Impozitul pe venit 2020 cum se impozitează venitul din închiriere Les Echos
Fie că este vorba de închiriere simplă sau de închiriere mobilată, sunt posibile mai multe regimuri fiscale. Pe care să-l alegi? Care sunt regulile de urmat? Și după anul „alb” 2018, care sunt capcanele de evitat ?
După anul esențial, cunoscut sub numele de „anul alb” și regulile sale specifice, declararea veniturilor din închiriere pentru anul 2019 ar trebui să se dovedească a fi mai simplă anul acesta. Cel mai cunoscut venit din teren provine din închirierea unei proprietăți. Poate fi un apartament, dar și o casă, o garsonieră sau o cameră profesională dacă este un birou, un depozit ... Venitul din proprietate poate lua și forma veniturilor în urma unei investiții într-o proprietate a companiei sau într-un vehicul financiar - SCI, FPI - intenționat să își investească banii în imobiliare.
Veniturile din închirierea imobilelor goale sunt impozabile în categoria veniturilor din teren. Cele rezultate din închirieri mobilate sunt impozitate ca profituri industriale și comerciale (BIC).
Aceste două tipuri de venituri din chirii sunt supuse scării progresive a impozitului pe venit și susțin, de asemenea, contribuțiile de asigurări sociale, la rata actuală de 17,2%.
Sistemul de venituri funciare, precum cel al BIC, oferă posibilitatea de a alege între două tipuri diferite de impozitare: impozitare pe bază reală sau pe bază forfetară, numită micro. Care este cel mai interesant și în ce cazuri ?
1 Închiriere goală: microteren sau real ?
Contribuabilii a căror valoare a veniturilor din proprietate este mai mică sau egală cu 15.000 de euro pe an beneficiază automat de un sistem fiscal simplificat numit „microfonier”. Apoi, aceștia au dreptul la o indemnizație fixă de 30% din baza lor de impozitare, restul de 70% fiind supuși scării impozitului pe venit. Acest regim nu este compatibil cu diferite măsuri legale de care beneficiază anumite închirieri (monumente istorice, „legea Malraux”, Robien, Périssol etc.). De asemenea, nu se aplică contribuabililor ale căror venituri din proprietate ar fi colectate prin intermediul societăților care nu sunt supuse impozitului pe profit (SCI, de exemplu), cu care sunt asociați.
Celălalt regim, cunoscut drept real, se referă la venituri funciare mai mari de 15.000 de euro pe an.
„În măsura în care reducerea de 30% constituie o rată forfetară care reprezintă toate cheltuielile proprietății, nu se poate deduce nicio altă taxă”, explică Valérie Montel, șefa inginerie active la Lombard Odier. „Dimpotrivă, în sistemul fiscal real, contribuabilul își poate deduce doar cheltuielile efectuate efectiv (impozite pe proprietate, dobânzi la împrumut, lucrări etc.)”, adaugă ea.
Atunci când contribuabilul are posibilitatea de a alege, adică sub 15.000 de euro din veniturile din proprietate în cursul anului, „este mai bine să rămâneți în regimul microterial atunci când valoarea taxelor este mică” subliniază Marion Capèle, director inginerie patrimoniu la Natixis Wealth Management . „De îndată ce taxele reprezintă mai mult de 30% din valoarea venitului brut, este de preferat să optezi pentru regimul real” continuă ea.
Știind că este necesar să avem o viziune pe termen lung a cheltuielilor sale, deoarece odată exercitată, opțiunea reală este globală și este obligatorie timp de trei ani. Concret, în cazul aplicării sistemului fiscal real, este necesar să se stabilească o declarație „nr. 2044”, urmărind chiriile, precum și costurile și taxele. În contextul microfonierului, venitul brut (înainte de deducere) este înscris direct în contul de profit și pierdere global.
Citește și:
Exemplu: micro-teren sau real ?
Domnul X primește venituri brute anuale de 14.000 de euro. Lucrează pentru o sumă de 3.000 de euro. impozitul pe proprietate se ridică la 900 de euro, iar valoarea dobânzii la împrumut la 500 de euro. Prin urmare, toate cheltuielile sale se ridică la 4.400 de euro. În aplicarea regimului fiscal real, suma veniturilor impozabile din proprietate va fi de 9.600 euro (14.000 - 3.000 -900 - 500). În cazul unei opțiuni pentru regimul de microfonare, valoarea venitului impozabil din proprietate va fi de 9.800 de euro. În acest caz, este mai bine să o alegeți pe cea reală.
Pe de altă parte, în anul următor, în cursul căruia nu vor mai fi efectuate cheltuieli pentru lucrări, regimul micro-teren ar fi mai interesant: 12.600 de euro din venituri impozabile din proprietate prin aplicarea realului (cu impozitul pe proprietate și dobânda împrumutului neschimbate) ) și 9.800 de euro aplică microfonistul.
Prin urmare, este necesar să raționăm pe parcursul mai multor ani înainte de a alege unul sau altul regim.
Sursa Natixis Wealth Management
Deficite de teren: ce se poate deduce ?
„În micro regim, venitul impozabil este neapărat pozitiv. Prin urmare, este necesar să vă aflați în regim real și să suportați cheltuieli care depășesc veniturile pentru a genera deficit de teren ”, precizează Valérie Montel. Acesta este cazul în practică dacă se desfășoară lucrări semnificative asupra proprietății pe parcursul unui an. Contribuabilul își poate „impune parțial celelalte venituri pentru același an. Deficitul (cu excepția părții corespunzătoare dobânzii la împrumut) este încasat la venitul global al contribuabilului până la o limită de 10.700 de euro ”, continuă șeful ingineriei activelor de la Lombard Odier. Dacă există un surplus nededus, venitul din proprietate pentru următorii ani poate fi scutit de impozit, acest excedent fiind dedus din venitul din proprietate pentru următorii 10 ani.