Plantații de construcții pe terenuri terțe generale
Proprietatea este dreptul de a se bucura și de a dispune de lucruri în modul cel mai absolut, cu condiția ca aceasta să nu fie folosită interzisă de legi sau reglementări (art. 544 Cod civil).
Proprietatea terenului preia proprietatea de deasupra și de dedesubt (articolul 552 Cod civil), drept urmare proprietarul poate face pe proprietatea sa toate plantațiile și construcțiile pe care le consideră adecvate, cu excepția excepțiilor legate de servituți.
Din această definiție rezultă natura exclusivă a dreptului de proprietate: „Un proprietar nu are nimic de susținut de la nimeni” (H., L. și J. Mazeaud și F. Chabas, Leçons de droit civil, Biens, de François Chabas: Montchrestien, Ediția a VIII-a 1994, nr. 1306). De aici prezumția adoptată la articolul 553 din Codul civil: „Toate construcțiile, plantațiile și lucrările de pe teren sau din interior sunt presupuse a fi făcute de proprietar pe cheltuiala sa și aparțin acestuia, dacă nu se dovedește contrariul”.
Cea mai simplă situație, care corespunde principiului menționat mai sus, este deci aceea a unei construcții sau plantații efectuate de proprietarul însuși.
Mai complexă este ipoteza unei construcții sau plantații efectuate de o a treia persoană (sau chiar de o persoană care nu are proprietatea exclusivă asupra terenului), deoarece, pe lângă necesitatea respectării regulilor menționate anterior, această situație creează o relația dintre mai multe persoane și poate duce la aplicarea unor reguli fiscale specifice.
Această intruziune a unui terț constructor sau plantator pe terenul proprietarului poate rezulta dintr-o eroare sau, dimpotrivă, dintr-un titlu, un acord sau chiar o strategie.
1.- Construcția sau plantarea făcută „din greșeală” pe solul altor persoane:
? Infracțiune: eroarea făcută de producător sau de plantator este sancționată într-un mod fără compromisuri prin distrugere (chiar dacă încălcarea ar fi neglijabilă: Exemplu de încălcare de 0,5 cm: 3 civ. 20 martie 2002, nr. 00- 16015: BC III, nr. 71).
Cass. civ. III, 17 aprilie 1996, contestația nr. 94-11371:
Având în vedere articolul 545 din Codul civil;
Întrucât nimeni nu poate fi obligat să-și cedeze proprietatea dacă nu este de folos public;
Întrucât, pentru a respinge cuplul Knaus de la cererea lor de demolare a zidului construit de vecinii lor, cuplul Le Moel și invadarea proprietății lor, hotărârea atacată (Caen, 30 noiembrie 1993) susține că această invadare de la 16 la 22 milimetri, nu poate fi redus și că nu constituie o perturbare care să justifice demolarea solicitată;
Că, pronunțând astfel, în timp ce observase realitatea încălcării, Curtea de Apel a încălcat textul menționat mai sus.
? Construcție fără titlu (valabil):
- posesor de pământ în virtutea titlului pătat,
- constructor intrat în posesia unei perioade de negocieri care ar fi trebuit să ducă la cumpărarea proprietății (3 civ. 3 mai 1983: BC III, nr. 102),
- constructor „însușindu-se” de o proprietate aparent goală,
- constructor considerându-se „acasă” pe un teren aparținând unui membru al familiei (3 civ. 1 martie 1995: BC III, nr. 68),
Această situație este reglementată de articolul 555 din codul civil:
Terț de bună-credință înseamnă cel care deține în calitate de proprietar în virtutea unui titlu de transfer de care nu știe defectele (articolul 550 Cod civil).
2.- Constructorul-plantator care se bucură de teren în virtutea unui titlu:
Aici, fermierul-plantator nu este acolo din întâmplare sau din greșeală. El ocupă terenul în virtutea unui titlu legal care îi permite să facă acest lucru:
? Proprietar comun cine construiește sau plantează pe proprietatea nedivizată:
Artă. 815-13 Cod civil: Atunci când un coproprietar a îmbunătățit pe cheltuiala sa starea unei proprietăți nedivizate, aceasta trebuie luată în considerare în funcție de echitate, având în vedere valoarea mărită a proprietății în timp sau înstrăinare.
? Comunitate cine construiește sau plantează terenuri deținute de soț:
Ori de câte ori unul dintre cei doi soți a obținut un profit personal din proprietatea comunității, el datorează recompensa (articolul 1437 Cod civil).
Articolul 1469 Cod civil: Recompensa nu poate fi mai mică decât profitul rămas, atunci când valoarea împrumutată a fost utilizată pentru achiziționarea, conservarea sau îmbunătățirea unei proprietăți care se găsește, în ziua lichidării comunității, în patrimoniul împrumutat. Dacă proprietatea achiziționată, păstrată sau îmbunătățită a fost înstrăinată înainte de lichidare, profitul este evaluat în ziua înstrăinării; dacă un activ nou a fost subrogat activului înstrăinat, profitul este evaluat pe acest activ nou.
Recompensa datorată pentru plantația finanțată de comunitate pe terenul deținut de unul dintre soți este determinată de diferența dintre valoarea actuală a terenului plantat cu viță de vie și valoarea terenului gol (1 civ. 6 noiembrie 1984, n ° 83-15231: BC I, nr. 293).
Soții separați de proprietate construiesc împreună o casă de locuit pe două parcele care le aparțin. Am apreciat că casa aparține soțului și soției proprietarului parcelei care susține cea mai mare parte a construcției, cu excepția despăgubirilor datorate fostului soț (1 civ. 17 decembrie 2002, nr. 00-16790: BC I, nr. 308).
? Uzufructuar cine construiește sau plantează terenurile aparținând proprietarului gol:
Artă. 599 Cod civil: uzufructuarul nu poate, la încetarea uzufructului, să pretindă nicio compensație pentru îmbunătățirile pe care pretinde că le-a făcut, deși valoarea lucrului a fost mărită.
? Locatar cine construiește sau plantează pe terenul închiriat;
Doctrină fiscală (taxe de înregistrare):
D. adm. 7 G-2152, 20 decembrie 1996:
Arendă tacită : În afară de orice acord scris, simplul fapt pentru proprietar de a autoriza ocupantul să construiască construcții poate constitui renunțarea la aderarea imediată (Cf. Cass. Civ. I, 11 ianuarie 1965: BC I, nr. 24; Cass. civ. I 10 noiembrie 1965: BC I, nr. 605; Cass. civ. I, 5 octombrie 1966: BC I, nr. 453).
La nivel fiscal: CE 30 iunie 1982, nr. 21175 (Legea fiscală 1982, com. 290, cu concl. Schricke):
„Având în vedere că dreptul proprietarului de a păstra proprietatea asupra clădirilor ridicate de un terț pe terenul său nu poate fi exercitat, în virtutea însuși a prevederilor articolului 555 din Codul civil, înainte de expirarea acordului încheiat cu terțul și este, în plus, subordonat, în virtutea acestor aceleași dispoziții, rambursării către terț de către proprietarul terenului, fie a unei sume egale cu cea prin care fondul a crescut în valoare, fie a costului materialelor și al prețul forței de muncă estimate la data rambursării; că rezultă din instrucțiune și că, în plus, nu este contestat, că din cauza comunității strânse de interese existente între contribuabil și firma Y, terenul pe care au fost construite clădirile în litigiu au fost construite trebuie considerate ca fiind închiriate printr-un acord tacit societății Y; că acest acord continuând să-și producă efectele în 1974, ca și în 1972, profitul acordat proprietarului de construcția nu a fost efectuată în anii fiscali 1972 și 1974 ".