Cum se evaluează un teren construibil
Pentru a-mi putea înțelege mai bine profesia de expert în evaluări imobiliare, vă ofer un exemplu de estimare a unui teren construibil, desigur fiecare fișier fiind unic, acest exemplu s-ar putea să nu se aplice terenului dvs.
Valoarea unui teren construibil este proporțională cu construcția acestuia, precum și cu situația sa, mediul său, zona sa care dorește să-și condiționeze apartenența la o anumită piață imobiliară. Practic, un teren capabil să găzduiască trei case individuale va valora de trei ori cel al unui teren care permite construirea unei singure case. Prin urmare, este esențial să cunoaștem factorii de constructibilitate. Principalii factori juridici referitori la dreptul urbanistic, care are rolul de a reglementa dreptul de a construi. Regulile de planificare aplicabile terenului trebuie stabilite cu precizie.
Regulile de urbanism definesc constructibilitatea terenului în conformitate cu următoarele principii:
- natura construcțiilor autorizate: în ipoteza noastră, acestea vor fi construcții de uz rezidențial: astfel, dacă terenul poate primi doar construcții de uz industrial, nu merită să mergem mai departe.
- acces: Accesul cu lățimea minimă este în general prevăzut de reglementările de urbanism. Accesul insuficient poate face ca un teren să nu fie construibil, cu excepția cazului în care negociați accesul cu un vecin. Apoi va fi necesar să reduceți prețul de plătit pentru a obține un acces conform,
- infrastructură: reglementările de urbanism impun ca terenul să fie deservit de rețele de apă potabilă, electricitate și canalizare, dacă există.
- densitate: Acesta este raportul dintre suprafața terenului și suprafața construibilă a acestuia. În practică, această densitate este dată de aplicarea tuturor regulilor anterioare.
- teren aglomerat: un teren este considerat un teren construibil numai în măsura în care este gol, adică nu suportă nicio construcție.
Cu toate acestea, există cazuri în care terenul, chiar ocupat de o clădire, este evaluat ca teren construibil. Aceasta se numește teren aglomerat. Este vorba de recuperarea terenurilor: constă în demolarea celui existent pentru a obține un teren gol și a reconstrui ceva nou. Recuperarea terenurilor se bazează pe faptul că clădirea construită existentă are o valoare mai mică decât terenul care o susține dacă este transformată în teren construibil prin evacuarea clădirilor existente.
- clădirea existentă este în stare foarte proastă și este mai interesant să o reconstruiești decât să o renovezi,
- clădirea existentă nu exploatează toate posibilitățile oferite de urbanism și piața locală.
Valoarea terenului va fi deci cea a terenului gol din care va fi necesar să se deducă costurile demolării și reabilitării terenului pentru a-l transforma în teren gol.
Metoda de comparație prin reducere pe m² de suprafață constă în luarea prețului mediu pe m² al întregului teren de referință și înmulțirea acestui preț pe m² cu suprafața terenului care urmează să fie evaluat pentru a obține prețul acestuia. Primul principiu, și anume relația cu piața imobiliară este respectată. Pe de altă parte, al doilea principiu, și anume noțiunea de complot de bază, nu este luat în considerare.