Proprietatea de închiriat greutatea taxelor și taxelor
Rentabilitatea unei investiții de închiriere nu depinde doar de chiriile pe care le generează. De asemenea, trebuie să ținem cont de costurile de întreținere, lucrări, costuri de administrare, taxe. În cele din urmă, rentabilitatea poate fi redusă semnificativ.
Multe costuri erodează profitabilitatea unei proprietăți
Trecând de la cel mai simplu la cel mai elaborat, putem distinge patru modalități principale de exprimare a rentabilității investiției de închiriere: rata brută a rentabilității, rata rentabilității netă a cheltuielilor, rata rentabilității netă a taxelor și impozitelor (unii spun „net-net”) și, în cele din urmă, rata internă de rentabilitate sau IRR (vezi p. 48). Cunoașterea a ceea ce acoperă și stăpânirea metodei de calcul vă va împiedica să aveți multe surprize neplăcute.
Rata brută a randamentului: un indicator foarte imprecis.
Rata netă de rentabilitate: luați în considerare taxele.
Faceți un studiu de prognoză.
Impactul impozitării sau rata de rentabilitate „net-net”.
Evaluați cota de impozitare atribuibilă chiriilor.
În timp, trebuie luați în considerare alți factori.
Mai mult sau mai puțin precise și realiste, ratele de rentabilitate brute, nete sau „net-nete” pe care le puteți calcula astfel sunt valabile numai pentru un anumit an și nu pentru durata totală a investiției dvs., 10 sau 15 ani sau chiar mai mult. Într-o astfel de perioadă de timp, există momente bune în care colectați chiriile cu taxele curente reduse la perioadele minime stricte și perioadele mai delicate în care trebuie să plătiți pentru lucrările de renovare a clădirii (curățenie, acoperișuri, instalarea unui lift etc.) ) sau în casă (schimbarea cazanului etc.). „Aceste cheltuieli excepționale, care apar o dată sau de două ori pe o perioadă de deținere de zece ani, sunt suficiente pentru a reduce randamentele de închiriere pe parcursul mai multor ani”, indică Nicolas de Barrau, directorul de administrare a activelor la Foncia. Situația dvs. fiscală se poate schimba, de asemenea, de la un an la altul și, prin urmare, nivelul dvs. de impozitare. Același lucru se aplică legislației fiscale, indiferent dacă se referă la scara impozitului pe venit sau la impozitarea veniturilor din proprietate, în special în ceea ce privește taxele deductibile din chirii și posibilitățile de reportare a deficitului imobiliar către alte venituri.
Luați în considerare câștigurile sau pierderile de capital și împrumuturile.
Un alt parametru care intră în profitabilitatea globală a unei investiții de închiriere este prețul la care proprietatea va fi revândută și câștigul sau pierderea în comparație cu prețul său de achiziție, luând în considerare orice impozit datorat asupra plusvalorii. Într-adevăr, atunci când proprietatea nu este reședința principală și este revândută la mai puțin de 22 de ani de la cumpărare, câștigul de capital este parțial impozabil, cu excepția cazurilor speciale. În cele din urmă, dacă tranzacția implică un împrumut, țineți cont de faptul că împărțiți astfel cheltuielile pe care le finanțează (cumpărare sau muncă) în timp, în loc să le efectuați simultan dacă au fost plătite în numerar. Baremul de rambursare influențează, de asemenea: într-un împrumut clasic, sau „amortizabil”, fiecare scadență include o parte a dobânzii și o parte a rambursării capitalului, dar există și împrumuturi rambursabile „în amendă”, timp în care nu plătiți ca dobândă, capitalul fiind rambursat dintr-o singură dată la sfârșitul împrumutului, odată cu revânzarea locuinței. Fluxurile dvs. anuale de venituri și cheltuieli vor fi diferite în cele două cazuri, la fel și impozitarea veniturilor din proprietate: un împrumut în amendă crește suma dobânzii deductibile din chirii și, prin urmare, vă reduce impozitul.