Case de vacanță De la casa de vis la coșmar
Jobst, Peter
În curând, mulți germani vor fi atrași din nou spre sudul însorit. Achiziționarea unei case de vacanță, de exemplu în Austria, în Mallorca sau în sudul Franței, devine un subiect din ce în ce mai popular. Cu toate acestea, unii „vis de a deține o casă” izbucnesc prea repede.
Mulți furnizori de case și apartamente de vacanță exploatează în mod special teama de euro. Colorate în culori vii și lucioase, se sugerează celor interesați că este o „afacere” deosebit de ieftină cu care se poate asigura banii. Și nu numai asta: creșterea prețurilor este practic garantată.
Cu toate acestea, realitatea arată de obicei altfel. Este adevărat că există și case de vacanță și complexe care încă mai au potențial de apreciere datorită locației lor privilegiate, de exemplu pe C examplete d’Azur. Unele destinații sunt, de asemenea, deosebit de la modă datorită evoluțiilor actuale, de exemplu Ticino, care ar trebui să beneficieze de deschiderea tunelului de bază Gotthard în câțiva ani. Dar prețurile de bază, adesea de câteva milioane de euro, sunt deja la un nivel care le face neinteresante pentru majoritatea medicilor germani. Și dacă o astfel de proprietate atractivă este de fapt oferită, o invitație de participare la licitație în regiunea însăși sau în țara respectivă este de obicei suficientă pentru o vânzare rapidă. Germanilor li se face rareori astfel de oferte. În multe zone, de exemplu în părți din Elveția și Austria, cel puțin în astfel de locații privilegiate, achiziția de către străini este oricum interzisă sau este supusă unor condiții atât de semnificative încât practic numai persoanele domestice pot intra.
Nu ar trebui să fiți orbiți de argumentul potrivit căruia casa de vacanță ar putea fi un mod ieftin de a intra în pensie. Acest lucru se aplică numai dacă pensionarea este iminentă. Cu toate acestea, dacă sunteți încă activ timp de zece, 20 sau mai mulți ani, proprietatea va îmbătrâni și cu acești zece, 20 sau mai mulți ani. Cu toate acestea, din moment ce calitatea scade inevitabil odată cu vârsta, este îndoielnic dacă cineva ar vrea să folosească proprietatea în momentul pensionării. Și atunci investiția prognosticată nu este departe, deoarece o privire asupra caselor de vacanță construite în anii 1970 sau 1980, de exemplu în Spania, poate fi ușor văzută.
Cu toate acestea, chiar dacă situația pare adecvată, există riscuri juridice semnificative. În unele țări mediteraneene, înscrierea în registrul funciar are doar un efect declarativ; contractele de vânzare verbală sunt, de asemenea, suficiente. În consecință, cazurile în care condominii au brusc trei sau mai mulți proprietari cresc. Dar și alte mașinării sunt la ordinea zilei, în ciuda legislației UE. Contrar promisiunilor, proprietățile imobiliare nu sunt de multe ori construite deloc, nu sunt construite la timp sau sloppily trase cu cele mai primitive mijloace. Conexiunile pentru apă, gaz și electricitate sunt adesea „uitate” și nu este neobișnuit ca antreprenorii sau agenții de construcții să falimenteze înainte de finalizare. Nu degeaba experții sfătuiesc, dacă este posibil, să cumpere doar o proprietate deja finalizată sau o proprietate second-hand, deoarece problemele inițiale au fost de obicei deja eliminate.
Dar indiferent dacă este vorba de o clădire nouă sau de o achiziție la mâna a doua: este întotdeauna dezavantajos faptul că doar foarte puțini potențiali cumpărători sunt capabili să vorbească o limbă străină pentru o proprietate străină. Cunoștințele de bază, care sunt suficiente pentru cumpărăturile de dimineață la brutărie, pot fi disponibile, dar există o lipsă de vocabular specializat care este necesar într-o proprietate imobiliară
leasingul este necesar. Fără acest drept-
Cu ajutorul unui expert sau avocat independent, vorbitor de limbă germană, achiziția poate deveni un joc de Vabanque. În acest context, s-a dovedit contactul cu oficiile internaționale de brokeraj care au reputația de pierdut.
Deoarece adevărul este: Mulți furnizori de proprietăți noi astăzi trebuie clasificați drept dubioși, prin care sistemul judiciar adesea complet ineficient îi servește ca „ajutor”. Cazurile în care proprietarii germani sunt expropriați cu ridicarea umerilor cu referire la legea antică a statului nu sunt deloc rare. Aceasta înseamnă că contractele de vânzare trebuie verificate cu mare atenție, iar plățile trebuie efectuate doar pas cu pas.
În plus, este esențial să verificați situația moștenirii. Deoarece legea moștenirii destinației de călătorie intră în joc în aproape toate cazurile, ar trebui să aflați înainte de a cumpăra dacă proprietatea de vacanță va fi deținută de unul sau de ambii soți, de exemplu.
Partea interesată ar trebui să știe, de asemenea, că multe case din Spania au fost construite fără autorizație de construire. În conformitate cu „Legea coastelor” adoptată la sfârșitul anului 1987, aceste obiecte sunt amenințate cu demolarea sau exproprierea, cu excepția cazului în care sunt ulterior aprobate de municipalitatea responsabilă.
Alte promisiuni de multe ori nu pot fi respectate. „Râul idilic” din expunerea ofertei se dovedește a fi un flux torențial după o furtună, care, de asemenea, - încet, dar sigur - duce panta proprietății achiziționate. Cu excepția programărilor de vizionare, „plaja curată” nu este nici păzită și nici întreținută, iar „locația favorabilă traficului” înseamnă că proprietatea se află pe calea de apropiere a unui aeroport. Această problemă poate fi recunoscută numai prin mai multe teste la fața locului, în timpul cărora se acordă în mod conștient atenție posibilelor puncte negative.
Costurile auxiliare care apar în legătură cu o proprietate de vacanță, fie în Germania, fie în străinătate, și care sunt, de obicei, prea mici de către vânzători nu ar trebui ignorate. În plus față de prețul de achiziție, există costuri suplimentare regulate pentru notar, carte funciară sau instanță, agentul imobiliar solicită, de asemenea, câteva procente de taxe și, nu în ultimul rând, impozitul pe transferul imobiliar este adesea un element considerabil. În general, acest lucru face ca proprietatea să fie mai scumpă cu cel puțin zece până la 15 la sută.
Ar trebui să se ia în considerare și costurile de funcționare. Oricine cumpără un complex de apartamente sau cumpără o casă trebuie să calculeze taxele pentru îngrijirea continuă, canalizarea, colectarea gunoiului și electricitatea comunității, precum și taxele externe. De asemenea, ar trebui constituite rezerve suficiente pentru reparații. În medie, trebuie să calculați cu o cheltuială lunară de aproximativ 150 până la 400 de euro pentru o proprietate de vacanță.
Rețineți toate costurile
Nici costul vacanței nu trebuie trecut cu vederea. Zborul programat către locul îndepărtat de vacanță este mult mai scump decât un bilet charter care este rezervat împreună cu alte servicii de călătorie. Dacă o regiune este deservită doar de câteva companii aeriene, ar trebui să se verifice și dacă planul de zbor existent ar putea fi restricționat în viitorul previzibil.
Self-catering sau vizite regulate la restaurante, în special pe plajele din sud, sunt adesea mai scumpe decât demipensiunea într-un hotel bun. În plus, există și alte „sume mici”, de la mașina de închiriat care ar putea fi necesară până la costul șezlongurilor și umbrelelor de soare pe plajă. În cele din urmă, ar trebui să se ia în considerare faptul că o vacanță în propriul tău perete are cu siguranță farmecele sale, dar pe de altă parte familia trebuie să accepte sarcini mai mari, de exemplu pentru a se menține curat și a mânca. De altfel, poate fi și stresant dacă proprietatea de vacanță este jefuită în mod repetat de hoți în timp ce nu este utilizată, ceea ce poate apărea și, de exemplu, în regiuni presupuse sigure, cum ar fi Toscana sau vestul Franței.
Pentru a reduce costurile, vânzătorilor deștepți le place să promoveze leasingul posibil. Acest lucru poate fi util, chiar dacă este asociat cu uzura crescută. Dar și aici se recomandă prudență, deoarece închirierea nu este permisă în mod legal în fiecare caz. Dar dacă turiștii stau în fața ușilor sigilate de poliție, problemele sunt programate. Autoritățile spaniole doresc în special să ia măsuri împotriva proprietarilor străini de case de vacanță, deoarece se vede o încălcare a reglementărilor spaniole în furnizarea apartamentului de vacanță rudelor sau prietenilor.
În plus, impozitele trebuie respectate și aici. În timp ce cumpărătorii unei proprietăți de vacanță din Germania pot profita de avantaje fiscale dacă contractul este elaborat cu pricepere și pot beneficia și de impozite pe moștenire și cadouri, situația proprietăților străine este mai puțin favorabilă. În ceea ce privește impozitul pe moștenire, în special, multe țări sapă adânc în buzunarele investitorilor, dar veniturile din chirii sunt impozitate regulat și uneori chiar de două ori - adică în destinația de călătorie și în Germania. În cel mai bun caz, reglementările unui acord de dublă impunere existent pot intra în discuție. Potrivit acestui fapt, imobilele sunt impozitate în țara în care se află („principiul locației”). Acest lucru este de obicei mai ieftin decât impozitarea în Germania. În orice caz, însă, există o condiție de progres în această țară, potrivit căreia venitul extern pozitiv trebuie luat în considerare și la stabilirea cotei de impozitare germane, chiar dacă autoritățile fiscale germane nu primesc o parte din aceasta. Un acord de dublă impunere oferă avantaje dacă investitorul generează venituri pozitive cu proprietatea sa și impozitul străin este semnificativ mai mic decât impozitul german.
Dar numai asta arată că o vacanță în propriii tăi pereți nu este neapărat ieftină. Dacă adăugați randamentul pierdut al capitalului propriu de trei procente la costurile auxiliare anuale de aproximativ 2.500 de euro pentru o proprietate de 80.000 de euro, costurile totale se ridică rapid la aproape 5.000 de euro pe an - și pentru acești bani există cu siguranță deja o vacanță plăcută într-un hotel de patru sau cinci stele. Înainte de a începe, trebuie să verificați toate aspectele cu atenție și să semnați un contract numai dacă sunteți absolut sigur că „casa de vis” a fost găsită împreună cu proprietatea de vacanță. În cazul barierelor lingvistice și juridice existente, implicarea experților la fața locului este esențială. Peter Jobst
Mulți furnizori noi
Obiectele trebuie să fie astăzi ca.
sunt clasificate ca neprofitabile, oferindu-le multiplele
sistemul judiciar total ineficient
servește ca un fel de „ajutor”.