Contractele individuale din contractul de închiriere
Apartamentul dvs. are câteva caracteristici speciale? Există o afacere în spatele casei și doriți să excludeți reducerile chiriei din cauza unei posibile poluări fonice? Ar trebui ca chiriașul să scoată tapetul atunci când se mută? Atunci ar trebui să negociați un acord individual cu chiriașul dumneavoastră. În cazul unui litigiu, este de o importanță juridică considerabilă dacă un regulament dintr-un contract de închiriere a fost convenit individual între chiriaș și proprietar sau dacă reprezintă o condiție pre-formulată.
Judecătorii se uită atent. Acest lucru nu este susținut doar de numărul mare de hotărâri judecătorești care se referă la întrebarea „acord individual sau nu?” afacere. Deoarece, dacă un acord nu obține ștampila judiciară „acord individual”, aceasta înseamnă valabilitatea articolelor §§ 305 și urm. Se aplică apoi reglementările legale, care sunt de obicei foarte prietenoase cu chiriașii. Ceea ce este în arendă devine complet lipsit de sens în aceste cazuri.
Acordurile individuale trebuie negociate
Practic, un acord individual este întotdeauna prezent dacă un subiect specific al regulamentului a fost negociat în comun între părțile contractante - și nu a fost supus doar unei părți spre semnare. Ce zici de orice clauze scrise de mână dintr-un contract de închiriere sau pe o foaie de hârtie separată? Completările ulterioare pot fi, desigur, o indicație a acordurilor individuale. Aceste abateri de la preimprimare nu indică faptul că s-a încheiat un acord individual în acest caz? Cel mai popular răspuns juridic este valabil și aici: Depinde. Jurisprudența depinde întotdeauna dacă chiriașul a avut șansa de a influența această clauză - că i-a fost pusă la dispoziție în mod specific. Cu toate acestea, acest lucru nu este cazul atunci când un contract este prezentat gata pentru semnare.
Desigur, dacă chiriașul invocă valabilitatea articolelor 305 și urm. BGB, el trebuie să dovedească, de asemenea, că sunt în cauză termenii și condițiile. Cu toate acestea, dacă este disponibil un formular pre-pregătit, dovezile prima facie vorbește în favoarea clauzelor contractuale pre-formulate, adică a termenilor și condițiilor generale. Același lucru se aplică în cazul în care acordul individual a fost întocmit manual pe o foaie de hârtie separată. În cazul în care chiriașul poate dovedi că acordul individual scris de mână poate fi găsit și cu vecinii din casă și fără nicio diferență, proprietarul trebuie să respingă aceste dovezi prima facie, ceea ce este adesea dificil.
Utilizarea unei formulări identice într-un număr mare de contracte de închiriere independente vorbește clar în favoarea termenilor și condițiilor! Dacă aveți dubii, aruncați o privire asupra documentelor contractului de închiriere ale vecinilor, dacă acestea vă permit.
Reparații cosmetice și renovări finale
Adesea auzim acest lucru de la proprietarii noștri: chiriașul ar trebui să efectueze reparațiile cosmetice în curs și, desigur, să renoveze complet apartamentul atunci când se mută, indiferent de cât timp au locuit acolo și de starea apartamentului. Pătrat cercul!
În căutarea unei strategii pentru a determina în mod legal obligația de renovare înainte ca chiriașul să se mute și, în același timp, să transmită chiriașului reparațiile cosmetice în curs, mulți proprietari încearcă să încheie un acord individual cu privire la obligația finală de renovare și se bazează pe o hotărâre a BGH (VIII ZR 71/08) din anul 2008. În consecință, acordurile pentru predarea apartamentului, care sunt incluse în protocolul de predare, trebuie luate în considerare separat. Mai ales situația predării apartamentului este potrivită pentru negocierea individuală a sarcinilor, spun judecătorii Curții Federale de Justiție.
Specificația scrisă a unei obligații de renovare finală într-un protocol de predare este, prin urmare, considerată de Curtea Federală de Justiție ca o clauză efectivă de renovare finală - chiar dacă contractul de închiriere propriu-zis conține o clauză ineficientă corespunzătoare. Acordul negociat la predarea apartamentului se aplică ca acord individual suplimentar contractului de închiriere.
În calitate de chiriaș, este esențial să fiți atenți la ceea ce semnați și în protocolul de predare a apartamentului de închiriere pe lângă declarația privind starea structurală.
Hotărârea cheie BGH, hotărârea din 14 ianuarie 2009 - VIII ZR 71/08
BGB § 139, § 306, § 307 Paragraful 1 Clauza 1 Bb
În cazul în care clauzele de formă rigide și, prin urmare, ineficiente pentru efectuarea reparațiilor cosmetice în curs și renovarea finală de către chiriaș coincid cu asumarea ulterioară convenită individual a obligației de renovare finală de către chiriaș la mutare, acordul individual nu este supus nici controlului conținutului în conformitate cu § 307 alineatul 1 teza 1 BGB și nici conform § 139 BGB acoperit de ineficiența clauzei formularului.