Calculul metodei randamentului de închiriere brut, net, net-net, formule
Pentru un investitor, rentabilitatea investiției sale imobiliare este esențială. Este încă necesar să o puteți estima corect. Randament brut, net de comisioane și taxe, „net-net”, loc de muncă vacant, ceea ce trebuie să știți pentru a calcula profitabilitatea investiției dvs. de închiriere.
Calculul randamentului brut
Randamentul brut este cel mai ușor de determinat și, dintr-un motiv întemeiat: nu ia în considerare cheltuielile de închiriere plătite de locator și nici impozitul acestuia. Prin urmare, este suficient să se coreleze chiria anuală cu prețul de cumpărare pentru a identifica profitabilitatea brută a investiției imobiliare. Formula de reținut este următoarea:
(Chirie anuală/preț) x 100
În acest calcul, se înțelege că prețul include toate taxele: prin urmare, trebuie să păstrăm prețul de achiziție plus diferitele comision de achiziție.
Exemplu de calcul al randamentului brut: un investitor închiriază un apartament la o chirie lunară de 800 de euro, inclusiv taxele. El și-a plătit 200.000 de euro pentru achiziția imobiliară, inclusiv costurile de achiziție. Prin urmare, profitabilitatea brută a proprietății este:
(800 × 12/200.000) × 100 = 4.80%.
Cu toate acestea, această evaluare rămâne prea sumară pentru a determina cu exactitate cât câștigă o investiție de închiriere. Un dezavantaj cu atât mai important decât randamentul brut este adus adesea de către vânzători pentru a atrage viitori donatori.
Calculul randamentului net de comisioane și taxe
Pentru a merge mai departe, investitorii trebuie să se intereseze de rentabilitatea închirierii lor, ținând cont de costurile și taxele pe care trebuie să le suporte ca atare, precum impozitul pe proprietate de exemplu. În plus, prețul de achiziție utilizat pentru calcularea randamentului este cântărit de costul ipotecii contractate pentru finanțarea investiției.
Pentru a efectua acest calcul, nu trebuie neglijată nicio sarcină. În plus față de impozitul pe proprietate, este, prin urmare, necesar să se ia în considerare:
- Cheltuieli nerecuperabile pentru chiriaș (inclusiv taxe de condominiu nu poate fi recuperat într-o clădire de apartamente)
- Cheltuieli de muncă și întreținere
- Orice taxe de gestionare a închirierii atunci când închirierea este încredințată unui profesionist
- Orice costuri deasigurare contra chiriilor neplătite (GLI).
Toate aceste cheltuieli suportate de proprietar-locator trebuie deduse din chiriile încasate. Prin urmare, formula de calcul este următoarea:
((Chiria anuală - taxe și taxe)/(Preț + costul creditului)) x 100
Exemplu de calcul al randamentului net de comisioane și comisioane: luăm exemplul anterior, cu o chirie lunară de 800 de euro și o achiziție de 200.000 de euro. Gestionarea închirierii proprietății este încredințată unui profesionist (10% din chiria anuală), dar investitorul nu a contractat o garanție împotriva chiriei neplătite. Costurile anuale nerecuperabile și costurile de întreținere sunt estimate la 1.200 de euro pe an. Impozitul pe proprietate se ridică la 1.000 de euro. În cele din urmă, costul creditului ajunge la 12.000 de euro.