Regimul juridic pentru defecte aparente și neconformități în contextul vânzării unei clădiri
Raport al ședinței din 8 februarie 2012 a Comisiei imobiliare a Baroului din Paris, produs de Anne-Lise Lonnée-Clément, redactor-șef Lexbase Hebdo - ediție privată
Comisia deschisă: imobiliare
Co-lideri: Jehan-Denis Barbier și Jean-Marie Moyse, avocați la Baroul din Paris
Vorbitori: Marie-Christine Bugnot, avocat la Curte, lector la Facultatea de Drept și Economie din Paris Assas
Întrucât legea nr. 2009-323 din 25 martie 2009, mobilizarea pentru locuințe și lupta împotriva excluderii (Lexbase nr.: L0743IDU), neconformitatea aparentă nu se mai încadrează în cadrul răspunderii contractuale, ci în cadrul regimul aparent al defectelor prevăzut de articolele 1642-1 (Lexbase N °: L8942IDK) și 1648, paragraful 2 (Lexbase N °: L9212IDK), din Codul civil.
Articolul 1642-1 modificat de articolul 109 din legea nr. 2009-323 din 25 martie 2009 prevede, după cum urmează: „Vânzătorul unei clădiri ce urmează a fi construită nu poate fi descărcat, nici înainte de acceptarea lucrărilor, nici înainte de expirare a unei perioade de o lună de la intrarea în posesia cumpărătorului, apar atunci defecte de construcție sau defecte de conformitate. Nu vor exista motive pentru rezilierea contractului sau reducerea prețului dacă vânzătorul se obligă să repare ".
Iar articolul 1648 modificat de articolul 109 din legea nr. 2009-323 din 25 martie 2009 prevede acum: „Acțiunea rezultată din defecte latente trebuie să fie introdusă de cumpărător în termen de doi ani de la descoperirea defectului. În cazul prevăzut de articolul 1642-1, acțiunea trebuie introdusă, sub sancțiunea executării silite, în termen de un an de la data la care vânzătorul poate fi eliberat de viciile sau viciile conformității aparente ".
Prin urmare, de la data livrării, cu alte cuvinte a luării în posesie a localului (care corespunde în general predării cheilor), cumpărătorul are o perioadă de o lună pentru a raporta defectele și neconformitățile aparente; el trebuie apoi să activeze vânzătorul în termen de un an. În practică, el trebuie să atribuie vânzătorului în termen de un an și o lună de la livrarea bunului său.
Dacă termenul limită nu este respectat, cumpărătorul este blocat în acțiunea sa împotriva vânzătorului.
Din motive de protecție a persoanei față de autoritatea contractantă profesională, Curtea de Casație, considerând că această perioadă de o lună a fost puțin scurtă, a decis „că cumpărătorul este admisibil timp de un an de la activitatea de recepție sau expirarea unei perioade de o lună după intrarea în posesia lucrărilor pentru a aduce împotriva vânzătorului acțiunea în garanție pentru defecte aparente, chiar denunțată după expirarea acestei perioade de o lună "(subliniem) (Cass. civ. 3, 16 decembrie 2009, nr. 08-19.612, FS-P + BN ° Lexbase: A7132EPT).
Dispozitivul instituit este valabil, desigur, cu condiția ca defectul aparent sau neconformitatea să existe de la originea livrării. Această întrebare este sursa unor litigii semnificative, știind că este adesea dificil să se determine dacă defectul aparent este rezultatul unei manopera slabă a constructorului sau dacă rezultă din utilizarea abuzivă de către cumpărător a bunurilor sale.
Jurisprudența a recunoscut de multă vreme că părțile, în actul de vânzare, pot extinde în mod convențional obligațiile vânzătorului unei clădiri care urmează să fie construite la garanția finalizării perfecte prevăzute la articolul 1792-6 (Lexbase nr. L1926ABX). Este o hotărâre din 4 iunie 1998 care a stabilit acest principiu (Cass. Civ. 3, 4 iunie 1998, nr. 96-19.207 Nr. Lexbase: A4878CMM).
Amintiți-vă că din punct de vedere legal, garanția realizării perfecte cântărește doar asupra producătorului.
De asemenea, trebuie remarcat faptul că, în cazul în care vânzătorul, autoritatea contractantă, dispare, cumpărătorii au un recurs direct împotriva constructorilor, în baza articolului 1792-6 din Codul civil, deoarece se consideră că cumpărătorul este subrogat în drepturile autorității contractante.
În ceea ce privește punctul de plecare, jurisprudența a clarificat că rezultă din articolele 1642-1 și 1648, paragraful 2, din Codul civil că, în cazul în care vânzătorul unei clădiri care urmează să fie construit nu se angajează să repare defectele aparente sau aparentele conformități, acțiunea de reziliere a contractului sau de reducere a prețului trebuie să fie inițiată, cu condiția executării silite, în termen de un an de la data la care vânzătorul poate fi eliberat de viciile aparente, adică ulterior dintre următoarele două evenimente: acceptarea lucrărilor, cu sau fără rezerve, sau expirarea unei perioade de o lună după intrarea în posesia (Cass. civ. 3, 15 mai 1974, Nr. 73-10.692 Nr. Lexbase: A5618CHK). Cu alte cuvinte, termenul limită pentru recurs începe de la data raportului de livrare sau a raportului de acceptare, dacă acest lucru are loc după livrare, ceea ce se întâmplă frecvent.
În plus, perioada este întreruptă de acțiune în proceduri sumare, perioada fiind apoi suspendată până la depunerea raportului de expertiză. Cu toate acestea, ca măsură de precauție, este de asemenea recomandabil să se citeze fondul imediat în termen și să se solicite suspendarea procedurilor în fața judecătorilor de la proces, până la depunerea raportului expertului.
După depunerea raportului expertului, se va deschide o nouă perioadă de un an pentru reluarea acțiunii.
Atunci când construcția ia forma unei clădiri de apartamente, cumpărătorul are dreptul să denunțe defectele aparente și neconformitățile aparente ale părților sale private; pe de altă parte, revine sindicatului coproprietarilor imobilului reprezentat de managerul său de clădire să exercite acțiunea cu privire la părțile comune. În general, se întocmește un raport de livrare pentru fiecare porțiune privată și un raport de livrare pentru porțiunile comune semnat de administratorul desemnat provizoriu de către dezvoltator.
Problema întâlnită frecvent este aceea a cumpărătorilor care au un drept privat de utilizare pe o terasă sau o grădină, care denunță în minutele lor de rezervare aparente defecte ale acestor elemente, în timp ce acestea afectează zonele comune. Într-adevăr, coproprietarul fiind inadmisibil să își prezinte pretențiile cu privire la defectele și neconformitățile aparente care afectează părțile comune, dacă acestea nu sunt denunțate de administrator, tulburările nu pot fi reparate. Cumpărătorul care descoperă aceste defecte și neconformități trebuie să se gândească imperios să le denunțe mandatarului, astfel încât acesta din urmă să poată lua măsuri.
Rezultă dintr-o hotărâre pronunțată de camera a treia civilă a Curții de Casație că calificarea „defect aparent” depinde de două criterii: data apariției și caracteristicile sale (Cass. Civ. 3, 21 septembrie 2011, nr. 09-69.933, FS-P + BN ° Lexbase: A9594HXM).
În ceea ce privește data apariției sale, defectul aparent trebuie să existe la data deținerii localului. O problemă recurentă este aceea a zgârieturilor pe podele. Într-adevăr, unii proprietari observă zgârieturile de pe parchet la două sau trei luni de la livrare. Astfel, jurisprudența menționată mai sus a Curții de Casație, din 16 decembrie 2009, care a prelungit perioada de denunțare a tulburărilor în anul următor nașterii - și nu numai în termen de o lună -, este dificil de pus în aplicare practică pentru că rămânem cu o problemă de probă cu privire la data apariției. Același lucru se aplică și la data apariției fisurilor. Într-adevăr, pare dificil să ne imaginăm că expertul prezent la fața locului la doi ani după livrare poate determina dacă a existat o fisură la data livrării sau dacă a apărut în lunile următoare. În general, expertul concluzionează că defectul trebuie să fi existat de la origine.