Impozitarea aplicabilă închirierii

Când un proprietar închiriază o casă, el trebuie să-și declare veniturile către autoritățile fiscale.
Există două tipuri de regimuri fiscale pentru închirieri. Acestea variază în funcție de tipul de închiriere:

- chiriile goale, indiferent dacă sunt locuințe goale, spații profesionale sau chiar un magazin, veniturile sunt declarate venituri din teren.;

- închirieri mobilate sau închiriate oferite cu servicii, venitul este declarat ca profit industrial și comercial (BIC).

I. Impozitarea aplicabilă închirierii goale

Impozitarea chiriilor goale (nemobilate) depinde în principal de suma chiriilor primite în cursul anului calendaristic. În funcție de regimul fiscal, valoarea impozitului pe chiriile colectate poate varia, deci merită să luați în considerare tipurile de regim înainte de a lua în considerare chiar rata impozitului. Închirierea goală nu este considerată o activitate comercială.

O casă este considerată goală dacă nu include niciun mobilier sau nu include mobilierul și echipamentele esențiale cu un aspect decent. Astfel, atunci când mobilierul unei închirieri nu vă permite să locuiți corect în cazare fără ca chiriașul să adauge alte elemente, este o închiriere goală.

Două regimuri se aplică veniturilor din închirieri nemobilate.

A. Regimul „micro-pământ”

Se aplică atunci când venitul brut din închiriere (sau închirieri) nu depășește 15.000 EUR (taxe neincluse) pentru întreaga gospodărie fiscală, indiferent de perioada de închiriere din cursul anului. Regimul microteretic nu se aplică în anumite situații (monumente istorice, locuințe care beneficiază de un regim special de deducere).

Venitul brut se determină după cum urmează:
Venit brut = suma chiriilor încasate - cheltuielile care revin chiriașului + suma cheltuielilor care aparțin în mod normal proprietarului și încasate chiriașilor + subvenții și compensații primite.

Suma venitului brut trebuie înscrisă în caseta 4BE a declarației de impozit pe venit nr.2042.

O reducere fixă ​​de 30% se aplică automat acestei sume. Se consideră că include toate taxele suportate de proprietar. Nu trebuie să luați această deducere fiscală de 30% din venitul pe care îl declarați. Venitul brut, sub rezerva deducerii automate a indemnizației de 30%, se adaugă altor venituri care urmează să fie supuse impozitului pe venit și contribuțiilor de asigurări sociale.
Nu trebuie să completați o declarație separată de venit din proprietate (declarația nr. 2044).

Venitul brut al terenului corespunde venitului terenului înainte de deducerea costurilor și cheltuielilor care revin locatorului. Ca venituri funciare, chiriile închirierii goale sunt mai întâi adăugate la celelalte venituri funciare pe care le primește locatorul.
Astfel, venitul brut pe teren se calculează prin adunarea diferitelor resurse, în special:
- Chiriile colectate pe parcursul anului calendaristic,
- Cheltuieli asumate de chiriaș, dar care îi revine locatorului,
- Resurse auxiliare,
- Subvenții și compensații,
- Depozitul de garanție atunci când a fost utilizat pentru plata chiriilor neîncasate sau pentru repararea daunelor,
- Eventual, acțiuni într-un SCI.

Taxele și comisioanele deductibile sunt stabilite de articolul 31 din Codul fiscal general, acestea fiind:
- Cheltuieli de reparații și întreținere asigurate de locator,
- Prime de asigurare
- Cheltuieli de îmbunătățire, cu excepția costurilor pentru care proprietarul beneficiază de creditul fiscal
- Impozite colectate în beneficiul autorităților locale și al diferitelor organizații
- Dobânzi pentru datoriile contractate pentru conservarea, achiziția, construcția, îmbunătățirea locuințelor
- Taxele de administrare stabilite la 20 de euro pe cameră, dar care pot fi majorate în mai multe cazuri, mai ales dacă plătiți un concierge.

Venitul net din proprietate sau rezultatul proprietății corespunde cu valoarea impozabilă. Se calculează astfel:
Venit impozabil din proprietate = suma venitului din proprietate - taxe și taxe deductibile (reale și documentate).

B. Regimul propriu-zis

Se aplică atunci când venitul brut este mai mare de 15.000 EUR sau dacă sunteți exclus în mod expres din regimul microterestru (monumente istorice, locuințe care beneficiază de un regim special de deducere (Besson, Borloo, Périssol.), Sau la opțiunea pentru companiile de închiriere în mod normal în regimul „micro-foncier”. Această opțiune rezultă din depunerea unei declarații de venit funciar nr. 2044.
Opțiunea este valabilă și irevocabilă timp de trei ani. La sfârșitul acestei perioade de trei ani, opțiunea este reînnoită anual prin depunerea unei declarații de impozit pe proprietate nr. 2044.

Trebuie subscrisă o declarație de venit imobiliar nr. 2044 sau special nr. 2044.
Declarația nr. 2044 este destinată proprietarilor de clădiri obișnuite, inclusiv clădirilor care beneficiază de una dintre deducerile specifice prevăzute de vechile scheme Besson sau care intră sub incidența „acordului Anah” (dispozitivele „Old Borloo” sau „Cosse”) .

Declarația specială nr. 2044 vizează:
- proprietarii care au optat până în 2009 pentru deducerea pentru amortizarea locuințelor noi („Périssol”, „Besson neuf”, „Robien clasic sau reorientat”, „Robien ZRR clasic sau reorientat” sau dispozitivele „New Borloo”);
- proprietarii care beneficiază de o deducere specifică pentru dispozitivele Scellier intermediare sau Scellier ZRR;
- proprietari de clădiri speciale: clădiri clasificate drept monumente istorice sau clădiri deținute în proprietate.

Venitul impozabil imobiliar în regim real este egal, în fiecare an, cu diferența dintre suma veniturilor colectate și comisioanele și comisioanele deductibile totale, pentru suma reală și justificată a acestora.
În special, puteți deduce costurile de administrare și gestionare, anumite lucrări, impozite, prime de asigurare, provizioane pentru cheltuielile de condominiu și dobânzile la împrumut.
Cheltuielile cu terenurile „recurente” aferente scadențelor în 2018 sunt deductibile doar pentru 2018, indiferent de data plății efective a datoriei corespunzătoare. Scadența datoriei corespunde scadenței sale.
Atunci când rezultatul este un profit net din teren (venituri mai mari decât taxele), acesta se adaugă celorlalte venituri categorice pentru a fi supuse impozitului pe venit. Ar trebui să fie raportat în caseta 4BA din declarația fiscală nr. 2042.
Atunci când rezultatul este un deficit net de teren (venituri mai mici decât taxele), acesta se poate atribui, în anumite condiții și limite, venitului brut total.

Un deficit de teren care rezultă din alte cheltuieli decât dobânzile la împrumut este atribuit venitului brut total pentru anul până la o limită de 10.700 EUR (sau 15.300 EUR atunci când se constată un deficit pe o locuință pentru care se deduce deducerea pentru deprecierea Perissol). Ar trebui să fie înscris în caseta 4BC din declarația nr. 2042.
Atunci când un contribuabil, proprietarul unei clădiri, percepe un deficit de proprietate asupra venitului său total timp de un an, clădirea trebuie alocată spre închiriere până la 31 decembrie a celui de-al treilea an după taxare, sub sancțiunea de a vedea imputarea deficitului de teren asupra venitul global pus în discuție.

---