Condominiu - Principii de proprietate; mergemeinschaft - Stiftung Warentest
conţinut
Proprietarii se certă adesea despre lucrările de construcție și cine plătește pentru acestea.
Oricine cumpără un condominiu devine parte a unei asociații de proprietari de apartamente (WEG). Această comunitate de proprietari decide împreună cu privire la toate măsurile din casă și curte. Aici puteți citi ce reguli se aplică în comunitatea de proprietari și la ce ar trebui să acordați atenție, în calitate de cumpărător de locuințe, înainte de a cumpăra.
Toți proprietarii decid împreună
Aceasta a fost o greșeală costisitoare: într-un complex rezidențial cu peste 200 de apartamente, un proprietar are ferestre din lemn cu geamuri unice din anii 1970 înlocuite cu geamuri din plastic cu geamuri triple în apartamentul său. El crede că aceasta este sarcina sa și nu sarcina comună a tuturor proprietarilor. Totuși, el se înșală - și cu presupunerea că ar putea cere rambursarea costurilor de 5.500 de euro pe care le-a cheltuit pentru înlocuirea ferestrelor de la ceilalți proprietari. Curtea Federală de Justiție a respins plângerea sa (Az. V ZR 254/17). Motivul: Dacă un obiect dintr-un ansamblu rezidențial este deținut în comun, revine tuturor proprietarilor de apartamente să decidă asupra oricăror măsuri de reparații. Nu trebuie să cofinanțezi reparații care nu au fost convenite în comun în prealabil.
Sfatul nostru
cheltuieli. Înainte de a cumpăra un apartament, cereți vânzătorului să se uite în cartea funciară și să citiți declarația de divizare. Se spune cum sunt distribuite costurile de funcționare ale complexului rezidențial.
Mobilier. Mobilierul este suficient pentru dvs.? Acest lucru este important, deoarece după ce v-ați mutat, este posibil să aveți nevoie de acordul celorlalți proprietari pentru renovări, cum ar fi lucrările la balcon.
decizii. Întrebați vânzătorul acasă despre rezoluțiile importante ale întâlnirii proprietarilor. Pentru a vizualiza colecția de rezoluții, vă rugăm să contactați administratorul.
Comanda comunitară. Lăsați-vă să vi se arate ordinea comunității. Acolo, utilizarea apartamentului poate fi restricționată, de exemplu, dacă doriți să-l utilizați în scopuri comerciale.
Consiliu consultativ. Dacă doriți să deveniți membru al consiliului consultativ, răspunderea dvs. pentru neglijență ușoară ar trebui exclusă. Cel mai bine este ca comunitatea să plătească pentru asigurarea de răspundere civilă a consilierilor.
Împuternicire. Dacă achiziția nu este încă finalizată, dar doriți deja să mergeți la o întâlnire, puteți obține autorizația de la proprietarul actual.
Protectie legala. Asigurarea dvs. de protecție juridică ar trebui să conțină modulul „Protecția pentru proprietarii de case”.
Particularitatea coroanei. Din moment ce multe asociații de proprietari de apartamente nu pot organiza o ședință de proprietari din cauza crizei Corona, se aplică temporar următoarele: Administratorii actuali rămân în funcție, chiar și atunci când mandatul lor a expirat. În plus, planul de afaceri continuă să se aplice, proprietarii trebuie să plătească în continuare banii casei în suma anterioară.
Legea proprietății asupra locuințelor este complicată
Indiferent dacă sunt responsabilități, decizii sau costuri - oricine se ocupă de condominii este rapid copleșit. „Dreptul de a deține proprietăți rezidențiale este complicat”, confirmă asociația de protecție a consumatorilor Living in Property, care oferă consiliere cu privire la proprietate, construcția de case și modernizare. Inițial necunoscut pentru noii proprietari - proprietari-ocupanți, precum și pentru proprietari: trebuie să se încadreze într-o comunitate într-o clădire de apartamente sau într-un complex rezidențial, cunoscută și sub numele de asociația de proprietari de apartamente (WEG). Membrii săi trebuie să se coordoneze între ei, de exemplu atunci când sunt planificate lucrări de construcție la casă. Fiecare poate face orice dorește în propriile patru ziduri, fără a fi nevoie să întrebe ceilalți rezidenți.
Sfaturi de la Stiftung Warentest
Manualul nostru de condominiu oferă informații detaliate despre proprietatea unei case. Conținutul include subiecte precum finanțarea pentru proprietarii-ocupanți și proprietari, oportunități de finanțare, gestionarea și întreținerea proprietății și măsuri de modernizare. Ghidul are 240 de pagini și este disponibil în librării sau în test.de/shop pentru 34,90 euro.
Declarația de divizare și ordinea comunității
Ce este proprietatea unică (proprietate separată) și ce aparține tuturor proprietarilor (proprietate comună) se află în Declarația de divizare reglementat. Avocatul berlinez Dorte Jüstel, care este specializat în dreptul condominiului, explică: „Declarația de divizare este o cerință obligatorie la cumpărarea unei case”. Comanda comunitară. „Ambele documente reglementează relația dintre proprietarii de apartamente.” Ei determină ce parte primește fiecare proprietar în întreaga comunitate. Acest lucru este menționat în registrul funciar - un registru public care reglementează proprietatea asupra terenurilor.
Ceea ce aparține proprietății private?
Proprietatea separată include toate camerele din apartament, placarea tavanului, acoperirea pereților și podelelor, pereții și ușile interioare și facilitățile sanitare. Ușa apartamentului este deținută în comun, chiar dacă declarația de divizare prevede altfel (BGH, Az. V ZR 212/12). Acesta nu poate fi schimbat fără acordul comunității de proprietari.
Ceea ce aparține proprietății comune?
Toată lumea trebuie să plătească pentru întreținerea proprietății comunale. Aceasta include proprietatea, toate părțile structurale necesare pentru întreținerea clădirii, cum ar fi pereții portanți; în plus, case de scări, lifturi, acoperișuri, piese de balcon, șapă, tavane, sisteme de încălzire, linii de alimentare către apartament și, de obicei, ferestre și rame de ferestre.
Exemplul 1: Plăcile balcoanelor aparțin tuturor proprietarilor de apartamente, la fel și grătarele de balcon. Dacă astfel de părți ale clădirii trebuie reparate, întreaga comunitate suportă de obicei costurile, chiar dacă este implicat balconul unui singur proprietar.
Exemplul 2: Dacă un proprietar nu își poate folosi camerele din cauza pereților umezi, comunitatea trebuie reparată dauna. Obligația de renovare se aplică și camerelor din subsolul unei clădiri vechi care, conform declarației de divizare, sunt folosite ca birouri sau magazine. Acest lucru a fost decis de Curtea Federală de Justiție (Az. V ZR 203/17).
Adunarea proprietarilor: Parlamentul proprietarilor
Proprietarii decid să repare daunele. Administrarea proprietății trebuie să pună în aplicare acest lucru.
Adunarea proprietarilor - organul central al proprietarilor - ia decizii esențiale cu privire la întreținerea proprietății comunale, măsurile structurale și gestionarea acesteia. Îngrijitorul trebuie să invite cel puțin o dată pe an, de obicei la sfârșitul sau începutul unui an calendaristic, deoarece proprietarii trebuie să decidă cu privire la banii casei pentru anul următor cu planul de afaceri. Dar adunarea poate fi despre orice - de la instalarea unui lift până la atașarea unui suport pentru biciclete. Toată lumea are un vot în vot. Comunitatea poate, de asemenea, să stipuleze că voturile se numără în funcție de valoarea dreptului de proprietate. Dacă un apartament aparține mai multor persoane, toți trebuie să ajungă la un acord. Votul împărțit nu este valid. La fel ca în Bundestag, uneori o majoritate simplă este suficientă pentru a lua decizii în parlamentul proprietarului, iar alteori nu.
În aceste cazuri, o majoritate simplă este suficientă
În aceste cazuri, toți proprietarii trebuie să spună da
Cerințele sunt deosebit de ridicate atunci când comunitatea planifică un proiect de construcție care schimba permanent caracterul complexului rezidențial și ar merge dincolo de simpla întreținere și reparație a clădirii. Toți proprietarii înscriși în cartea funciară trebuie să fie de acord cu astfel de planuri. De exemplu, dacă unul dintre proprietari dorește să glazureze balconul apartamentului sau o logie, acest lucru schimbă sistemul permanent. Asta contează ca modificări structurale (Judecătoria Berlin-Charlottenburg, Az. 73 C 220/10). Deoarece afectează pe toată lumea, toată lumea trebuie să spună da. Numai dacă alți proprietari nu sunt afectați din punct de vedere vizual sau financiar de această măsură, consimțământul lor este dispensabil. Apoi, chiar și o majoritate simplă este suficientă (Curtea Federală de Justiție, hotărârea din 29 mai 2020, numărul dosarului: V ZR 141/19).
Exemplu: O terasă nou construită trebuie demolată, deoarece permite o privire în apartamentul vecinilor. Așa s-a pronunțat Judecătoria Sinzig (10a C 8/18 WEG). Proprietarul unui apartament construise o terasă de 40 de metri pătrați pe o structură din lemn din spatele grădinii comunale, împodobită cu o pergolă cu patru coloane. Din aceasta se vedea în apartamentul vecin. Reclamanții au cerut demontarea terasei și au fost câștigați. Posibila vedere la apartament le afectează intimitatea. În plus, aspectul grădinii s-a schimbat masiv ca urmare a construcției. În loc de terasă, anterior exista o vegetație sălbatică. Construcția instalației ar fi necesitat acordul proprietarilor de apartamente. Nu o dăduseră.
În aceste cazuri este suficientă o majoritate calificată
Modernizări care nu schimbă esența unui ansamblu rezidențial, proprietarii pot aplica mai ușor. Acest lucru nu este posibil cu o ușoară, dar cu o majoritate calificată - de exemplu, atunci când vine vorba de Instalarea unui lift merge. Pentru a face astfel de schimbări structurale, trei sferturi din toți alegătorii trebuie să fie de acord. Majoritatea celor trei sferturi trebuie să dețină și mai mult de jumătate din acțiunile de proprietate înscrise în cartea funciară.
Important: La întrebarea dacă trei sferturi sunt de acord, nu numai participanții la întâlnire numără, ci și toți cei absenți.
Chiar și cei care se opun trebuie să plătească
Dacă majoritatea calificată poate împinge instalații precum un lift foarte scump, costurile trebuie distribuite în funcție de acțiunile coproprietății. Proprietarii care au votat împotriva măsurii trebuie, de asemenea, să plătească. De asemenea, se poate decide o repartizare diferită a costurilor dacă se poate găsi o majoritate calificată. Cu toate acestea, atunci când distribuie acest lucru, trebuie să țină cont de modul în care fiecare proprietar poate folosi liftul. De exemplu, este posibil ca costurile să fie alocate în funcție de înălțimea podelei.
Procedați împotriva rezoluțiilor
Dacă se ia o decizie pe care un proprietar o consideră incorectă, o poate contesta în termen de o lună. Este responsabilă instanța în a cărei circumscripție se află proprietatea. Acolo proprietarul introduce o acțiune în anulare. Pentru aceasta, totuși, el ar trebui să solicite cu siguranță asistență juridică, recomandă avocatul Jüstel. Deoarece întrebarea dacă o decizie este incorectă sau chiar nulă este dificil de judecat de către un laic legal.
Atribuțiile administratorului
Plan economic. Administrarea proprietății este o figură cheie în comunitatea de proprietari. Implementează rezoluțiile proprietarilor, dar determină, de asemenea, deteriorarea complexului de apartamente, primește estimări ale costurilor pentru reparații și angajează meșteri. Administratorul întocmește bugetul anual și gestionează banii comunității. Suma lunară pe care fiecare proprietar trebuie să o plătească pentru management rezultă din planul de afaceri - banii casei. Proprietarii trebuie să aprobe planul cu o majoritate simplă. Dacă este numit un nou manager pentru comunitatea de proprietari, proprietarii trebuie informați cu cel puțin două săptămâni în avans cu privire la ofertele solicitanților (Curtea Federală de Justiție, Az. V ZR 110/19).
răspundere. Administratorii profesioniști percep adesea între 19 și 30 de euro pe apartament și lună, în funcție de regiune și dimensiunea facilității. Comunitățile mici de proprietari pot, de asemenea, să economisească cheltuielile și să își gestioneze singuri complexul rezidențial. Un administrator extern nu este obligatoriu. Administrarea este asociată cu riscuri. De exemplu, dacă un administrator revendică un defect de clădire de la dezvoltatorul imobiliar după expirarea termenului limită pentru reclamații și, în consecință, dăunează comunității, el trebuie să îl înlocuiască.
asigurare. În cazul în care proprietarii își desfășoară activitatea de administrare fără plată, ar trebui să insiste ca comunitatea să încheie și să plătească pentru asigurarea de răspundere civilă pentru daune materiale. Administratorii profesioniști ar trebui să fie auto-asigurați, astfel încât să poată compensa daunele aduse comunității.
Sarcinile consiliului de administrație
Trei consilii consultative WEG. Există un consiliu consultativ care să sprijine administratorul. Un proprietar este președinte și alți doi sunt evaluatori. Munca ta este în mare parte voluntară. De exemplu, consiliile consultative examinează planul de afaceri al managerului înainte de ședința proprietarilor. Îl ajutați să aplice regulile interne și de multe ori să mediați dacă există o dispută între manager și proprietar.
Arbitru. Comitetul consultativ administrativ nu este cerut de lege, dar are sens. Deoarece disputa dintre proprietari și conducere este viața de zi cu zi și, de exemplu, cu asociația care locuiește în proprietate, motivul pentru mai mult de jumătate din toate anchetele. Proprietarii se plâng de conturile anuale incorecte și netransparente și de faptul că companiile de administrare a proprietăților întârzie să implementeze deciziile sau nu sunt deloc.
Ce cheltuieli au proprietarii?
Managerul colectează spațiul locativ respectiv de la proprietari Banii casei pentru costurile de funcționare. Este similar cu utilitățile pe care chiriașii le plătesc în avans. Suma banilor casei este de obicei menționată în reclame imobiliare sau în sinopsisul proprietății.
Cheltuielile suportate de o comunitate de proprietari sunt în planul de afaceri pe care administrația îl întocmește o dată pe an. În plus față de planul de afaceri, la sfârșitul anului contabil creează Facturare anuală. Juristul Jüstel spune: „Sunt comparate toate veniturile și cheltuielile efective din ultimul an. Dacă se dovedește că proprietarii au plătit prea puțin, trebuie să vândă mai mulți bani ".
Dacă doriți să cumpărați un condominiu, ar trebui să aveți cele mai recente declarații anuale și planul de afaceri pentru anul următor. Astfel de documente arată dacă banii casei sunt calculați în mod realist.
Costuri de funcționare
Costuri de exploatare reci. Proprietarii au multe cheltuieli: nu plătesc doar pentru asigurări, canalizare, curățenie stradă, grădinărit și îngrijire. Există, de asemenea, costuri administrative.
Costuri de operare calde. Aceasta include costurile pentru apă și încălzire, care sunt dependente de consum.
rezervă. Rezerva de întreținere pentru reparații la ansamblul rezidențial comun este, de asemenea, unul dintre costurile auxiliare.
Impozitul pe proprietate. De asemenea, proprietarii trebuie să transfere impozitul pe proprietate direct către municipalitate la fiecare trei luni.
Asigurare. Proprietarii ar trebui să se asigure împotriva daunelor. Dacă este un condominiu închiriat, asigurarea pentru pierderi din închiriere poate fi utilă. În plus, proprietarii care își achită casa ar trebui să ia în considerare datoriile reziduale sau asigurările de viață pe termen lung. O asigurare de protecție juridică existentă ar trebui să conțină modulul „Protecția pentru proprietarii de apartamente”.
Economisirea pentru reparații
Rezerva de întreținere este foarte importantă în planul de afaceri. Înălțimea lor trebuie să fie adecvată pentru dimensiunea, vârsta și starea actuală a casei. Dacă există restanțe de reparații sau renovări, rezerva trebuie să fie mai mare. Aici nu merită slab. Dacă este necesară o renovare costisitoare, pentru care nu sunt suficienți bani, toți proprietarii trebuie să plătească o contribuție specială.
Alocarea costurilor comunității
Desigur, banii casei nu sunt aceiași pentru toți proprietarii. Dacă nu este reglementat nimic special, costurile comunității vor fi repartizate în funcție de „cota de coproprietate”. Cuantifică cât din întreaga clădire aparține unui singur proprietar. Numărul se află în cartea funciară în așa-numita declarație de divizare. Comunitatea poate decide asupra diferitelor chei de alocare pentru tipurile individuale de costuri. De exemplu, cheltuielile pentru administratorul proprietății sunt uneori distribuite uniform în toate apartamentele, în timp ce celelalte costuri sunt împărțite în funcție de spațiul de locuit. Uneori, legiuitorul stabilește și reguli speciale pentru distribuire. Cel puțin o parte din costurile de încălzire trebuie alocate fiecărui apartament în funcție de consum.
Acest special a fost publicat pentru prima dată pe 1 noiembrie 2019 pe test.de. A fost actualizat de mai multe ori de atunci, cel mai recent pe 11 septembrie 2020.
Acest articol este util. 121 de oameni cred că acest lucru este de ajutor.