Închiriere de la A-Z - Ce trebuie să știe chiriașii pentru a încheia un contract
Citiți în acest ghid:
Pentru majoritatea chiriașilor, mutarea într-un apartament nou începe cu o semnătură: un contract de închiriere sigilează că chiriașul și proprietarul au ajuns la un acord. În ziua X, chiriașul se poate muta și trebuie să plătească suma Y ca chirie proprietarului. Cu toate acestea, închirierea poate face mult mai mult. Locația poate fi reglementată până în cele mai mici detalii - de la plăți compensatorii, la depozite, perioade de preaviz și reparații cosmetice, până la metoda de plată a chiriei.
Căutați sfaturi suplimentare cu privire la subiectul contractelor de închiriere?
Sunt posibile acorduri verbale de închiriere
Contractul de închiriere nici nu trebuie încheiat în scris. Contractele de închiriere verbală sunt posibile și în majoritatea cazurilor chiar avantajoase pentru chiriași. Dacă chiriașul și proprietarul nu încheie un acord separat cu privire la anumite subiecte, se aplică legea generală a chiriei. Conform legii, reparațiile cosmetice, de exemplu, sunt o problemă a proprietarilor. Cu toate acestea, proprietarul își poate transfera datoria către chiriaș cu ajutorul contractului de închiriere. Dacă nu se convine nimic, chiriașul este în regulă.
Contracte de închiriere pe durată determinată și pe durată nedeterminată
Dacă un contract de închiriere este încheiat oral, durata acestuia este nelimitată. Pe de altă parte, contractele scrise de închiriere pot fi, de asemenea, limitate în timp - se vorbește apoi despre așa-numitele „contracte temporare de închiriere”. O condiție prealabilă pentru un contract de închiriere pe durată determinată este ca proprietarul să precizeze motivul termenului la încheierea contractului. Motivele posibile sunt nevoile personale, demolare, reparații sau faptul că apartamentul trebuie utilizat ca fabrică sau apartament oficial pentru angajații proprietarului după expirarea termenului.
Spre deosebire de leasingul nelimitat, un contract de leasing temporar nu trebuie să fie reziliat. Se termină automat la data de expirare convenită. Dreptul la reziliere specială nu poate exista decât în cazuri excepționale. În plus față de limita de timp, este posibilă și o durată minimă a contractului pentru contractele de închiriere în care chiriașii sunt de acord cu o renunțare la rezilierea de maximum patru ani. După expirarea perioadei minime de contract, contractul poate fi reziliat cu perioada de preaviz legală.
Subînchiriere: chiriașul ca proprietar
Regulile speciale de reziliere se aplică și în cazul contractelor de subînchiriere. Cu ajutorul unui contract de subînchiriere, chiriașul poate deveni proprietarul proprietarului. Este posibil să subînchiriați integral sau parțial apartamentul. Dacă un locatar se mută, nu are nicio relație contractuală directă cu proprietarul propriu al apartamentului. Aceasta înseamnă, de asemenea, că subînchirierea nu expiră automat la sfârșitul contractului de închiriere principal.
Contracte prietenoase cu chiriașii și chiriași ostili
În cadrul cerințelor legale, un contract de închiriere poate fi conceput astfel încât să fie prietenos cu chiriașul sau cu chiriașul ostil. Cu cât este mai simplu un contract de închiriere, cu atât este mai avantajos pentru chiriaș. Dacă contractul nu conține un acord cu privire la o chestiune precum reparațiile cosmetice, se aplică ceea ce este prevăzut de lege. Și, în multe cazuri, acest lucru protejează locatarul în special.
Cu clauze contractuale speciale, totuși, proprietarul are opțiunea de a transfera diverse atribuții către chiriaș: reparațiile cosmetice, reparațiile mici, întreținerea iernii sau curățarea locuințelor pot fi transferate chiriașului în contractul de închiriere. O excludere a răspunderii eliberează chiar proprietarul de a trebui să remedieze defectele.
Acorduri individuale, contracte formale și exemple de contracte de închiriere
Tot ceea ce este în arendă poate fi negociat teoretic între chiriaș și proprietar înainte de semnare. Se vorbește apoi despre așa-numitele acorduri individuale. În majoritatea cazurilor, însă, chiriașul nu este implicat în redactarea contractului de închiriere, dar i se prezintă un document finalizat pentru semnare.
Foarte puțini proprietari se străduiesc să întocmească un nou contract de închiriere conceput individual pentru fiecare nou chiriaș, dar folosesc în schimb șabloane, așa-numitele contracte de închiriere de formulare, cum ar fi cumpărate în magazinele de papetărie sau descărcate online. Acordurile de închiriere de formulare nu sunt de obicei concepute neutru, ci mai degrabă conțin clauze favorabile chiriașilor sau clauze ostile, în funcție de editor.
Nu există un contract neutru de închiriere a eșantioanelor care să se potrivească fiecărui locatar din Germania. Un contract de închiriere standard a fost emis de Ministerul Federal al Justiției în 1976, dar de la reforma legii chiriei în 2001, acesta nu mai poate servi drept ghid. În schimb, contractele prietenoase cu chiriașii sunt emise de organizații de protecție a chiriașilor și contractele prietenoase cu proprietarii de către asociațiile de proprietari.
Clauze nevalide: Legea prevalează asupra contractului
Indiferent dacă chiriașii sunt de acord asupra unui contract negociat individual sau a unui contract de închiriere, contractul de închiriere poate conține clauze nevalide. Prin urmare, chiriașii ar trebui, în mod ideal, să verifice valabilitatea contractului de închiriere înainte de a-l semna. În plus, clauzele care erau valabile atunci când au fost semnate pot deveni invalide ca urmare a unei noi jurisprudențe.
Un prim exemplu în acest sens sunt clauzele de reparații cosmetice, deoarece acestea sunt adesea incluse în contractele de închiriere. Un număr mare de clauze de renovare au fost declarate ineficiente de Curtea Federală de Justiție în ultimii ani. Dacă un contract de închiriere conține o clauză de reparații cosmetice care este acum invalidă, acest lucru înseamnă pentru chiriași că nu trebuie să le renoveze, chiar dacă a fost convenit inițial în contract.
Cerințe minime pentru un contract de închiriere
Dacă se încheie un contract de închiriere scris, documentul trebuie să îndeplinească câteva cerințe minime și să conțină următoarele informații: numele părților contractante, descrierea detaliată a apartamentului, suma chiriei, data începerii contractului și semnăturile părților contractante. Locatarii sunt liberi să decidă ce alte acorduri sunt incluse în contract. Singura condiție este ca clauzele să nu fie imorale sau să încalce legea.
Solicitați unui avocat să verifice contractul de închiriere
Cea mai mare parte a dreptului chiriei depinde de contractul de închiriere. În consecință, proprietarii încearcă adesea să includă clauze în contract care sunt dezavantajoase pentru chiriași. Astfel de capcane sunt deseori greu de descoperit de laici. În calitate de club de protecție a chiriașilor, dorim să vă protejăm de astfel de capcane scumpe - revizuirea contractului dvs. de închiriere este, prin urmare, inclusă în calitatea de membru la MieterEngel.
Avocații parteneri specializați MieterEngel vă vor oferi un sprijin de încredere în toate aspectele legate de dreptul chiriei. În calitate de membru, puteți solicita verificarea și răspunsul la întrebările dvs. individuale despre contractul de închiriere.
Informații: acest ghid nu înlocuiește sfatul juridic. Solicitați sfaturi avocaților noștri parteneri acum.