Vânzarea în viitoarea stare de finalizare reguli generale
Vânzarea în viitoarea stare de finalizare (VEFA), referitoare la sectorul protejat (rezidențial sau mixt) a devenit cel mai utilizat contract pentru construcția de clădiri de apartamente.
Utilizate în principal în zonele urbane, vânzările off-plan sunt denumite în mod obișnuit „achiziții off-plan”, ceea ce rezumă scopul său. Într-adevăr, VEFA este contractul prin care o persoană, cumpărătorul, contractează cu o altă persoană, constructorul (sau dezvoltatorul) care se angajează să construiască o clădire pe un teren pe care i l-a vândut. Cumpărătorul va deveni proprietarul apartamentului său pe măsură ce lucrările progresează, pe calea aderării.
Regimul acestui contract este stabilit de legea din 3 ianuarie 1967. Acest text de ordine publică este consumator în esență și are un dublu avantaj:
Pentru promotor: vânzarea în viitoarea stare de finalizare îi permite promotorului să își finanțeze proiectul în avans și să îl comercializeze ferm.
Pentru cumpărător: legea stabilește reguli obligatorii de plată pe măsură ce lucrările sunt efectuate. Obligă dezvoltatorul să prezinte garanții solide pentru cumpărătorul unui apartament nou. Dezvoltatorul este de acord să livreze clădirea într-un timp specificat.
Legea prevede că cumpărătorul efectuează o comandă pentru clădire prin intermediul unui contract preliminar care stabilește esența operațiunii și stabilește începutul executării contractuale a vânzării (plata unui depozit de garanție, indicarea suprafeței, clauze suspensive). Un contract final de vânzare trebuie încheiat cu detaliile obligațiilor fiecăreia dintre părți și cu desemnarea garanției luate de producător.
Deoarece legea operează o împărțire în timp a operațiunii de vânzare în starea viitoare de finalizare, este necesar să se determine regimul și mecanismul contractului preliminar (I) și al contractului final (II).
1/contractul preliminar
De îndată ce suntem în afara planului, acest contract este imperativ. Astfel, articolul L 261-15 din Codul construcțiilor și locuințelor (CCH) prevede că orice altă promisiune de vânzare sau cumpărare este nulă. Este contractul prin care o persoană, partea care rezervă, rezervă posibila achiziție a unei clădiri pentru alta, rezervând-o. Acesta din urmă va primi în schimb un depozit de garanție. Care sunt reglementările (A) și domeniul de aplicare (B) al acestui contract preliminar ?
A - Regulamentul contractului preliminar
Mențiuni obligatorii:
Articolele R 261-25 și R 261-26 din CCH necesită indicarea suprafeței de locuit aproximative. Articolul R 261-27 din același cod impune ca prezentul contract să fie întocmit în scris. Prin urmare, este un contract solemn.
Dreptul de retragere:
Legea din 1967 fiind consumator în esență, neprofesionistul are 7 zile pentru a renunța la operațiune ca și în domeniul vânzării de bunuri imobiliare în conformitate cu dreptul comun.
Un depozit de securitate bine supravegheat:
La încheierea contractului preliminar, partea care rezervă va plăti o sumă de bani pentru a-și garanta angajamentul de cumpărare.
Valoarea sa nu poate depăși 5% din prețul final planificat dacă termenul limită pentru finalizarea vânzării nu depășește un an, 2% dacă este între 1 și 2 ani. Dincolo de aceasta, nu este necesară depunerea. Această sumă trebuie plătită într-un cont special evaziv și indisponibil, sub sancțiunea unor penalități penale.
depozitul de garanție este returnat dacă:
vânzarea nu este efectuată de vânzător;
dacă prețul de vânzare depășește prețul prognozat cu 5%;
dacă împrumutul necesar pentru achiziție nu este obținut de partea rezervatoare;
dacă nu trebuie să se efectueze niciuna dintre lucrările planificate ale echipamentului;
dacă clădirea sau o parte a clădirii suferă o reducere de 10% a valorii acesteia.
Prin urmare, acest contract preliminar permite rezervării să se retragă din program în timp ce rezervarea este de acord să-l execute. De asemenea, stabilește caracteristicile esențiale ale clădirii care urmează să fie construită.
B - Domeniul de aplicare al contractului preliminar.
În principiu, contractul preliminar trebuie să stabilească elementele esențiale ale clădirii care urmează să fie construită.
Care pot fi diferențele dintre contractul preliminar și contractul final ?
Contractul preliminar trebuie să includă indicațiile esențiale cu privire la consistența clădirii, trebuie să indice suprafața de locuit aproximativă și să includă o scurtă notă tehnică. Având în vedere rigoarea și precizia impuse de lege, partea care rezervă poate varia elementele prevăzute în contractul preliminar numai în limitele a 10% din valorile lor. Spiritul legii este protecția cumpărătorului.
Avem cu adevărat dreptul să abandonăm operațiunea ?
Contractul de vânzare nu poate fi încheiat din cauza vânzătorului. În fața acestei realități a textului și în fața practicii, cum ar trebui să reacționăm? În cazul în care încheierea contractului în acest cont are ca rezultat acordarea de daune pentru cumpărător sau simpla returnare a depozitului de garanție ?
Conform legii din 1995 privind clauzele neloiale, o clauză care permite vânzătorului să se retragă din contract într-o manieră potențială este considerată nescrisă. Prin urmare, totul va depinde de redactarea contractului. Dezavantajul vânzărilor în afara planului este, prin urmare, posibilitatea oferită vânzătorului de a nu încheia contractul final.
2/contractul final
Odată ce programul de construcție este stabilit, operațiunile de construcție vor putea începe. Aici va fi încheiat contractul final de vânzare off-plan.
Care sunt regulile de formare a contractului (A), obligațiile vânzătorului (B) și cele ale cumpărătorului (C)
A - Normele de formare a contractului
Vânzătorul trebuie să trimită actul de proiect cu o lună înainte de vânzare. Aceasta permite părții care face rezervarea să verifice dacă contractul final respectă contractul preliminar.
VEFA este un contract solemn care trebuie trecut în fața notarului.
Trebuie să includă informații obligatorii:
specificați clădirea sau o parte a clădirii acoperite de contract
Setați timpul de livrare
Stabiliți prețul
Indicați garanția de finalizare
Reproducerea reglementărilor privind coproprietatea, dacă este cazul
B - Obligațiile vânzătorului
1) Respectarea angajamentelor contractuale
Respectarea conformității:
Tot ceea ce a fost prevăzut în contract trebuie realizat și tot ceea ce a fost realizat trebuie să se conformeze cu ceea ce a fost planificat. Nerespectarea este fie o absență, fie o diferență.
Absență: în asigurările de construcții, se face distincția între neajunsuri și defecte. Aici va fi vorba despre no-căi. Cum se evaluează conformitatea în acest caz? Prin compararea clădirii finalizate cu contractul. Pentru a face acest lucru, este esențial să se desfășoare o procedură de expertiză judiciară.
Diferențele: aici apar două probleme.
Prima se referă la așa-numita clauză „echivalentă”. Această clauză permite vânzătorului să nu folosească materialele furnizate, ci să folosească altele echivalente. Este valabilă această clauză? În ceea ce privește elementele marginale (materiale), acesta nu va fi considerat un termen nedrept. Al doilea se referă la capacitate. Legea Carrez din 1996 nu se aplică aici deoarece suntem în absența unui cadru și a unei promisiuni de a vinde. Se aplică articolul 1616 din Codul civil.