Recalificarea tranzacțiilor de cumpărare și vânzare a imobilelor ca dealer imobiliar
Analiza jurisprudenței recente confirmă criteriile aplicate de administrația fiscală pentru o recalificare ca activitate a comerciantului imobiliar al tranzacțiilor care implică cumpărarea și vânzarea de bunuri imobile, atât de către persoane fizice, cât și de către SCI (I).
În timp ce consecințele fiscale și financiare ale unei astfel de recalificări sunt împovărătoare (II), se pare că un caz specific scapă acestei recalificări.
O reamintire a impozitării acestui tip de tranzacție pentru un SCI sau persoane fizice ajută la circumscrierea problemei recalificării.
Pentru veniturile imobiliare, o persoană fizică sau un SCI format în scopul gestionării activelor imobiliare (închiriere goală sau neechipată) este supus impozitului pe venit, sub rezerva ratei progresive din categoria veniturilor din veniturile din proprietate. Compania este translucidă și veniturile pe care le generează sunt impozitate direct în mâinile partenerilor proporțional cu acțiunile lor din capitalul companiei.
Pentru câștigul de capital, este regimul câștigurilor de capital imobiliar pentru persoanele fizice cu indemnizațiile sale pentru perioada de detenție (22 de ani pentru impozitul pe venit și 30 de ani pentru contribuțiile de asigurări sociale) și scutiri (vânzarea reședinței principale, prima vânzare a o a doua casă ...) care se aplică.
Comerciantul de mărfuri este comerciant, de aceea trebuie să îndeplinească obligațiile clasice ale comerciantului: înregistrarea în Registrul comerțului și societăților comerciale (RCS), să țină conturi sau să stabilească conturi anuale ... ca atare el este supus regimului fiscal al industriei și al comerțului (BIC) și este supus TVA-ului pe marjele sale (comerciantul imobiliar este scutit de impozitele pe transfer dacă revinde imobile în termen de cinci ani de la achiziționare).
I. criteriile de recalificare.
Conform articolului 35-I-1 ° din CGI, persoanele fizice sau juridice care efectuează tranzacții de cumpărare-revânzare sunt impozitate în categoria profiturilor industriale și comerciale (BIC) atunci când sunt îndeplinite cumulativ următoarele condiții:
Operațiunile constau în achiziții urmate de vânzări;
[Acestea se referă la bunuri listate în mod exhaustiv prin lege: clădiri, active comerciale, acțiuni sau acțiuni la companii imobiliare;
Ele se desfășoară în modul obișnuit;
Achizițiile sau abonamentele au fost făcute cu intenția de a revinde.]
Două criterii de recalificare: obișnuința și intenția speculativă.
Până în 2017 [1] pentru a reclasifica o tranzacție de cumpărare-revânzare sau construcție-revânzare ca activitate a unui comerciant de bunuri, două prezumții de intenție speculativă erau puse până acum de doctrina administrativă, una legată de caracterul obișnuit pentru operațiunile de vânzare și cealaltă legate de finalizarea operațiunilor menționate în termen de 15 ani de la o construcție. Din 2017 administrația fiscală a eliminat aceste două prezumții, în conformitate cu jurisprudența Consiliului de Stat.
1/caracterul obișnuit:
Rezultă din numărul și frecvența operațiunilor;
Pentru companii, trebuie luată în considerare doar activitatea reală, indiferent dacă activitatea MDB este prevăzută sau nu în actul constitutiv;
În prezența unei singure tranzacții de cumpărare-revânzare, condiția obișnuită nu este caracterizată cu exceptia pentru companiile în care unul sau mai mulți parteneri se angajează de obicei în aceste operațiuni;
Achiziționarea unei clădiri cu un singur bloc, urmată de divizarea și revânzarea pe loturi este suficientă pentru a caracteriza obiceiul.