Dobânda SCI pentru amortizare și condițiile sistemului fiscal
deprecierea imobilelor deținut de un SCI (Societatea civilă imobiliară) își propune să ia în considerare deprecierea teoretică a acestuia în timp datorită utilizării sale normale.
Acesta este un mecanism contabil pur fictiv ceea ce reduce beneficiul fiscal, Așadar impozite percepute de administrație, precum și pentru a calcula câștigurile de capital ale SCI eliberate în urma vânzării proprietății de către SCI. Amortizarea este apoi liniară și rata de amortizare depinde de perioada normală de utilizare a proprietății, stabilită între 20 și 50 pentru clădirile construite.
reguli si implicațiile deprecierii activului nu sunt aceleași în funcție de regimul fiscal la care este supus SCI.
Ar trebui să observăm deprecierea unei proprietăți în SCI ?
Poate fi interesant să se scutească de impozite prin investiții într-un SCI. Într-adevăr, acest lucru ar face posibil să beneficieze de multiple avantaje în ceea ce privește transmiterea moștenirii. Pe de altă parte, dacă SCI alege să fie impozitat cu impozitul pe profit (IS), acesta poate beneficia de o reducere a bazei impozabile a Impozitului pe patrimoniul imobiliar (IFI).
Condițiile de amortizare a unei proprietăți în SCI
Rețineți că amortizarea unei proprietăți înregistrate în activele SCI nu este întotdeauna obligatorie, în funcție de regimul fiscal la care este supusă compania.
Nu există așa ceva nicio cerință de amortizare în SCI care intră sub regimul fiscal pentru parteneriate (IR), care corespund marii majorități a SCI-urilor, ceea ce se explică prin scutirea de obligația contabilă de care beneficiază.
Un SCI IR poate alege totuși să-și deprecieze imobilul atunci când această manevră se dovedește a fi avantajoasă din cauza situației sale: deprecierea bunurilor dintr-un SCI familial face posibilă în special reducerea cantității acțiunilor sociale și, prin urmare, evitarea plății prea mari impozit pe succesiune ridicat în SCI familial.
Această regulă diferă atunci când SCI este supus IS datorită obligației de a ține conturile SCI în același mod ca și societățile comerciale (SAS, SARL ...). Așa este imperativ pentru deprecierea imobilelor deținute de SCI conform regulilor deprecierii liniare.
Deoarece diferitele elemente ale clădirii nu se amortizează în același mod (acoperiș, pereți etc.), este necesar să se deprecieze fiecare componentă în funcție de durata sa normală de utilizare, care variază în funcție de natura sa.
Ratele de amortizare pentru proprietatea din SCI
Amortizarea bunurilor deținute de un SCI se efectuează în conformitate cu regulile dinamortizare liniară: este vorba atunci de a lua în considerare deprecierea teoretic constantă a bunului în timp.
Amortizarea succesivă a activului se calculează prin împărțirea prețului de achiziție, din care cheltuieli generale deductibile cum ar fi notarul sau costurile de redactare a actelor, prin durata normală de utilizare:
Prin urmare, rata anuală de amortizare a activului este strânsă legată de durata normală de utilizare. Acest lucru depinde de natura componentei amortizate, deoarece legea impune dezmembrarea diferitelor elemente ale clădirii care vor fi supuse unor amortizări diferite:
| Element amortizat | Durata normală de utilizare | Rata de amortizare |
| Clădire construită | 20 - 50 de ani | 2-5% |
| Acoperișuri | 25 de ani | 4% |
| Instalatie electrica | 25 de ani | 4% |
| Sigila | 15 ani | 6,67% |
| Ascensoare | 15 ani | 6,67% |
| Amenajări interioare | 15 ani | 6,67% |
| Structură (coajă) | 80 de ani | 1,25% |
De ce să remarcăm deprecierea unei proprietăți în SCI ?
Pentru ce este amortizarea unui activ SCI? ?
Amortizarea proprietății este deosebit de decisivă în definirea câștigului de capital de care se bucură SCI în urma vânzării clădirii. De fapt, acestea sunt luate în considerare la calcularea valoarea contabilă netă (NAV) bun:
VNC este fictiv, pentru că nu ține cont de lucrările de îmbunătățire a proprietății susceptibile de a le îmbunătăți: trebuie deci deosebit de valoarea reală a clădirii. VNC este utilizat în principal pentru a determina valoarea câștigului de capital realizat de SCI în momentul revânzării proprietății. Rezultă din acest calcul pur contabil că câștigul de capital crește proporțional cu perioada de amortizare a activului.
Exemplu: o proprietate este achiziționată de SCI la un preț de 250.000 €. Deoarece durata medie normală de utilizare a clădirilor construite este stabilită la 20 de ani, activul este depreciat cu pe an. SCI revinde această proprietate după 10 ani la 300.000 EUR. Valoarea sa netă contabilă este atunci. Din moment ce calculul câștigului de capital are în vedere valoarea contabilă netă a proprietății și nu valoarea sa reală, plusvaloarea se ridică la. Această sumă este supusă prelevării de către administrația fiscală.
Amortizați o proprietate pentru a optimiza transmiterea activelor imobiliare
În cadrul unei SCI familiale al cărei scop principal este de a optimiza gestionarea și transmiterea activelor imobiliare, optarea pentru deprecierea unui imobil deținut de companie este mai mult sau mai puțin interesantă în funcție de obiectivul partenerilor:
- Transferul proprietății pe durata vieții companiei: atunci când SCI este supus IR și, prin urmare, are de ales, este mai bine să nu se anuleze activul. Într-adevăr, deprecierea succesivă influențează calculul câștigului de capital imobiliar realizat în timpul cedării, care va fi deosebit de mare dacă cedarea are loc mult după achiziționarea proprietății din cauza perioadei extinse de amortizare.
- Transmiterea activelor imobiliare: atunci când SCI este supus IR, este strategic să se înregistreze amortizarea activului pentru a reduce valoarea contabilă a companiei. Recunoașterea deprecierii care are un impact doar asupra nivelului contabil, impozitarea partenerilor în ceea ce privește veniturile din proprietate nu variază, spre deosebire de valoarea SCI și a acțiunilor sale. Reducerea acțiunilor și a activelor de moștenire face posibilă reducerea cuantumului impozitului pe moșteniri colectat de stat.
Exemplu: un SCI format din părinți în vederea transmiterii activelor imobiliare copiilor lor deține proprietăți imobiliare achiziționate la un preț de 250.000 EUR. Perioada normală de utilizare a activului fiind stabilită la 20 de ani, rata de amortizare este de 5% pe an sau o depreciere anuală de 12.500 EUR. La decesul părinților, este necesară evaluarea societății pentru a determina valoarea acțiunilor transferate moștenitorilor:
Înregistrarea amortizării clădirii permite reduce activele sociale, ceea ce induce o reevaluare a acțiunilor și a reducerea impozitului pe succesiune, care se aplică activului calculat pe baza valorii contabile nete a proprietății transmise prin SCI și nu pe baza valorii sale reale.
Care sunt regulile de amortizare pentru o proprietate SCI supusă IR ?
În principiu, un SCI supus IR nu este obligat să contabilizeze amortizarea unei proprietăți pe care o deține, această obligație fiind rezervată companiilor supuse IS.