Cum se calculează randamentul d; o investiție de închiriere
Adevărul randamentul investițiilor a imobilelor cumpărate pentru a fi închiriate, este departe de ceea ce spun vânzătorii. Pentru că în realitate investitorul va plăti proaspăt operațiune și va trebui să sprijine costul creditului. Împrumutați Malin vă oferă o metodă de calcul în cadrul unui simulator gratuit, ceea ce vă va face o idee despre ce puteți câștiga cu piatra.
Elementele pentru calcularea randamentului închirierii
Pentru a calcula corect rentabilitatea unei investiții de închiriere, este necesar să se ia în considerare:
- Preț a bunului râvnit, inclusiv variații anuale.
- Cantitatea de contributia personal.
- chirie decât se poate aștepta, inclusiv revizuiri anuale.
- proaspăt achiziție și taxe.
- impozite și contribuții sociale.
- plati lunare credit ipotecar.
Exemplu de investiții de închiriere
Luați exemplul unui apartament vechi de 40 m² și 2 camere, în Toulouse Métropole.
Preț mediu de vânzare 2840 €/m², adică 114.000 € (notarii sursă).
Chiria medie în zona metropolitană Toulouse: 11,5 €/m² (sursă: observatoire-des-loyers.org) sau 5.520 €/an pentru o suprafață de 40 m².
Costuri de achiziție calculate pe site-ul notarilor: 9800 € inclusiv 6.620 € de taxe de înregistrare.
Suma totală de finanțat: 123.800 € (114.000 € + 9.800 € = 123.800 €).
Să presupunem că investitorii au contribuție de 12.000 €, Prin urmare, există 101.800 EUR de împrumutat.
Să presupunem că împrumutul ipotecar de închiriere este rambursat pe o perioadă de 15 ani la 0,97% (observatorul mediu CSA/Crédit Logement publicat în ianuarie 2021). La rata de 180 de plăți lunare de 608 €, costul total al creditului va fi de 7.545 € (sursa: costul simulatorului de credit).
Să presupunem că ipoteca vine cu asigurarea împrumutatului la 0,5% din capitalul inițial. Contribuțiile sunt, prin urmare, de 509 EUR/an, adică 7.365 € pe perioada de rambursare.
Concluzie: valoarea totală a investiției va fi din:
101.800 € (capital împrumutat) + 12.000 € (contribuție personală) + 7.545 € (dobândă ipotecară) + 7.365 € (asigurare debitor) = 128.710 €
Calculul randamentului închirierii
Calcul incorect al rentabilității chiriei înainte de impozitare
Vânzătorii de bunuri imobiliare au obiceiul enervant de a prezenta calculul raportului brut de închiriere, fără a ține cont de costuri și taxe:
Randament brut = (preț chirie/cumpărare) x 100
În exemplul nostru, acest lucru oferă (5.520 €/114.000 €) x 100 = 4,84%.
Un randament de închiriere înainte de impozitare de 4,84% este destul de atractiv. Din păcate, în realitate, calculul oferă un rezultat complet diferit dacă luăm în considerare cost total a operației.
Pentru informații: într-o închiriere mobilată, dacă investitorul a ales să fie rambursat pentru TVA, el trebuie să compare prețul de cumpărare al proprietății fără taxe, cu chiriile fără taxă. Trebuie să țină cont de o chirie fără impozit, deoarece va trebui să plătească 10% sau 5,5% TVA Trezoreriei Publice.
Calcul corect al rentabilității nete a închirierii înainte de impozitare
Rentabilitatea este raportul dintre ceea ce cheltuiți și ceea ce câștigați. Calculul raportului de închiriere trebuie, prin urmare, să ia în considerare toate costurile, inclusiv taxele notariale.