale fiecărei persoane, dar și contribuțiile la rambursarea împrumuturilor. În absența indicației în acordul de posesie comună, partenerii coabitanti sunt considerați proprietari egali.

În caz de separare. Două soluții:

soluția amiabilă: partenerii concubini pot vinde cazare și pot recupera suma echivalentă cu partea lor din preț. De asemenea, aceștia pot decide că unul dintre partenerii care coabitează cumpără cota celuilalt și devine singurul proprietar al proprietății.
împărțirea judiciară a proprietății: atunci când partenerii concubini nu pot conveni, judecătorul va împărți proprietatea. Nimeni nu poate fi obligat să rămână în posesie comună. Rămâne posibilitatea ca celălalt partener să răscumpere cota partenerului care pleacă. În practică, proprietatea este adesea vândută, iar partenerii își recuperează partea din prețul de vânzare al proprietății.

Și în caz de deces. Dacă unul dintre partenerii de coabitare moare, bunurile sale vor fi distribuite între moștenitori. De atunci, partenerul supraviețuitor va fi co-divizat cu moștenitorii partenerului decedat, ceea ce nu este o soluție foarte durabilă. Datorită principiului conform căruia nimeni nu poate fi obligat să rămână în posesia comună, se va proceda foarte des la împărțirea judiciară și la vânzarea locuințelor. Cu toate acestea, prin anumite mecanisme, partenerii coabitabili se pot proteja reciproc.

Dacă partenerii au avut copii care sunt încă minori, partenerul supraviețuitor poate cere judecătorului să mențină proprietatea în comun. Partenerii care trăiesc în comun pot lega partea lor reciproc. Cu toate acestea, acest legat trebuie să respecte rezervele prevăzute în beneficiul moștenitorilor defunctului. În plus, partenerul supraviețuitor va trebui să plătească costuri de moștenire semnificative datorită valorii proprietății pe care o primește.

Partenerii concubini pot prevedea o clauză de răscumpărare prin care partenerul supraviețuitor poate cumpăra acțiunea decedatului. Partenerul supraviețuitor evită astfel proprietatea comună cu moștenitorii defunctului și poate păstra cazarea. Cu toate acestea, el va trebui să achite moșia cuantumul acțiunii decedatului.

Crearea unui SCI

Crearea unei societăți civile imobiliare necesită mult mai mult formalism și constrângeri și implică un cost. Este, de asemenea, o soluție mai durabilă și mai organizată decât proprietatea comună.

Cei doi parteneri care coabitează creează un SCI care achiziționează unitatea de cazare. Fiecare coabitant primește acțiuni proporțional cu partea sa din capitalul social al companiei.

Separarea partenerilor de coabitare. Într-o companie imobiliară, valoarea proprietății este împărțită în acțiuni, ceea ce facilitează partajarea. Vânzarea proprietății de către SCI se decide cu majoritate simplă, cu excepția cazului în care se prevede altfel în actul constitutiv.

Moartea unuia dintre partenerii coabitanti. La moartea unuia dintre partenerii care coabitează, acțiunile sale revin la moștenitorii săi. Partenerul supraviețuitor riscă să fie provocat în ocuparea cazării.