Interviu Cu noi, aproape fiecare declarație anuală conține erori de viață în proprietate
WiE îi vorbește membrului Eva Heck despre experiențele sale de consilier administrativ.
Membru WiE și consilier administrativ Eva Heck din Frankfurt/M. WiE oferă o perspectivă asupra activității sale anterioare ca consilier administrativ și a dificultăților pe care le întâmpină. Eva Heck oferă sfaturi valoroase pentru alte consilii consultative administrative, în special pentru cei care abia își încep activitatea ca consiliu consultativ administrativ. De asemenea, puteți afla cum tratează Eva Heck problema răspunderii și ce subiecte consideră că este cea mai urgentă nevoie de reformă pentru viitoarea reformă a WEGesetz.
WiE: „Doamnă Heck, ați fost consilier administrativ în două WEG-uri diferite de câțiva ani. Ce dificultăți întâmpini în cursul acestei activități? "
Eva Heck: „Din experiența mea, cea mai mare problemă este că adesea nu este clar de ce este responsabil exact managerul. De asemenea, de multe ori este dificil pentru noi să-l facem pe intendent să-și facă treaba. Uneori administratorii nu raportează luni de zile. În cele din urmă, în calitate de consiliu consultativ, facem munca pentru care WEG plătește de fapt administratorul. "
Precum?"
WiE: "Cum te pregătești pentru o astfel de schimbare de manager?"
Eva Heck: „Mai presus de toate, este important să aveți grijă de o nouă administrație în timp util înainte de expirarea contractului administratorului existent. Am început cu aproximativ nouă luni mai devreme să analizăm alte administrații și să obținem oferte de la acestea. Apoi facem programări cu dvs. pentru a inspecta WEG, pentru a ne trimite contracte și a le negocia. Când vine vorba de preț, acordăm o atenție specială serviciilor incluse și analizăm cu atenție ce servicii suplimentare ar trebui să coste cât de mult. Apoi trimitem proiectele de contracte negociate în prealabil ca atașament cu invitația la ședința proprietarilor, astfel încât fiecare proprietar să poată examina în liniște ofertele. "
WiE: „Se întâmplă uneori în slujba ta ca mai întâi să afli despre anumite lucruri și de unde obții informațiile necesare?”
Eva Heck: „În calitate de consilier administrativ, sunt expus constant la noi subiecte și provocări pe care trebuie să le aflu mai întâi despre mine. Pot găsi informațiile necesare pe Internet și pe site-ul web WiE, să citesc ghidurile WiE și să particip la seminarii web și întâlniri WiE. În plus, am folosit adesea consiliere juridică gratuită WiE și am permis WEG-ului nostru să medieze experți precum avocați și arhitecți. Nu în ultimul rând, vorbesc și cu alți proprietari de apartamente care sunt prieteni. "
WiE: „Verificați conturile anuale și cum procedați?”
Eva Heck: „În primii trei ani, am verificat conturile singur și, la final, împreună cu un alt membru al consiliului de administrație. Verificăm în primul rând chitanțele, conturile de rezervare, extrasele de cont și extrasele individuale. Avem și ghidul „În sfârșit perspectivă! Auditul conturilor anuale "utilizat de Wohnen im Immobilien e.V. De asemenea, am primit multe din participarea la mesele rotunde pe tema „contabilității anuale” la WiE din Frankfurt/M. organizat pentru că aici, pe lângă oportunitatea de a discuta problemele individuale cu experții, nu este neglijat schimbul cu alte consilii consultative administrative. "
WiE: "Cu ce probleme vă confruntați atunci când verificați conturile anuale?"
Eva Heck: „De multe ori nu este posibil să alocați chitanțele articolelor de înregistrare, deoarece transferurile se fac adesea între conturi diferite. Cererile provoacă, de asemenea, dificultăți. Acestea au fost pur și simplu înregistrate într-o sumă totală sub denumirea „Creanțe”, dar creanțele individuale nu au putut fi identificate din acestea. Pentru a nu pierde urmele cerințelor remarcabile ale WEG, consiliile consultative trebuie să le monitorizeze în câteva minute. Pentru că administrația noastră nu urmărește cererile în sine, ci acționează doar „la cerere” prin intermediul consiliilor noastre consultative. Asta e enervant. În plus, contul curent nu arată clar cât de lichid este WEG-ul sau chiar dacă îi lipsesc banii. Toate acestea nu pot fi găsite în declarația anuală, așa că trebuie să păstrăm liste separate pentru mulți. Concluzia mea după câțiva ani de audit în calitate de consilier administrativ este: Se pare că aproape fiecare declarație anuală are erori. "
WiE: "Ce concluzii trageți de aici?"
Eva Heck: „Am convenit acum cu managerul că de acum încolo va crea prezentări generale ale creanțelor restante ca parte a situației anuale și că creditele vor fi defalcate pe an, ceea ce este deosebit de important pentru proprietarii care închiriază. De asemenea, verific facturarea cu foarte mare atenție și, dacă este necesar, trebuie ca administratorul să-mi explice numerele. Din păcate, un control aleatoriu nu este suficient; toate cifrele ar trebui să fie înțelese și să fie concludente. "
WiE: „Ce parte din slujba ta găsești cea mai provocatoare?”
Eva Heck: „Cu siguranță verificarea conturilor anuale! M-a costat deja multe weekenduri ".
WiE: „Problema răspunderii: știți exact ce trebuie să faceți și să vă abțineți de la a face în munca dvs. ca membru al consiliului consultativ pentru a nu vă expune unui risc de răspundere?”
Eva Heck: „În calitate de consiliu consultativ administrativ, nu ar trebui să lăsați administrația să vă împingă să vă asumați sarcini pe care administrația trebuie să le îndeplinească. Din păcate, administrațiile încearcă să facă acest lucru din nou și din nou pentru a responsabiliza consiliile consultative. În plus, în calitate de consiliu consultativ administrativ, trebuie să vă asigurați că toate informațiile necesare sunt puse la dispoziția proprietarilor. Deoarece, desigur, Consiliul consultativ administrativ nu are voie să „ascundă” nimic. Cu toate acestea, nu sunt pe deplin clar când, în calitate de consilier administrativ, sunt responsabil pentru ce și în ce măsură. "
WiE: „Ți-ai acoperit riscul de răspundere și dacă da, cum?”
Eva Heck: „Încă de la început, a fost important pentru mine să îmi acoper riscurile de răspundere, la care sunt supus ca membru al consiliului de administrație. Prin urmare, din inițiativa mea, WEG a încheiat cu ceva timp în urmă o asigurare de răspundere civilă pentru daune materiale pentru comitetul nostru consultativ administrativ. "
WiE: „Unde vedeți cea mai urgentă nevoie de reformă în ceea ce privește viitoarea reformă a Legii condominiului?”
Eva Heck: „Principala mea dorință ar fi ca sarcinile administrative să fie reglementate mai clar. Sfaturile administrației către WEG ar trebui să fie mult mai importante. În plus, menținerea valorii WEG-urilor ar trebui să fie mult mai mult în centrul activității de management. Administrațiile trebuie să se simtă mai responsabile pentru îndeplinirea sarcinilor lor în mod cuprinzător, în conformitate cu WEG. Deseori există și o lipsă de muncă proactivă. În WEG-ul nostru, de exemplu, administrația a decis și a implementat o plantare complexă și costisitoare. Din păcate, acest lucru probabil nu a luat în considerare faptul că plantele trebuie udate în mod regulat. Plantele sunt acum amenințate să piară, daunele au WEG. În plus, nu ar trebui să fie permisă descărcarea de gestiune a conturilor anuale. Nu poate fi acceptat ca administrația să poată fi exonerată în mod regulat în cadrul ședinței de proprietari și, prin urmare, nu își asumă răspunderea. În plus, ar trebui să fie clar reglementată prin lege care informații trebuie să fie găsite în situația conturilor pentru a facilita revizuirea situației anuale pentru consilierii administrativi, dar și pentru a face situația anuală mai transparentă pentru toți proprietarii. "
WiE: „Ce sfaturi le-ați oferi proprietarilor de apartamente care tocmai preiau funcția unui consiliu consultativ administrativ pentru prima dată?”
Eva Heck: „V-aș sfătui să deveniți membru WiE, să faceți schimb de informații cu alte consilii administrative consultative despre experiențele și dificultățile lor și să citiți numeroasele ghiduri pe care WiE le oferă. De asemenea, ar trebui să verificați cele mai importante documente ale WEG. În ceea ce privește colectarea rezoluțiilor, de ex. stabiliți dacă toate rezoluțiile au fost puse în aplicare sau dacă mai există rezoluții restante. În declarația de divizare și ordinea comunității, partea în care sunt reglementate modalitățile de convocare a adunării de proprietari este deosebit de importantă. Cvorumul WEG, care este reglementat acolo, este, de asemenea, important. În plus, toate documentele de asigurare, inclusiv pentru a verifica dacă este actualizat. Pe lângă toate obligațiile menționate, consider, de asemenea, important ca consiliul consultativ administrativ să fie în contact permanent cu ceilalți coproprietari. "
WiE: "Vă mulțumesc foarte mult pentru interviu!"