Leasingul comercial 10 puncte esențiale de știut
arendă comercială este un contract important pentru antreprenor. Acesta este un angajament pe termen lung esențial pentru funcționarea afacerii. Un contract de închiriere comercială guvernează relația dintre proprietarul unui local și chiriaș.
Înainte de a încheia un contract de închiriere comercială, este necesar să se înțeleagă semnificația principalelor clauze din acesta. În acest dosar, ne adresăm 12 puncte esențiale despre leasingul comercial:
Forma contractului de leasing comercial
Chiar dacă legea nu obligă în mod expres locatorul și locatarul să încheiați un contract de închiriere comercială în scris, este recomandat să faceți acest lucru pentru a vă proteja în caz de nevoie.
În general, contractul de leasing comercial va fi întocmit de un avocat sau de un notar; de fapt, ar trebui să evitați redactarea dvs. personală (cu excepția cazului în care sunteți expert) sau semnarea unui contract de închiriere încheiat chiar de locator. Având în vedere importanța angajamentului legat de acest contract, vă recomandăm să fiți asistat de un avocat înainte de semnarea acestuia.
Destinația leasingului comercial
destinația leasingului comercial corespunde activităților care sunt autorizate să se desfășoare în incintă. Conținutul său este convenit în mod liber între locator și locatar. Destinația trebuie indicată cu precizie pentru a evita orice interpretare greșită. Este una dintre cele mai importante clauze ale contractului de leasing comercial.
Prin urmare, această clauză este deosebit de importantă pentru chiriaș. Cu cât este mai mare destinația, cu atât mai bine. Este chiar posibil ca leasingul să prevadă exercitarea oricărui tip de activitate.
Apoi, trebuie să fie posibilă destinația prevăzută în contractul de închiriere comercială. Configurarea localurilor trebuie să permită instalarea activității. În plus, nicio reglementare nu ar trebui să împiedice exercitarea activității.
Durata leasingului comercial
Arenda comercială are o durata minimă de 9 ani, deci acesta este un angajament pe termen lung. Cu toate acestea, sunt posibile posibilități de reziliere pe trei ani.
Părțile pot chiar decide să stabilească un termen și mai lung, peste 9 ani. Cu toate acestea, această practică are efecte juridice semnificative, deoarece acest contract de închiriere poate pune sub semnul întrebării principiul rezilierii de trei ani și supravegherea revizuirii chiriilor.
În cele din urmă, este, de asemenea, posibil să derogați de la această regulă de bază, oferind o durată mai scurtă. Acesta este apoi un leasing pe termen scurt sau un contract de leasing derogatoriu. Durata acestui contract nu poate depăși 3 ani. Utilizarea acestui tip de închiriere nu este lipsită de risc pentru chiriaș, deoarece acesta nu are un angajament de durată (în timp ce sediul său este unul dintre cele mai importante elemente pentru activitatea sa).
Chiria contractului de leasing comercial
O altă clauză importantă din contractul de leasing comercial este clauza chiriei. Nu este stabilită nicio regulă cu privire la stabilirea chiriei inițiale pentru leasingul comercial. Este în principal un acord între chiriaș și locator.
Cu toate acestea, regulile de bază ale oricărui contract trebuie respectate pentru a stabili cuantumul chiriei pentru leasingul comercial: suma trebuie să fie determinat sau determinabil și să fie real și serios.
De exemplu, închirierea spațiilor situate în centrul orașului pentru un euro pe lună nu ar fi gravă ... Prin urmare, este necesar să stabiliți o chirie în conformitate cu prețul pieței.
Principalele obligații ale locatorului
locatorul trebuie respectă-le pe cele principale obligatii ca urmare a:
- Informați chiriașul despre riscurile naturale și tehnologice, posibilele pierderi suferite și riscurile de poluare a solului (pentru închirierea anumitor terenuri);
- Pune la dispoziția chiriașului bunurile închiriate;
- Mențineți bunurile în stare de service;
- Garantează bucurarea pașnică și securitatea bunurilor închiriate;
Principalele obligații ale chiriașului
În schimb, chiriașul va trebui să respectă obligațiile ca urmare a:
- Plătiți chiria la timp locatorului;
- Folosiți în mod rezonabil proprietatea închiriată respectând destinația specificată în contractul de închiriere comercială.
Revizuirea chiriei trienale
La sfârșitul fiecărei perioade de trei ani (3 ani, 6 ani și 9 ani), locatorul poate solicita prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire sau prin act extrajudiciar, recenzie chirie.
Creșterea chiriei solicitată de locator este plafonat: Nu poate depăși variația indicelui trimestrial al costului de construcție sau, dacă este cazul, a indicelui trimestrial al chiriilor comerciale.
Subînchirierea bunurilor închiriate
În anumite condiții foarte specifice, chiriașul are posibilitatea de a subînchiria bunurile pe care le-a închiriat de la locator.
Pentru aceasta, trebuie să respectăm două obligații ca urmare a:
- locatorul autorizează mai întâi locatarul să subînchirieze bunurile,
- și apoi, chiriașul trebuie să informeze locatorul prin livrare înregistrată sau act extrajudiciar cu privire la intenția sa de a închiria și să-l invite pe locator să semneze contractul de subînchiriere.
Anularea contractului de leasing comercial
În general, contractul de închiriere comercială este încheiat pentru o perioadă de 9 ani, dar poate fi reziliat în următoarele cazuri:
- Când locatorul și chiriașul sunt de acord să rezilieze contractul de închiriere;
- La sfârșitul fiecărui trieniu;
- Prin aplicarea unei clauze de anulare, cum ar fi rezilierea contractului de închiriere în caz de neplată a plății chiriei;
- Prin proces judiciar, atunci când locatorul sau chiriașul nu își îndeplinesc obligațiile.
Reînnoirea contractului de leasing comercial
La sfârșitul termenului de închiriere comercială, chiriașul are un dreptul de reînnoire. Nu se poate prevedea nicio clauză contrară. Prin urmare, leasingul comercial nu se încheie automat.
Cu toate acestea, proprietarul poate concedia chiriașul fără o ofertă de reînnoire sau de refuz al cererii de reînnoire a chiriașului. Pentru aceasta, locatorul trebuie să justifice motivele legitime care explică refuzul reînnoirii. De exemplu, poate fi nerespectarea, de către chiriaș, a uneia sau mai multor obligații care îi revin.