Schema dezvoltatorilor

Care este natura profiturilor obținute de persoanele fizice ?

schema

Există două cazuri:

1. Cedentul nu a intenționat să subdivizeze. Sarcina probei existenței, în ziua achiziției, a intenției de revânzare după subdiviziune revine administrației. În caz contrar, operațiunea se încadrează în regimul de impozitare personală, indiferent de numărul de loturi efectuate. Aceasta se întâmplă în special atunci când:

terenul a fost primit gratuit (moștenire sau donație);

terenul a fost achiziționat cu titlu oneros, dar fără intenție speculativă. Acesta ar fi cazul, de exemplu, al terenurilor alocate pentru o perioadă suficient de lungă pentru utilizarea privată a proprietarului său sau pentru exercitarea activității sale profesionale sau a terenurilor subdivizate pentru nevoile unei vânzări ulterioare. La dizolvarea unui conjugal comunitate.

2. Se stabilește intenția speculativă. Când se stabilește intenția de revânzare după subdiviziune, profiturile obținute de persoanele care procedează la vânzarea terenurilor împărțite în loturi destinate construcției sunt supuse impozitului pe venit în categoria profiturilor comerciale. Aceste noi prevederi se aplică transferurilor de terenuri de subdiviziune efectuate de la 1 ianuarie 1990, cu condiția ca loturile să fie de fapt destinate construcției (angajamentul de construire făcut de cumpărător în actul de vânzare).

Cum să stabiliți dovada intenției speculative ?

Intenția speculativă (intenția de revânzare după subdiviziune) este evaluată atunci când terenul este achiziționat fără a se ține seama de circumstanțele înstrăinării forțate, expropriere, dificultăți de flux de numerar. Dovada acestei intenții (care va fi suportată de administrație) va fi extrasă din circumstanțele de fapt specifice fiecărui caz:

scurtă întârziere separând achiziția terenului de revânzare prin loturi;

localizarea geografică a terenului;

profesia de vânzător.

În orice caz, totuși, nu poate rezulta doar din dimensiunea tranzacției efectuate (număr de loturi; profit din vânzări).

Ce regim fiscal pentru comerciantul imobiliar ?

Profiturile din alocare realizate de un contribuabil care exercită profesia de comerciant de proprietate intră, în orice caz, în regimul de impozitare pe profit industrial și comercial, chiar dacă terenul a fost colectat gratuit. Cu toate acestea, în acest din urmă caz, cedentul este autorizat să anuleze prezumția caracterului profesional al tranzacției, dovedind că aceasta se încadrează în cadrul gestionării activelor sale private și că terenul nu a fost inclus în stocul său imobiliar.

Profiturile, realizate în timpul unei operațiuni de subdiviziune de către un contribuabil care, deși nu exercită profesia de dealer imobiliar, sunt impozabile și ca profituri industriale. Acestea sunt impozabile cu condiția ca, desigur, terenul în cauză să fie achiziționat pentru revânzare (tranzacții obișnuite și speculative).