Cumpărați o proprietate ocupată o închiriere la cheie
Formula a avut apogeul cu vânzări masive de către investitori instituționali. Astăzi este mai puțin prospectat de investitori. La o inspecție mai atentă, achiziționarea unei proprietăți ocupate oferă încă multe avantaje, alături de noi oportunități, pe care trebuie să le știți să le profitați.
„De vânzare locuințe ocupate, chirie de ...”. În contextul economic actual, investițiile în locuințe care au fost deja închiriate au avantajele sale. Nu este nevoie să cauți un chiriaș, el este deja la locul său. Bonitatea sa de credit și istoricul plăților sunt cunoscute, ceea ce minimizează riscul de neplată. Mai mult, veți obține o ușoară reducere la achiziție, care vă permite să alegeți un bun de calitate mai bună, cu speranța de a realiza un câștig de capital la revânzare și de a spori rentabilitatea acestuia. La Paris, unde cadrul de închiriere a fost înăsprit, este suficient ca închirierea să fie înainte de 1 august 2015 pentru a scăpa de constrângerea plafonului, atât timp cât chiriașul rămâne în incintă. O strategie în sine ... Cum te descurci ca o astfel de operație să fie un succes? La ce dificultăți vă puteți aștepta? Decriptare.
O ofertă diseminată
Este posibil să folosiți o agenție imobiliară pentru a cumpăra o proprietate ocupată. Avantajul? Evaluarea acestuia din urmă este adesea mai realistă decât cea efectuată de un individ. Agențiile care practică administrarea închirierii pot, de altfel, să dețină în portofoliu bunurile pe care locatorul le cere să le vândă. Într-adevăr, primul reflex al unui proprietar care trebuie să comercializeze o proprietate ocupată de un chiriaș este să apeleze la profesionistul care o gestionează deja. O altă cale de explorat, licitațiile organizate de camerele notariale sau la barul curții, care oferă ocazional bunuri ocupate.
În ceea ce privește investitorii instituționali - „înșelătorii” -, ei sunt în mod clar în urmă în această nișă. Băncile, companiile de asigurări, fondurile de pensii și chiar companiile imobiliare cotate cotesc acum clădiri întregi (vânzări bloc), uneori apartamente, în principal magazine mici și mijlocii, cu amănuntul (vânzări reduse). „Deși această piață este mai confidențială, aceasta nu o face mai puțin atractivă”, notează Thierry Smadja. Deosebit de interesante, vânzările unice de clădiri vechi, care sunt vărsate, în special, de către mici mutuale sau companii imobiliare. Suprafețele studiourilor și apartamentelor cu două camere sunt mai generoase acolo decât cerințele standardelor actuale de construcție, unde compactitatea are prioritate. Acestea sunt bunuri, brusc, căutate pentru închiriere. Pe de altă parte, acestea sunt adesea clădiri înfometate cu energie.
Pentru a ști: pentru a cumpăra o proprietate ocupată de la un vânzător instituțional, contactați principalii jucători care acționează în numele lor: BNP Immobilier, Crédit foncier Immobilier, Locare sau chiar Nexity care împărtășesc în prezent piața.
Care sunt criteriile pentru alegerea cazării?
Alegerea unei proprietăți ocupate depinde în mare măsură de strategia dvs. de avere. Este posibil să intenționați să recuperați în cele din urmă proprietatea pentru dvs. sau pentru un copil, cu venituri între timp. Sau doriți să faceți o investiție de închiriere „pură”. În primul caz, valoarea hedonistă a bunului trebuie să primeze. În al doilea, trebuie să fii sigur că cazarea poate fi relocată fără pierderea timpului dacă chiriașul își dă permisiunea. Sectoarele în care ofertele de închiriere sunt rare și cererea mare trebuie, prin urmare, să fie favorizate. De asemenea, este necesar să ne gândim la revânzarea bunului, în caz de nevoie. "Dacă este de calitate și este oferit la prețul corect, se va schimba mâinile în abia o lună în Parisul intramural, față de trei ori mai mult pentru o vânzare deschisă", asigură Emmanuel Desmaris, consilier pentru managementul averii la Vaneau Investisseurs. Prin urmare, este evident necesar să fim pretențioși în ceea ce privește calitatea locației, proximitatea transportului și a magazinelor, precum și a școlilor, dacă este o zonă de familie sau instituții de învățământ superior, pentru suprafețe mici. Profesioniștii nu se înșeală și urmăresc mandatele care îndeplinesc aceste criterii.
Totuși, în vederea unei investiții „pure”, nu ezitați să pariați pe evaluarea așteptată a terenurilor din Marele Paris. „Zonele care vor fi deservite de extinderea liniilor de metrou, în special cele 14, în care dezvoltatorii sunt deja în funcțiune, vor oferi șanse reale”, prezice Paul Greco, de asemenea consilier în managementul activelor la Vaneau Investors. Bunurile sunt ieftine de cumpărat și, dacă data efectivă de implementare a noilor servicii este departe (2030 pentru unii), investitorul pacient va fi acumulat o bună rentabilitate și un câștig de capital scutit de impozite.
Prețul de achiziție este ușor redus
Un preț redus în comparație cu o proprietate gratuită este ceea ce a fost întotdeauna o forță motrice în cumpărarea de locuințe ocupate, mai degrabă decât goale. De fapt, reducerea ar trebui să constituie contraprestația pentru lipsa bucurării imediate a proprietății. Cu toate acestea, nu se ridică la mai mult de 5-10% în medie, comparativ cu valorile pieței. Acest lucru este dezamăgitor, având în vedere nivelurile de tunsori înregistrate cu mai puțin de cinci ani în urmă, unde s-ar putea pretinde o reducere de peste 12%. Se crede că aceasta este întărirea relațiilor de închiriere post-Alur, ceea ce a redus apetitul unor investitori pentru proprietăți de închiriere. Ceea ce nu înseamnă că nu poți obține o afacere bună. De exemplu, acest apartament cu două camere de 60 m2, aparținând unei persoane, situat într-o clădire veche din Neuilly-sur-Seine (Hauts-de-Seine, 92), pus la vânzare de Nexity pentru 435.000 €, adică o reducere de 15 % comparativ cu prețul său gol. Contractul de închiriere expiră la 1 octombrie 2018, iar chiria se ridică la 1.275 EUR, fără taxe.