Mai merită să cumperi o casă în Germania Blog de cumpărare de case

Prețurile imobiliarelor din Germania s-au dezvoltat foarte pozitiv în ultimii zece ani. Dar criza coroanei i-a tulburat pe mulți. Există un accident imobiliar sau merită totuși să cumperi o casă în Germania?

Dacă sunteți în căutarea unui răspuns la această întrebare importantă, ați ajuns în locul potrivit.

Pentru că, în ciuda crizei coronei, există patru motive întemeiate pentru care cumpărarea unei case merită și astăzi. Aici discut despre acestea în detaliu și, de asemenea, în ce condiții și unde se plătește cel mai mult o investiție în imobiliare.

Devalorizarea banilor

Politica pe termen lung a ratei dobânzii scăzute a Băncii Centrale Europene (BCE) și a altor bănci centrale are două consecințe importante pentru piața imobiliară:

Ratele mai mici ale dobânzii înseamnă, de asemenea, împrumuturi la domiciliu mai ieftine. Prin urmare, este mai ușor să vă acoperiți cheltuielile cu dobânzile cu chiriile (în cazul unei investiții imobiliare) sau în cazul unei locuințe, aceasta înseamnă că cumpărarea vs. Închirierea devine din ce în ce mai ieftină.
Consecința politicii de medicină scăzută este că sunt disponibili din ce în ce mai mulți bani. Deoarece obligațiunile sunt cumpărate de băncile centrale, deci există mai mulți bani în circulație. Și, prin urmare, valoarea imobilelor crește. Banii pot fi imprimați rapid, proprietățile imobiliare nu - trebuie mai întâi să fie planificate, aprobate și construite. Prin urmare, imobiliare vs. Numerarul este rar, deci este mai scump. Acest lucru se va schimba cu greu pe termen mediu. Economia zonei euro nu este suficient de rezistentă pentru a justifica majorări ale ratei, iar inflația a rămas, de asemenea, scăzută până acum. (O inflație mai mare ar fi un motiv bun pentru creșterea ratelor).

Pe măsură ce banii își pierd valoarea, capitalul fuge în active reale - cum ar fi proprietăți imobiliare și terenuri. Metalele prețioase, stocurile și, într-o anumită măsură, criptomonedele beneficiază, de asemenea, de devalorizarea banilor, deoarece câștigă în valoare în comparație.

Criza coroanei a contribuit, de asemenea, la bani ieftini după ce băncile centrale au intervenit rapid în primăvara anului 2020 pentru a relaxa în continuare politica monetară.

Prea mică clădire nouă

Germania are nevoie de până la 400.000 de apartamente noi pe an. Dar reglementările pentru imobiliare noi s-au cvadruplat din 1990, de la 5.000 la 20.000. Nu este de mirare că permisele de construcție continuă să scadă, în ciuda creșterii cererii și a penuriei de locuințe în Germania.

Sursa: Statista

În 2018, doar 302.800 de apartamente noi au fost aprobate și 285.900 finalizate, cu mult sub 350.000 până la 400.000 de apartamente noi de care Germania are nevoie în fiecare an.

Cu alte cuvinte: oferta de spațiu de locuit devine și mai redusă. Este adevărat că recesiunea economică actuală ar putea avea un impact negativ asupra prețurilor proprietăților pe termen scurt (se acordă mai puține împrumuturi, mai puține venituri sau economii de investit). Dar prețurile și chiriile vor continua să crească pe termen lung, pur și simplu pentru că există prea puțin spațiu de locuit.

Populația Germaniei crește!

Mulți presupun că populația Germaniei se va micșora pe termen lung. Dacă te uiți la piramida vârstei, este și așa: arată clar că populația Republicii Federale se va micșora și va îmbătrâni în următoarele câteva decenii.

În articolul meu separat pe această temă, arăt că, în opinia mea, populația nu numai că se va micșora mai puțin decât se aștepta în următoarele câteva decenii, ci va crește chiar. Acest lucru se datorează în principal unui val susținut și puternic de migrație către Europa.

Reglementări precum plafonul chiriei nu combate lipsa locuințelor

Orașele mari, cum ar fi Berlin, München, Hamburg sau Bremen, în special, iau în considerare modul cel mai bun de combatere a chiriilor în creștere.

Berlinul a preluat rolul nefericit al pionierului de reglementare aici și a adoptat recent o factură pentru un plafon de chirie. Puteți găsi toate informațiile despre acest lucru în articolul meu separat despre acoperirea chiriei din Berlin.

Chiar dacă o limită de închiriere la nivel național este extrem de puțin probabilă, alte metropole vor să imite acest model în curând. Limita chiriei este o măsură simplă și populistă pentru a câștiga voturi în marile orașe germane (unde majoritatea alegătorilor sunt chiriași).

Dar un plafon de chirie nu rezolvă deloc problema penuriei de locuințe. Dar dimpotrivă. Se construiește și mai puțin, deficitul se înrăutățește și prețurile locuințelor continuă să crească. Și, de asemenea, chiriile, cel puțin pe piața neagră - sau cu atât mai mult în zona înconjurătoare. Exemplul orașului Geneva (Elveția), unde există un plafon de chirie din 1996, ilustrează clar acest lucru.

Concluzie: Cumpărarea unei case în Germania merită încă

Devalorizarea banilor și, prin urmare, o fugă de capital în active corporale, cum ar fi imobilele. Mai puține construcții noi, în ciuda cererii în creștere. Și reglementări care nu creează spațiu de locuit suplimentar, ci doar îl restricționează în continuare: nu sună rețeta perfectă pentru prețuri și chirii mai mari ale apartamentelor?

Absolut. Și dacă te uiți la prețurile imobiliare germane într-o comparație internațională, vezi și că prețurile imobilelor nu au crescut la fel de puternic în ultimii 50 de ani ca în alte țări.

Indicele internațional al prețurilor locuințelor ajustat pentru inflație; Sursa: OCDE

Prin urmare, este clar că, în majoritatea cazurilor, investițiile în imobiliare sau cumpărarea unei case în Germania merită încă.

Tot ce trebuie să faceți este să evitați locurile în care riscul unei bule imobiliare este cel mai mare. Pentru că, în ciuda creșterii accentuate a prețurilor imobiliare, încă nu văd o bulă imobiliară în Germania. Poate cu excepția unor metropole precum München și Frankfurt.

Ce regiuni merită în special cumpărarea unei case

Zona înconjurătoare a multor orașe mari este în prezent atractivă, la fel ca și cea a orașelor mai mici, dar în creștere, cum ar fi Leipzig sau Dresda. Conexiunile de transport bune sau îmbunătățirile conexiunilor de transport din regiune sunt foarte importante. Este dovedit științific că acestea au un efect pozitiv direct asupra prețurilor locuințelor.

Pentru că orașele au devenit prea scumpe pentru multe familii și tineri. Dar dacă pot ajunge la gara principală în 30 de minute și pot obține în schimb un apartament mai mare și mai ieftin (sau chiar o casă cu grădină), atunci majoritatea vor accepta fericit naveta.

Atlasul Prețurilor Postbancare arată clar că există încă numeroase regiuni cu un multiplicator sub 30. Aceasta măsoară raportul dintre prețul de cumpărare și chiria plătită pentru proprietate. Cu cât este mai mic, cu atât mai ieftin (deoarece este nevoie de mai puțini ani pentru a câștiga înapoi prețul de cumpărare prin venituri din închiriere).

Prețurile de cumpărare ca multiplu al chiriei anuale

Atunci când vă cumpărați propria casă, merită, de asemenea, să acordați atenție multiplicatorului, deoarece vă va arăta clar modul în care proprietatea este evaluată în comparație cu chiria regională.

După o observare suficientă a pieței și urmând sfaturile pe care le recomand în lista de verificare a cumpărăturilor de case, în curând veți putea descoperi proprietățile potrivite cu potențial ridicat. Pentru că sunt încă multe în Germania.