Ar trebui să evitați aceste 5 greșeli atunci când cumpărați un condominiu - Notarul Bochum

Aceste 5 greșeli ar trebui evitate la cumpărarea unui condominiu

Practic, acordul de cumpărare de proprietăți imobiliare pentru un condominiu este conceput în același mod ca și pentru o casă unifamilială sau o proprietate nedezvoltată. Cu toate acestea, există caracteristici speciale în unele puncte care ar trebui subliniate mai jos.

1. Ce zone poate folosi proprietarul apartamentului singur?

Adesea se pune întrebarea dacă anumite camere și zone aparțin proprietății private sau dreptului special de utilizare a unui apartament. Acest lucru este important, deoarece astfel de camere și zone pot fi apoi utilizate cu excluderea celorlalți coproprietari și nu sunt supuse dreptului de proprietate comună (pentru termenii de mai sus). Oricine nu obține informații complete și corecte înainte de a încheia un contract de cumpărare poate experimenta surprize negative ulterior.

În practică, acest lucru este important pentru următoarele camere și zone:

Garaje sau locuri de parcare
Zonele cu terasă
Zona de grădină
Camere la subsol

Dacă doriți să verificați dacă aceste camere și zone „aparțin” apartamentului, acest lucru poate fi stabilit mai întâi din registrul funciar. Apoi, de exemplu, cartea funciară reglementează „10/100 cota de coproprietate în proprietate …… . combinată cu proprietatea separată a apartamentului nr. 3 și combinată cu dreptul special de a folosi pivnița nr. 3”. În acest caz, este clar că pivnița nr. 3 a apartamentului nr. 3 are dreptul la un drept special de utilizare. Aceasta înseamnă că proprietarul apartamentului 3 are singurul drept de a folosi pivnița nr.3 Când apartamentul este vândut, dreptul special de a utiliza pivnița 3 este transferat automat cumpărătorului apartamentului 3.

Dacă un drept special de utilizare nu este menționat în cartea funciară, din declarația de divizare poate rezulta un drept special de utilizare. Registrul funciar oferă adesea doar o versiune prescurtată a drepturilor speciale de utilizare existente.

2. Au fost utilizate în trecut drepturi speciale de utilizare diferit de declarația de divizare?

În casele cu mai multe familii se întâmplă din nou și din nou ca proprietarii de apartamente să își schimbe locurile de parcare sau camerele de la subsol, abateri de la declarația de divizare.

Exemplu: Domnul Müller este proprietarul apartamentului 1, iar pivnița cu numărul 1 aparține apartamentului 1. Domnul Meier este proprietarul apartamentului 2 cu pivnița asociată numărul 2. Pivnița 1 este mai mare decât pivnița 2 și domnul Meier are nevoie de o cameră de pivniță mai mare . În 2015, el și domnul Müller au fost de acord să schimbe beciurile. De atunci, pivnița mai mare cu numărul 1 a fost folosită pentru apartamentul 2. Apartamentul 2 va fi vândut în 2019. Conform declarației de divizare, pivnița 2 aparține apartamentului 2, dar pivnița mai mare 1 a fost folosită de proprietarul apartamentului 2 timp de 4 ani. Cumpărătorului apartamentului, domnul Schulz, i se spune că pivnița mai mare 1 aparține apartamentului 2. Câteva luni mai târziu, apartamentul 1 este vândut domnului Späth. Aruncă o privire atentă asupra declarației de divizare și observă că subsolul 1 mai mare aparține apartamentului 1 și îi cere domnului Schulz să curățe subsolul. Domnul Schulz merge la avocat și află că trebuie să părăsească subsolul 1, deoarece nu aparține apartamentului pe care l-a cumpărat.

3. Ce rezoluții a luat comunitatea de proprietari în ultimii ani?

În clădirile de apartamente, o întâlnire a proprietarilor are loc de obicei o dată pe an. La această întâlnire se iau decizii cu privire la casă. Aceasta implică adesea măsuri de renovare sau reparații la casă. Ca viitor proprietar, se intră în rezoluțiile existente. Dacă aceste rezoluții nu sunt verificate înainte de încheierea contractului de cumpărare, pot apărea ulterior costuri pe care cumpărătorul nu le aștepta.

Exemplu: Domnul Müller cumpără un apartament. Ședința de proprietari a decis în urmă cu câteva săptămâni ca acoperișul casei să fie re-acoperit anul viitor. Acest lucru atrage un total de 50.000 de euro, care sunt transferați tuturor coproprietarilor din casă. Domnul Müller ar trebui să fie conștient de această decizie înainte de a semna contractul de cumpărare, întrucât el, ca nou proprietar, trebuie să contribuie la aceste costuri.

4. Cât este rezerva de întreținere?

Dacă a fost creată o rezervă de întreținere, aceasta este transferată automat cumpărătorului; nu este necesară o reglementare în acest sens în contractul de vânzare.
În calitate de cumpărător al unui apartament, trebuie să știți înainte de a semna contractul de cumpărare dacă există o rezervă de întreținere și cât poate fi.

Exemplu: Domnul Müller cumpără un apartament. Balcoanele de pe casă scurg și trebuie renovate. Acest lucru creează costuri considerabile pentru întreaga casă. La cumpărarea apartamentului, domnul Müller a presupus că aceste costuri ar putea fi plătite din rezerva de întreținere. Ulterior se dovedește că există doar o mică rezervă de întreținere și că fiecare proprietar trebuie să plătească o contribuție specială de 4.000,00 euro pentru renovarea balcoanelor. Dacă domnul Müller ar fi știut asta în prealabil, nu ar fi cumpărat apartamentul.

Vânzătorul a plătit în totalitate banii casei?

În clădirile de apartamente, este de regulă reglementat în declarația de divizare că fiecare proprietar de apartament trebuie să plătească o indemnizație lunară pentru casă. Aceasta include rezerva de întreținere (a se vedea secțiunea 4 de mai sus) și costurile curente ale casei, de ex. pentru curățarea scărilor, asigurări etc. Dacă vânzătorul nu a plătit integral această proprietate, cumpărătorul unui apartament este amenințat cu pericole datorate datoriei proprietății anterioare din cauza posibilelor măsuri de executare silită în registrul funciar al apartamentului care urmează să fie achiziționat.

Exemplu: Domnul Müller cumpără un condominiu. La scurt timp după încheierea contractului de cumpărare, o ipotecă forțată este înscrisă în cartea funciară din cauza banilor restanți ai casei.

Vă puteți proteja împotriva acestui fapt lăsând vânzătorul să facă o declarație în contractul de vânzare că nu există creanțe restante pentru bani din casă. Mai mult, se poate obține un certificat de la administratorul proprietății că nu există datorii în casă. Prețul de achiziție se datorează numai atunci când este disponibil certificatul relevant de la compania de administrare a proprietății.

Personalul meu și cu mine vom fi bucuroși să vă răspundem la orice întrebări.