Nicio acceptare a proprietății comune de către un prim administrator numit de dezvoltatorul imobiliar -
de Sarah Zentner Publicat 3 iulie 2018 Actualizat 9 august 2018
Acceptarea proprietății comunale poate dura chiar și ani, deoarece practic fiecare cumpărător al unui apartament realizează el însuși acceptul. Pentru a accelera și simplifica procesul, un dezvoltator imobiliar a folosit un regulament care prevedea că acceptarea proprietății comune trebuia efectuată de un administrator numit chiar de dezvoltatorul imobiliar, așa-numitul prim manager.
Curtea Regională Superioară din München a trebuit să decidă dacă acceptarea este eficientă.
I. Delimitare
Atunci când acceptați condominii, trebuie făcută o distincție între acceptarea proprietății private (în special a condominiului) și a proprietății comunale (de ex. Pereți exteriori, acoperiș, casă de scări, uși de intrare, lift, ferestre, grădini etc.).
Cumpărătorul însuși trebuie să preia proprietatea specială și comunitară. Cumpărătorul poate cumpăra proprietatea specială și comunală, simultan sau separat. Acceptarea proprietății private nu înseamnă neapărat o scădere a proprietății comune. Conform hotărârilor Curții Federale de Justiție, fiecare cumpărător trebuie să preia proprietatea comună pentru el însuși. Acceptarea are doar consecințe pentru el și practic nu îi afectează pe ceilalți cumpărători.
Termenul de prescripție pentru drepturile de garanție începe cu acceptarea proprietății comune. În cazul unei acceptări separate de către fiecare cumpărător individual, există riscul ca termenul de prescripție pentru cererile de garanție să fie întârziat semnificativ. Asociația de proprietari de apartamente poate (prin decizie majoritară) să preia drepturile de garanție atâta timp cât unu Cumpărătorul are în continuare drepturi de garanție.
II. Caz
Pârâtul este dezvoltator imobiliar și a construit un complex de condominii în München în 2003/2004 și a vândut apartamentele individuale cu forme identice de contracte de cumpărare.
Acceptarea proprietății comune este reglementată în respectivele contracte de dezvoltare imobiliară după cum urmează:
„Părțile clădirii și instalația care sunt deținute în comun sunt preluate [...] și acceptate de administrator cu asistența unui expert jurat și întocmirea unui protocol comun. Administratorul este comandat și autorizat de cumpărător pentru aceasta; el este scutit de restricțiile prevăzute la articolul 181 BGB. "
Acordul de cumpărare a dezvoltatorului conținea, printre altele, numirea primului administrator următoarea regulă:
"Vânzătorul își rezervă dreptul de a numi primul manager. Cu exceptarea restricțiilor prevăzute la articolul 181 BGB, cumpărătorul acordă vânzătorului împuternicirea de a selecta și numi administratorul și de a încheia contractul de administrare pe o perioadă de maximum cinci ani de la momentul în care primul apartament este gata pentru ocupare [...]. "
Reclamantul este asociația de proprietari și a susținut o cerere împotriva pârâtului pentru plata unei plăți în avans pentru înlăturarea deficiențelor de izolare fonică. De când s-a mutat primul cumpărător, asociația de proprietari a fost administrată de o companie de administrare a proprietății pe care inculpatul a numit-o.
În iulie 2016, reclamantul a cerut pârâților să le fabrice fără defecte. Nu există o acceptare efectivă a proprietății comune, deoarece regulamentul pentru numirea administratorului este ineficient. Pârâtul încă datorează prima producție fără defecte a proprietății comune.
Pârâtul a ridicat obiecția la prescripție (perioada de garanție convenită legal și contractual este de 5 ani). Administratorul efectuase deja acceptarea în 2003/2004. Cumpărătorii au comandat și autorizat managerul care a selectat el însuși expertul. Prin urmare, inculpatul nu are nicio legătură cu aceasta. În plus, reclamanții au scăzut implicit mutându-se în apartament și plătind prețul de achiziție. De altfel, pretențiile reclamantului au fost pierdute după mai bine de 13 ani.
III. Hotărârea Curții Regionale Superioare din München din 24 aprilie 2018, Az. 28 U 3042/17
Curtea Regională Superioară din München a decis în hotărârea sa că avansul contestat asupra costurilor nu este prescris, întrucât termenul de prescripție a cererilor în litigiu pentru defecte nu a început încă din cauza lipsei de acceptare.
Acceptarea proprietății comune a fost efectuată de un administrator care a fost comandat și autorizat de cumpărători, dar primul administrator a fost numit de către inculpat.
În calitate de dezvoltator imobiliar, pârâtul poate numi astfel un administrator inițial care este legat economic sau legal de acesta. Acest lucru creează riscului pentru cumpărător ca un astfel de administrator să nu verifice în mod neutru cerințele pentru acceptarea proprietății comune, ci acționează în favoarea dezvoltatorului, ceea ce ar putea avea o influență decisivă asupra acceptării.
Clauza utilizată de un dezvoltator imobiliar, care permite cumpărarea proprietății comune de către un prim administrator asociat economic sau legal cu un dezvoltator imobiliar, reprezintă un dezavantaj nerezonabil pentru cumpărător și, prin urmare, este ineficientă (încălcarea secțiunii 307 (1) teza 1 BGB).
Prin urmare, acceptarea în anii 2003/2004 a fost ineficientă, astfel încât termenul de prescripție nu a început să curgă.
Nu există o acceptare implicită prin utilizarea și plata prețului de achiziție. Reclamanții au fost supuși concepției greșite că managerul a preluat proprietatea comunală, astfel încât proprietarii de apartamente nu aveau cunoștința necesară a explicațiilor.
Cererile reclamantului nu sunt, de asemenea, pierdute. În calitate de utilizator, pârâtul este responsabil pentru clauza de acceptare ineficientă. Ea a trebuit să țină cont de faptul că reclamanta va dobândi cunoștințe juridice în acest sens și va susține orice cerere de garanție chiar și după expirarea termenului de prescripție de 5 ani aplicabil în cazul unei acceptări eficiente din punct de vedere legal.
Lipsa acceptării nu exclude cererea de plată în avans în cazul de față. Chiar dacă, în general, este cazul în care nu există dreptul la o plată în avans înainte de acceptare (vezi postarea pe blog din 30 ianuarie 2018 - nu există drepturi de defecte înainte de acceptare), altceva se aplică aici ca excepție. Dezvoltatorul imobiliar pârât, ca utilizator al clauzelor de acceptare care sunt invalide în termenii și condițiile generale, nu poate invoca lipsa acceptării ca o condiție prealabilă pentru afirmarea drepturilor de garanție.
IV. Evaluare
Prin decizia sa, Curtea Regională Superioară din München urmează hotărârea Curții Federale de Justiție din 30 iunie 2016, Az. VII ZR 188/13, care a decis un caz similar.
În cazul care va fi decis de Curtea Federală de Justiție, dezvoltatorul imobiliar însuși acceptă proprietatea comună ca prim administrator. Curtea Federală de Justiție a decis că dezvoltatorul imobiliar, în calitate de proprietar al apartamentului, nu poate declara în mod valid acceptul pentru cumpărător. Curtea Federală de Justiție a mai precizat (din nou) că o clauză care permite acceptarea proprietății comune de către un prim administrator desemnat de dezvoltator este ineficientă în conformitate cu secțiunea 307 (1) teza 1 din Codul civil german.
V. Sfaturi pentru practică
Este încă dificil pentru dezvoltatorii imobiliari să simplifice și să accelereze în mod eficient acceptarea proprietății comune. De asemenea, nu este permisă mutarea acceptării către un expert.
Curtea Regională Superioară de la Nürnberg a decis la 12 decembrie 2006 că următoarea clauză, pre-formulată de un dezvoltator imobiliar, este eficientă:
„[...] Pentru acceptarea proprietății comune, proprietarii de apartamente trebuie să instruiască trei persoane să le reprezinte [...]”.
În cazul în care acceptările parțiale sunt efectuate pe baza acestei clauze de către cele trei persoane comandate, termenul de prescripție pentru cererile de defecte ale proprietății comune nu începe până la „ultima” acceptare.
Dacă este eficientă o reglementare care prevede acea proprietate comunală