Aprobare PDF pentru clădiri noi Obligațiile administratorului - Descărcare gratuită PDF

Scurta descriere

1 Acceptarea clădirilor noi Sarcini ale administratorului 2 Consecințele acceptării Dreptul contractantului la remunerație w.

aprobare

Descriere

Acceptarea clădirilor noi - sarcini ale managerului

Consecințele acceptării Cererea de remunerație a contractantului este § 641 BGB datorat. Sarcina probei pentru existența unui defect revine clientului după acceptarea lucrării. Încetarea contractului nu mai este posibilă. Perioada de prescripție a articolului 638 BGB începe să curgă, § 634a Paragraful 2 BGB.

Consecințele acceptării Riscul de pierdere accidentală sau deteriorare a lucrărilor de construcție acceptate este transferat clientului la acceptare. Revendicarea inițială a clientului cu privire la performanță expiră. Obligația de performanță a antreprenorului se concentrează pe munca acceptată. În caz de defecte, clientul are acum dreptul de a relucra și de a beneficia de o garanție în conformitate cu §§ 633, 634 BGB.

Legea: secțiunea 640, paragraful 1 din Codul civil german (BGB). Clientul este obligat să accepte lucrările fabricate contractual, cu excepția cazului în care natura lucrării exclude acceptarea.

Acceptare de „acceptare” concepută a lucrărilor efectuate de dezvoltatorul imobiliar (chiar dacă acesta este un antreprenor general sau un antreprenor general). Acceptarea muncii prestate de un antreprenor în legătură cu proprietatea comună în cursul existenței unui condominiu. Acceptarea muncii prestate de un antreprenor în legătură cu activele administrative. Acceptarea muncii prestate de un antreprenor în legătură cu proprietatea privată.

Jurisprudență și literatură Acceptarea este acceptarea fizică a serviciilor antreprenorului (de obicei eșuează în cazul clădirilor) combinată cu recunoașterea (aprobarea) lucrării de către client ca „în esență în conformitate cu contractul”. În plus față de acceptarea legală, există și evaluarea stării tehnice (§ 4 Par. 10 VOB/B) și acceptarea oficială (de ex. § 77 NBauO).

Forme de acceptare Acceptare legală declarație expresă Declarație neechivocă de dorință de a accepta munca prestată de antreprenor ca fiind în esență conformă cu contractul.

declarație concludentă dacă întreprinzătorului i se permite să concluzioneze că performanța este în esență conformă cu contractul, pe baza comportamentului clientului cu bună-credință și cu luarea în considerare a obiceiului (§§ 133, 157 BGB). Utilizarea fără reclamații a produsului finit. Plata necondiționată a salariilor.

§ 12 Acceptare VOB/B (1) În cazul în care contractantul solicită acceptarea serviciului după finalizare - posibil și înainte de expirarea perioadei de execuție convenite - clientul trebuie să îl efectueze în termen de 12 zile lucrătoare; se poate conveni o perioadă diferită. (2) La cerere, părțile independente ale serviciului trebuie să fie special acceptate. (3) Din cauza unor defecte semnificative, acceptarea poate fi refuzată până când nu a fost rectificată. (4) 1. O acceptare formală trebuie să aibă loc dacă o parte contractantă o solicită. Fiecare parte poate apela la un expert pe cheltuiala sa. Constatările trebuie înregistrate în scris într-o negociere comună. Orice rezervare din cauza defectelor cunoscute și a penalităților contractuale trebuie să fie incluse în procesul-verbal, precum și orice obiecții ridicate de contractant. Fiecare parte primește un exemplar. 2. Acceptarea formală poate avea loc în absența contractantului dacă data a fost convenită sau dacă clientul a invitat-o ​​cu o notificare suficientă. Antreprenorul trebuie să fie notificat cu privire la rezultatul acceptării cât mai curând posibil.

§ 12 Acceptare VOB/B (5) 1. Dacă nu se solicită nicio acceptare, se consideră că serviciul a fost acceptat în termen de 12 zile lucrătoare de la notificarea scrisă a finalizării serviciului. 2. Dacă nu se solicită nicio acceptare și clientul a utilizat serviciul sau o parte din serviciu, acceptarea se consideră că a avut loc la 6 zile lucrătoare de la începerea utilizării, cu excepția cazului în care se convine altfel. Utilizarea părților dintr-o structură pentru a continua lucrul nu este considerată acceptare. 3. Rezervările datorate defectelor cunoscute sau datorate penalităților contractuale trebuie să fie confirmate de către client cel târziu la orele specificate la alineatele (1) și (2). (6) Odată cu acceptarea, riscul este transferat clientului, cu excepția cazului în care acesta îl suportă deja în conformitate cu § 7.

Prezentare generală contract de construcție BGB sau VOB? Diferențe: Suplimente (dreptul de a emite comenzi versus acord suplimentar) Obligația de a furniza servicii personale (numai VOB) Drepturi la defecte în timpul construcției (numai VOB) Perioada de garanție (5 ani față de 4 ani) Data scadenței pentru salarii (imediat versus facturare verificabilă)

Contract de preț unitar? Contract forfetar? Cantitate forfetară? Ofertă funcțională?

În scădere: cine este eligibil? Proprietari de apartamente Terțe părți, în special, dar nu numai experți Comunitatea de proprietari de apartamente „pentru ei înșiși” de către cine?

ca rezoluție a unui acord „autorizat”? de cine?

În scădere: cine este eligibil? Administrator ca reprezentant prin lege? § 27 Paragraful 1 Nr. 2 Autorizația WEG? Acord, rezolvarea contractului de administrare?

Staudinger/Bub: Conform secțiunii 27 paragraful 1 nr. 2 WEG, administratorul este obligat să accepte lucrări de întreținere și reparații. Bärmann/Merle: Acceptarea serviciilor în probleme comunitare în sensul Secțiunii 27 Paragraful 1 Nr. 5 WEG include, de asemenea, acceptarea serviciilor de construcții în conformitate cu Secțiunea 640 BGB. Merle ZWE 2010, 2, 5: Secțiunea 27 Paragraful 3 Clauza 1 Nr. 3 WEG. AA: Pauly, ZWE 2011, 349, 352; Ott, ZWE 2010, 157, 159;

Aprobări în activitatea de zi cu zi

Prezentare generală a BGB: Antreprenorul solicită și specifică o întâlnire. VOB/B: În cazul în care contractantul solicită acceptarea serviciului după finalizare - posibil și înainte de expirarea perioadei de execuție convenite - clientul trebuie să îl efectueze în termen de 12 zile lucrătoare; se poate conveni o perioadă diferită. Administrator: Notificarea este trimisă administratorului (Secțiunea 27 Paragraful 3 Fraza 1 Nr. 1 WEG). Ar trebui să informați proprietarul apartamentului în legătură cu acest lucru dacă drumul nu este deja clar.

Contracte de muncă și servicii În fiecare complex de condominii, se pune problema în timp cu privire la cine va accepta munca. În opinia mea, managerul nu are nicio putere legală de a reprezenta comunitatea proprietarilor de apartamente. Cu toate acestea, este posibilă autorizarea expresă. Este îndoielnic dacă managerul ar trebui să fie autorizat să acționeze în numele comunității de proprietari de apartamente. Întrebarea este dacă are expertiza pentru a evalua performanța muncii. De regulă (excepție: comenzi mici) recomandăm următoarele:

Procedură Proprietarii de apartamente decid ca un expert să evalueze performanța muncii. Proprietarii de apartamente autorizează administratorii de proprietăți să încheie contracte cu experți. Încheierea contractului. Expertul evaluează performanța muncii. Administratorul prezintă rezultatele proprietarilor de apartamente în cadrul ședinței. Proprietarii de apartamente autorizează administratorii sau terții să accepte lucrările. Administratorul preia performanța la locul de muncă.

Ott, ZWE 2010, 157, 159 Dacă antreprenorul solicită acceptarea, administratorul ar trebui - dacă acest lucru nu s-a întâmplat încă - să adopte o rezoluție care să-i permită lui sau altei persoane să accepte acceptarea. În cazul în care managerul însuși nu are cunoștințele necesare de inginerie structurală, el ar trebui să lucreze pentru punerea în funcțiune a unui expert cu așa-numita acceptare tehnică în cadrul rezoluției. Expertul va verifica apoi, în locul administratorului, dacă serviciile convenite au fost efectuate în conformitate cu normele tehnologice recunoscute. Pe baza constatărilor expertului, administratorul ar putea apoi să efectueze tranzacția juridică, adică declară aprobarea lucrării ca fiind în esență o execuție contractuală. Procedând astfel, administratorul evită propriile riscuri de răspundere, în special în cazul lucrărilor mai complexe.

Posibilitatea Proprietarii de apartamente desemnează administratorii ca acceptori ai unei lucrări care a fost comandată doar. De asemenea, autorizează administratorul să declare acceptarea în cazul unei evaluări pozitive, necondiționate de către expert, sau să exprime acest lucru în cazul rezervărilor. De asemenea, trebuie stabilit că o ședință extraordinară ar trebui convocată în caz de îndoială.

Scurtă prezentare generală a contractului de dezvoltator

Contract de dezvoltare imobiliară Un contract care se referă la construcția sau renovarea unei case sau a unei structuri comparabile și conține în același timp obligația antreprenorului de a transfera proprietatea asupra proprietății către client sau de a comanda sau transfera un drept de clădire ereditar,

Dezvoltatorul imobiliar datorează proprietate fără defecte (proprietate de apartament) + transfer de proprietate [drept de clădire rezidențială] Construcție sau renovare fără defecte a proprietății comune (ulterioare)

Achizitorul datorează plata pentru acceptare (dacă este necesar, acceptare parțială) obiectul proprietății individuale proprietate comună propriu sau comunitate reprezentativă de proprietari de apartamente administrator terț

Când datorează cumpărătorul? În principiu, dezvoltatorul imobiliar poate solicita acceptarea numai dacă întreaga lucrare datorată cumpărătorului individual este gata de acceptare și a fost finalizată în totalitate în conformitate cu secțiunea 640 (1) BGB. Pregătirea pentru acceptare necesită o lucrare completă, fără defecte, în afară de defectele minore. O lucrare este într-o stare gata de acceptare (gata de acceptare) dacă, din punctul de vedere al partenerului contractual, este disponibil un serviciu practic complet, care poate fi considerat în mod natural ca îndeplinire.

Când datorează cumpărătorul? Aplicat dezvoltatorului imobiliar, aceasta înseamnă că dezvoltatorul imobiliar poate solicita acceptarea numai atunci când proprietatea specială și comunitară a fost finalizată în esență în conformitate cu contractul. Conform jurisprudenței, această întrebare trebuie să fie stabilită pe baza unei cântăriri a intereselor. Ceea ce este esențial trebuie determinat pe baza defectului specific, a efectelor, a intereselor părților implicate și a circumstanțelor cazului individual.

Scurtă prezentare generală ca slăbire

În scădere: cine este eligibil? Proprietarii de case terți, în special, dar nu exclusiv, administratori experți conform legii? -

Autorizare? Rezolvarea contractului de cumpărare? Acord de gestiune

Comunitatea de proprietari ca rezoluție a acordului autorizat? care acționează pentru comunitate?

Caz: Curtea Federală de Justiție din 12 septembrie 2013 - VII ZR 308/12 Pentru proprietatea în comun, există de obicei o inspecție separată. Cu excepția restricțiilor prevăzute la articolul 181 BGB, cumpărătorul autorizează următorul expert jurat, managerul desemnat pentru obiectul de cumpărare în temeiul Legii privind condominiul și consiliului consultativ administrativ să accepte proprietatea comună. Proprietatea comună este astfel înlăturată atunci când fie toți cumpărătorii, fie, în locul cumpărătorilor, expertul sau administratorul sau consiliul consultativ administrativ preiau proprietatea comună.

Soluție: Curtea Supremă Federală din 9/12/2013 - VII ZR 308/12 O clauză utilizată de un dezvoltator imobiliar în termenii și condițiile generale ale unui contract de cumpărare, care permite ca proprietatea comună să fie acceptată de un prim administrator desemnat de dezvoltatorul imobiliar, este ineficientă.

Decizie? Este foarte contestat dacă proprietarii de apartamente pot decide că nu ei, ci managerul, ar trebui să preia proprietatea comună. Întrebarea este predominant, dar nu în unanimitate, răspunsă afirmativ prin literatura de specialitate mai recentă privind dreptul imobiliar. Există, de asemenea, decizii afirmative din Bavaria. Noua literatură legea clădirilor răspunde la întrebare în mod negativ.

Acord? În opinia mea, proprietarii de apartamente pot fi de acord să autorizeze managerul în orice moment. Singura întrebare care poate fi adresată este dacă acest acord poate face deja parte din ordinul comunitar.

RDG Dacă administratorii au voie să efectueze o acceptare legală se bazează în principal pe Secțiunea 5 (1) RDG. În conformitate cu aceasta, o acceptare ar fi posibilă dacă este un serviciu accesoriu la profilul profesional sau de activitate al administratorului sau aparține îndeplinirii complete a obligațiilor sale legale sau contractuale asociate activității principale. Aceasta afirmă opinia dominantă (Vogel, NZM 2010, 377, 379; Spiegelberger/Spindler/Wälzholz, The real estate in civil and fiscal law, Chapter 3 Rn. 87).

Procedură Proprietarii de apartamente decid ca un expert să evalueze performanța muncii. Proprietarii de apartamente autorizează administratorii de proprietăți să încheie contracte cu experți. Încheierea contractului. Expertul evaluează performanța muncii. Administratorul prezintă rezultatele proprietarilor de apartamente în cadrul ședinței. Proprietarii de apartamente autorizează administratorii să accepte munca. Administratorul preia performanța la locul de muncă.

Comunitatea proprietarilor de apartamente Dacă comunitatea proprietarilor de apartamente poate fi determinată, depinde dacă poate fi stabilit administratorul. Dacă puteți determina comunitatea proprietarilor de apartamente, puteți autoriza cu ușurință administratorul în conformitate cu Secțiunea 27 Paragraful 3 Frază 1 Nr. 7 WEG să acționeze în numele lor.

Ce se întâmplă în caz de neglijare?

Administrator neglijat acțiune Nici o informație pentru proprietarul apartamentului, dacă este cazul acceptare fictivă Nici o acceptare în ciuda posibilității și cererii, eventual acceptare fictivă ?