Reglementarea SCPI (Societatea civilă în investiții imobiliare)

Care este statutul juridic al unui SCPI ?

SCPI (Société Civile en Placement Immobilier) este o structură hibridă, atât o companie, cât și un fond de investiții:

scpi

  • așa cum sugerează și numele său, este un agenție imobiliară (cine poate face o ofertă publică a acțiunilor sale);
  • și este, de asemenea, un fonduri de investiții alternative (FIA) în sensul Directivei AFIA (Directiva 2011/61/UE privind administratorii de fonduri de investiții alternative) reglementată de Autoritatea des marchés financiers (AMF).

Este clasificat de Codul Monetar și Financiar ca un fond deschis investitorilor neprofesioniști.

Capitalul social al unui SCPI este de cel puțin 760.000 de euro.

Care este regimul prudențial al SCPI ?

Ca FIA, SCPI trebuie să fie administrat de o companie de administrare aprobată de AMF cu un program de activitate specific imobiliar. Pentru a fi aprobată de AMF, compania de administrare trebuie să prezinte suficiente garanții în ceea ce privește organizarea sa, resursele sale materiale și umane, precum și financiare (capital social minim și capital propriu), integritatea și experiența liderilor săi.

În calitate de companie care își oferă valorile mobiliare publicului, crearea și comercializarea acțiunilor SCPI necesită o viză prealabilă emisă de AMF. SCPI trebuie să justifice, de asemenea, o garanție bancară aprobată de AMF și destinată rambursării primilor abonați în caz de abonament insuficient din partea publicului.

Care sunt principalele texte aplicabile SCPI-urilor ?

În calitate de societate civilă, SCPI este guvernat de articolele 1845 și următoarele din codul civil.

În calitate de FIA, SCPI este guvernat de:

  • Articolele L. 214-86 și următoarele din Codul monetar și financiar (și mai precis prin articolele L. 214-114 și următoarele)/R. 214-130 și următoarele (și mai precis prin articolele R. 214-155 și următoarele);
  • Articolele 422-189 și următoarele din Regulamentele generale ale AMF (și mai precis prin articolele 422-223 și următoarele); și
  • instrucțiunea DOC-2019-04.

Sunt aplicabile și următoarele:

  • planul contabil pentru SCPIs: regulamentul contabil nr. 2016-03 din 15 aprilie 2016; și
  • reglementările de etică ale SCPIs și ale companiilor de administrare ale acestora din 13 iunie 2001.

Care este scopul corporativ al unui SCPI ?

Scopul SCPI este:

  • achiziția directă sau indirectă, inclusiv în starea viitoare de finalizare, și gestionarea activelor imobiliare alocate pentru închiriere; și
  • achiziționarea și gestionarea clădirilor pe care le-a construit exclusiv în vederea închirierii acestora.

Poate deasemenea:

  • să efectueze lucrări de orice fel în aceste clădiri, în special operațiuni legate de construcția, renovarea, întreținerea, reabilitarea, îmbunătățirea, extinderea, reconstrucția sau modernizarea lor la standardele de mediu sau energetice (cu condiția ca TTC-ul lor să nu depășească, pe parcursul unui 12 -exercițiul financiar lunar, mai mult de 15% din valoarea de piață a activelor imobiliare ale SCPI care figurează în bilanț pentru ultimul exercițiu financiar închis); și
  • achiziționați echipamente sau instalații necesare pentru utilizarea clădirilor.

Pe de altă parte, orice activitate de comerciant de bunuri și de dezvoltare imobiliară îi este interzisă: poate exista transfer de clădire numai dacă SCPI o deține de cel puțin 5 ani la data transferului (cu toate acestea, poate transfera la un exercițiu financiar de 12 luni al activelor imobiliare fără respectarea acestei perioade de 5 ani, în limita unei valori cumulative de 2% din valoarea de piață a activelor sale imobiliare care figurează în bilanț pentru ultimul financiar închis an).

Care sunt activele eligibile pentru portofoliul unui SCPI ?

SCPI poate deține:

  • clădiri construite sau achiziționate, în vederea leasingului și a drepturilor reale referitoare la astfel de active (proprietate simplă/uzufruct, teren gol, vânzare în starea viitoare de finalizare, emfiteuză, servitute etc.);
  • acțiuni în parteneriate nelistate predominant în imobiliare, al căror scop social este identic cu cel al unui SCPI;
  • unități/acțiuni ale SCPIs, OPCIs sau organisme reglementate de legislația străină având un scop echivalent indiferent de forma lor;
  • contracte de acoperire a dobânzii financiare și valutare;
  • depozite și numerar; și
  • avansuri de cont curent.

Cine sunt actorii SCPI ?

companie de management, al cărui rol este:

  • ca manager al societății civile, pentru a asigura direcția acesteia (viața socială a companiei);
  • și ca administrator al unui FIA, pentru a asigura gestionarea sa financiară și imobiliară (decizii de investiții/dezinvestiții și gestionarea/întreținerea activelor imobiliare).

Consiliu de Supraveghere, al cărui rol este de a asista compania de administrare, fără a avea putere de decizie în gestionarea SCPI. Este alcătuit din cel puțin 7 membri, numiți la o adunare generală dintre parteneri. Mandatul lor este de 3 ani.

depozitar, separat de societatea de administrare, al cărei rol este:

  • verificarea dreptului de proprietate asupra activelor imobiliare ale SCPI;
  • monitorizarea regularității deciziilor luate de societatea de administrare;
  • conservarea valorilor mobiliare financiare deținute de SCPI; și
  • monitorizarea și controlul fluxului de numerar al SCPI.

expert imobiliar lucrează pe întreaga proprietate a SCPI (fiecare clădire este supusă unei evaluări cel puțin o dată la 5 ani). Este numit de adunarea generală pentru o perioadă de 5 ani. Cererea lor prezentată de compania de administrare trebuie aprobată de AMF.

) auditor (i) a/au o misiune generală de control a documentelor contabile ale SCPI (extras de conturi) și a acordurilor încheiate între managerii societății de administrare și SCPI. Sunt numiți de adunarea generală a SCPI pentru o perioadă de 6 ani.

Care sunt informațiile pentru investitor ?

Înainte de a se abona la unități SCPI, investitorul trebuie să primească:

  • Document cu informații cheie (DIC în format PRIIPs), care descrie elementele cheie ale produsului într-un limbaj clar și ușor de înțeles, pentru a răspunde la întrebările de bază ale investitorilor, inclusiv obiectivul și strategia investiției, scara de risc, scenariile de performanță și costurile;
  • statutelor, care constituie regulile de funcționare ale SCPI și pe care societatea de administrare este liberă să le redacteze în limitele impuse de lege;
  • nota informativă aprobat de AMF, actualizat la fiecare schimbare majoră a vieții SCPI, care informează partenerul despre funcționarea acestuia și condițiile de cumpărare și vânzare a unităților;
  • formular de abonament; și
  • ultimul raport anual la fel de bine ca ultimul buletin informativ bianual.