Care sunt sicomi care au devenit Les Echos
Termenul a fost întotdeauna barbar. Nu mai este folosit astăzi decât în trecut: „ex-Sicomi” desemnează fostele „Companii imobiliare pentru comerț și industrie” care, create în 1967, au fost destinate să ghideze economiile publice. Către finanțarea IMM-urilor, prin împrumuturi imobiliare garantate printr-un contract de leasing (1). După ce au făcut posibilă mobilizarea a peste 350 de miliarde de franci (53 miliarde de euro) în total între 1967 și 1995, au dispărut oficial la 1 ianuarie 1996, în același timp cu statutul lor fiscal favorabil. Dacă mulți au leșinat sau s-au contopit, putem urmări multe dintre cele 93 de Sicomi enumerate la vârful dezvoltării lor, în 1990. Astfel, conform cifrelor Asociației Franceze a Companiilor Financiare (ASF), 50 dintre ele continuă să efectueze o activitate de finanțare prin leasing financiar. Un număr a ales să rămână în sfera imobiliară. dar acum funcționează ca companii imobiliare.
Create printr-o ordonanță din 1967, aceste companii au fost destinate să finanțeze proprietăți comerciale prin leasing, prin construirea și închirierea clădirilor care nu sunt echipate pentru uz profesional (birouri, magazine, spații industriale.). „Principiul a fost de a direcționa indirect economiile franceze către întreprinderi, într-un moment în care economia trebuia să fie stimulată. Deoarece persoanele fizice nu doreau să se subscrie direct în capital, Sicomi a făcut posibilă finanțarea imobiliarelor comerciale, cu un risc redus, deoarece creditorul a păstrat dreptul de proprietate asupra activului finanțat până la sfârșit. În plus, riscul a fost diversificat, deoarece aceste companii aveau mai mulți împrumutați în paralel ”, rezumă Jean-Marc Durand, directorul regiunii Ile-de-France, la BDPME, un jucător„ istoric ”în aceste produse. Pentru companie, contractul de leasing a constat în plata chiriei pe o perioadă convenită și posibilitatea de a deveni proprietar la termenul său pentru „un franc simbolic”.
De fapt, dezvoltarea acestor companii s-a bazat în esență pe un regim fiscal favorabil: aceste companii erau „transparente din punct de vedere fiscal”, adică erau scutite de impozit pe majoritatea profiturilor lor, cu condiția distribuirii în fiecare an către acționarii lor 85% din profiturile lor sub formă de dividende. Partenerii au fost apoi impozitați pe acest venit. „Acțiunile Sicomi erau valorile fondurilor multor portofolii imobiliare, chiar dacă profitabilitatea lor era variabilă”, spune un analist.
În plus față de dificultățile mai multor jucători, dispariția regimului preferențial a dus la o dezamăgire puternică pentru leasing din partea profesioniștilor din domeniul imobiliar și financiar. „Toată lumea a denunțat-o, era la modă. Analiștii financiari nici nu au mai vrut să audă despre asta. Multe companii și-au eliminat numele „leasing” de pe numele lor ”, își amintește Maryse Aulagnon, președinta Affine. Întregul sector a pus la îndoială calea de urmat: multe companii independente sau listate trebuiau să găsească o nouă vocație.
Dezvoltarea leasingului operațional
Mai multe entități au optat pentru o „proprietate imobiliară” a activității lor: au oprit producția contractelor de leasing financiar pentru a se concentra pe activități simple de închiriere dintr-un portofoliu imobiliar deținut în cont propriu. „Nu a fost nimic nou. Dar până atunci, Sicomi avea ca standard să aibă aproximativ o treime din activitatea lor în leasing operațional ”, continuă specialistul. Regulile „ortodoxiei conturilor” doreau, de fapt, ca la momentul respectiv capitalul propriu al acestor companii (reprezentând aproximativ o treime din bilanțul lor) să fie alocat achiziției de clădiri destinate închirierii. Datoria (aproximativ două treimi din pasiv) a fost utilizată pentru a refinanța integral contractele de leasing.
Soldul a fost masiv pus sub semnul întrebării de criza imobiliară: din 1991, băncile nu au mai convenit să finanțeze 100% din activele imobiliare ale companiilor. Acestea din urmă, la fel ca și companiile de leasing, au trebuit să fie de acord să contribuie cu fonduri proprii la finanțare. „Din acel moment, distribuirea datoriilor și a capitalurilor proprii nu s-a mai făcut la nivel global în bilanțul companiei, ci dosar cu dosar. Proporția unei treimi din închirierea simplă pentru două treimi din leasing nu mai era relevantă ”, explică Maryse Aulagnon.