Drept de construcție ereditar - ce este permis și ce nu Avantajele, dezavantajele, sfaturile
Cine nu visează la propria lor căsuță cu grădină? Pentru mulți oameni aceasta este o utopie pură, pentru alții este la îndemână. De fapt, cumpărarea unei bucăți de teren consumă o mare parte din bugetul disponibil. Dar există un alt mod de a face acest lucru.
În acest caz, parola se numește drept de construcție moștenitor sau locativ, ceea ce nu este cazul. Drept de clădire ereditar înseamnă că o casă poate fi construită pe un teren deținută de o altă persoană. În Germania, dreptul de construcție ereditară există de mai bine de 100 de ani; există paragrafe precise despre acest lucru care au fost stabilite în Legea dreptului de construcție ereditară. Înaintașii acestei forme de alocare a proprietăților se întorc la epoca romană. În Evul Mediu, modelul s-a răspândit ca un contract de închiriere pe termen lung, mai ales după epidemii, războaie și foamete.
Motivul pentru aceasta este că proprietarii de terenuri nu-și mai puteau cultiva pământurile în mod independent și, prin urmare, le acordau așa-numitele drepturi de utilizare. De la sfârșitul secolului al XVIII-lea, arendele au scăzut semnificativ, în special în zonele ocupate de Napoleon.
Drept de clădire ereditar - ce este de fapt?
Cu un drept de clădire ereditar, o persoană închiriază proprietatea altei persoane pentru o perioadă de timp specificată în prealabil. Această perioadă este de obicei între 60 și 99 de ani. În această perioadă, leasingul atribuie anumite drepturi leasingului. Opțiunea de a construi o casă nouă pe această proprietate, de a o închiria sau chiar de a vinde o clădire existentă revine proprietarului imobiliar moștenitor.
Proprietarul imobiliar moștenitor plătește anual așa-numita dobândă ereditară pentru utilizarea proprietății, care reprezintă patru până la șase procente din valoarea proprietății. Un contract de indexare este adesea convenit, deci dobânda ereditară poate fi ajustată la rata inflației. După termenul convenit, proprietatea, inclusiv o clădire posibil construită recent, revine la locatar. Desigur, compensația se datorează pentru o proprietate, care trebuie să reprezinte cel puțin două treimi din valoarea actuală a clădirii. În unele cazuri, durata contractului poate fi prelungită, ceea ce este considerat perfect legitim prin lege.
- Wilsch, Harald (Autor)
- 378 de pagini - 6 mai 2016 (data publicării) - Deutscher Notarverlag GmbH & Co. KG, editor specializat pentru notari (editor)
Avantajele unui locativ
Probabil că a fost menționat deja cel mai mare avantaj al unui drept de clădire ereditar, acesta este acela de a economisi costurile pentru o proprietate. În cazul unei achiziții tradiționale de proprietate, prețul perceput pentru aceasta se poate ridica cu ușurință la un sfert, în multe cazuri mai mult, din costurile totale. Acest motiv este responsabil pentru faptul că proprietățile arendate sunt de obicei acordate familiilor care sunt considerate a fi mai degrabă cu venituri mici.
Pentru mulți, aceasta este o oportunitate binevenită, în ciuda lipsei de bani, de a-și îndeplini visul de a deține o casă. Din punct de vedere financiar, capitalul propriu pe care îl aduce un constructor crește și, astfel, cerințele de finanțare ale unei bănci scad.
În mod normal, acest aspect afectează valoarea împrumutului, dar constructorul ar trebui să verifice întotdeauna în avans dacă dobânda ereditară este de fapt mai mică decât cheltuielile anuale pentru un credit ipotecar.
Un alt avantaj este închirierea cu biserica. În comparație cu unele municipalități, fundații sau arendatori privați, acest lucru oferă condiții mai bune membrilor, ceea ce aduce la rândul său avantaje financiare mai mari unui proprietar de clădire cu copii cu handicap sau cu numeroși copii.
Plus puncte pentru proprietarul proprietății
Principalele avantaje pentru un proprietar sunt că nu trebuie să-și vândă proprietatea, ci o pot folosi. În plus, el primește o chirie continuă peste chirie Întoarcere. De regulă, valoarea unei proprietăți crește și ea de-a lungul anilor, ceea ce la rândul său duce la o creștere a valorii.
Spre deosebire de unele împrumuturi bancare, chiriașul trebuie să accepte o povară financiară relativ mică. În principiu, valoarea dobânzii ereditare poate fi liber aleasă de ambele părți împerecheata fi aplicat. Presupunând că o proprietate are o valoare de aproximativ 100.000 de euro, dobânda este de 5 la sută. Prin urmare, costurile anuale trebuie estimate la 5.000 de euro.
Dezavantaje ale dreptului de clădire ereditar
În timp ce un împrumut imobiliar de la o bancă este rambursat la un moment dat, chiria la sol trebuie plătită pe toată durata contractului. În plus, rata dobânzii este ajustată în mod repetat la circumstanțele economice. Deci, pe termen lung, a nu cumpăra poate fi destul de scump.
Un alt dezavantaj este faptul că clădirile pe un astfel de teren sunt mai greu de vândut și prețurile mai mici de vânzare nu sunt neobișnuite.
Ce se întâmplă când expiră dreptul de clădire ereditar?
Dacă timpul contractului de închiriere a expirat, ambele părți au două opțiuni:
- proprietarul proprietății și beneficiarul convin asupra prelungirii contractului.
- dacă nu se face nimic, contractul expiră.
La sfârșitul perioadei convenite, proprietatea, inclusiv clădirile de pe ea, va reveni la Proprietarul proprietății înapoi. Cu toate acestea, proprietarul anterior trebuie să primească o compensație adecvată. În cazul în care dreptul de construcție ereditar a fost acordat unei familii cu venituri mici, compensația este de cel puțin două treimi din valoarea clădirii.
În cazuri foarte rare, drepturile de construcție ereditare sunt acordate de persoane fizice. De regulă, acestea sunt municipalități sau orașe care cedează dreptul de proprietate asupra locuințelor familiilor sau tinerilor defavorizați social pentru a le ușura. În multe cazuri, Biserica Catolică, ca cel mai mare proprietar din Germania, plus eparhii și fundații, oferă această opțiune.
Drept de clădire ereditar și locativ
În timp ce mulți cred că un locativ și un locativ sunt același lucru, ele sunt de fapt două întâmplări diferite. Arendă denotă dreptul convenit contractual la o proprietate care nu este deținută de client Să ridice clădiri. Cu toate acestea, contractul de închiriere pe termen lung se referă la o utilizare care nu este limitată în timp. De altfel, un contract de închiriere pe termen lung este interzis în Germania astăzi. Termenul în sine vine din vremea feudalismului, când imobilele și dreptul la administrare existau separat. În acel moment, chiria nu era plătită în bani, ci în natură.
Drept de construcție ereditar - sfaturi pentru cumpărători și vânzători
Mulți oameni nu sunt familiarizați cu termenul drept de clădire ereditar și se confruntă cu acesta doar atunci când doresc să cumpere o proprietate corespunzătoare. Ceea ce pare tentant este faptul că prețul de cumpărare este mai mic decât cel al unei proprietăți fără drepturi de construcție moștenite.
Cu toate acestea, persoanele care doresc să asigure un obiect corespunzător trebuie să îndeplinească anumite criterii rețineți, deoarece locativul are capcanele sale. Dacă este vorba de un contract de închiriere îndelungat, părțile interesate ar trebui să stea departe de acesta de la început, deoarece acest lucru este interzis din 1947. După cum sa menționat deja, diferența mică este că un contract de închiriere lungă durează pentru o perioadă nelimitată de timp, în timp ce contractul de închiriere este limitat la un anumit timp.
Arenda detaliată:
| Dreptul de clădire ereditar constă dintr-o casă pe terenul altcuiva: | |
| Termen de închiriere: | de obicei pe o perioadă de 99 de ani |
| Legiuitorul moștenitorului: | Parohii, biserici, ctitorii, rareori persoane private. |
| Chirie de bază: | mai ales între 3 și 5% din valoarea proprietății, care se plătește anual. |
Ce înseamnă riscul „recăderii”?
Când vine vorba de drepturile de construcție ereditare, termenul de reversiune înseamnă că o bucată de teren revine la proprietar. Proprietarul își poate rezerva dreptul, garantat contractual, în cazul în care proprietarul imobiliar moștenitor nu respectă anumite acorduri. Aceasta include, de exemplu, nerespectarea unei plăți sau neglijarea proprietății.
Revocările pot apărea, de asemenea, în cazul în care persoana îndreptățită la închiriere este deturnată. Notă importantă: înainte de semnare, cei care au dreptul de a închiria ar trebui să se asigure că nevoile personale urgente ale proprietarului nu sunt reglementate contractual. De regulă, bisericile și municipalitățile nu fac astfel de cereri, dar acest lucru poate fi cazul proprietarilor privați. În plus, trebuie să se asigure întotdeauna că arenda poate fi utilizată cât mai mult timp posibil, adică 99 de ani.
Sunt impozite pe proprietate datorate drepturilor de clădire ereditare?
Utilizatorii unui drept de clădire ereditar nu pot evita plata impozitelor pe proprietate. Cu toate acestea, acestea sunt determinate diferit față de o achiziție clasică de proprietate. Avantajul ratei dobânzii capitalizate se determină pe baza diferenței dintre ponderea venitului net al terenului și chiria la sol efectiv suportată.
De regulă, chiria la sol este mai mică decât cota de venit net. Acest avantaj al ratei dobânzii este extrapolat la termenul rămas al contractului și, împreună cu valoarea terenului, formează componente ale dreptului de construcție ereditar. În plus, există valoarea venitului - sau cota de valoare justă a unei posibile clădiri.
În orice caz, impozitul pe proprietate trebuie plătit de către persoana îndreptățită la închiriere, chiar dacă nu este Este proprietarul proprietății. Singurul lucru important pentru autoritățile fiscale este că acestea sunt proprietarul efectiv. Un calcul se face întotdeauna în același mod ca și pentru o achiziție convențională de case sau proprietăți.
Contractul de cumpărare sau închiriere nu funcționează aici fără o certificare notarială, dar trebuie luat în considerare conținutul contractului suplimentar. Aceasta include durata, valoarea Chiria la sol și tipul de utilizare. O înregistrare corespunzătoare se face nu numai în cartea funciară după încheierea contractului, ci și în cartea funciară ereditară.
Temeiul juridic al dreptului de clădire ereditar este legea dreptului de clădire ereditar din 15 ianuarie 1919 în forma sa actuală. Cu toate acestea, a fost redenumit Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) în 2007.