SCI la; IS sau cum să stăpânești l; impozitarea venitului din proprietate

În mod excepțional, mă retrag astăzi pentru a lăsa un articol al dlui Paul AUBE. Acesta din urmă este autorul unui ghid de succes cu privire la beneficiile companiei imobiliare (SCI) la impozitul pe profit (IS) pentru a optimiza impozitarea atunci când investește în imobiliare. O strategie complexă, dar care se poate dovedi foarte profitabilă în scopuri fiscale. Acest ghid vă prezintă într-un mod simplu mergând la sfârșitul tehnicii funcționarea mecanismului. Domnul AUBE este, de asemenea, un simplu investitor privat care a înțeles și a folosit SCI pentru IS pentru investițiile sale imobiliare. Astăzi își împărtășește experiența într-un mod educativ și util. Veți găsi analiza sa mai jos și linkul către ghidul său la sfârșitul articolului.

Impozitele sunt adesea o sursă de frustrare. De fiecare dată, ai același sentiment care s-a întâmplat în mai: acela de a plăti prea mult impozit. Ai vrea să o poți reduce. Mai bine controlați-l. Îți spui că acești bani ar putea fi folosiți diferit. Desigur, taxele ajută. Dar asta nu se potrivește cu frustrarea pe care o cresc în fiecare an. Din păcate, acest lucru se aplică și imobilelor. Dacă sunteți familiarizat cu acest domeniu, trebuie să fi observat că nu există un proiect imobiliar stabil fără o impozitare atentă. Pur și simplu nu aveți de ales: pentru a avea succes, trebuie inevitabil să treceți prin caseta de impozite. Indiferent dacă vă place sau nu ...

În încercarea de a controla acest impozit pe venitul imobiliar, mulți s-au gândit la diverse strategii fiscale și imobiliare ... și eu sunt unul dintre ele! Alegerea mea a căzut pe SCI la IS.
Cu siguranță ați observat, vorbim adesea despre SCI, dar SCI puțin în IS. De cele mai multe ori, SCI la IR (impozitul pe venit) este cel mai utilizat. Au fost scrise multe articole pe această temă. Prin urmare, voi vorbi aici exclusiv despre SCI către IS. În realitate, diferența dintre aceste 2 SCI este doar la nivel fiscal (și nu la nivel legal). Această diferență esențială face posibilă regândirea completă a investițiilor imobiliare. Să vedem de ce.

Impozitul pe profit sau IS: quésaco ?

O simplă opțiune fiscală.

După cum am scris în introducere, SCI la IS diferă de la SCI la IR în ceea ce privește impozitarea. Alegerea IS este o opțiune fiscală. O casetă simplă pentru a bifa sau nu atunci când creați SCI (sau după). Opțiunea pentru IS este ireversibilă. Este suficient să spuneți că trebuie să vă fi gândit cu atenție la chi înainte de a vă alege !

Ce rata pentru ce rezultat ?

IS este un impozit aplicat profiturilor corporative. Cu alte cuvinte, dacă după ce v-ați plătit toate taxele în cadrul SCI, aveți în continuare bani, va trebui să plătiți 15% IS sub 38 120 €, apoi 28% până la 500 000 € și 33% peste - până la 31 decembrie, 2018).

Pentru a ilustra punctul meu de vedere, să luăm exemplul unui SCI cu IS cu 3 apartamente.
Să presupunem că suma totală a chiriilor este de 18.000 €/an.

După ce ați plătit toate cheltuielile (împrumut, contabilitate, amortizare, asigurare, cheltuieli de condominiu etc.), mai aveți 3.000 de euro. Prin urmare, va trebui să plătiți administrației fiscale 450 € din IS (3000 € x 15%).

Asta e tot ! Dacă lăsați banii în SCI, nu vor mai fi plătite alte taxe! Dimpotrivă, dacă ați fi fost la IR (fie printr-un SCI, fie în nume propriu), ar fi trebuit să plătiți:
- contribuții de asigurări sociale de 17,2%;
- impozitul pe venit în funcție de categoria dvs. de impozitare marginală.

Acum, că știți ce înseamnă acest „IS”, să vedem împreună cele 5 consecințe principale ale acestei opțiuni.

Cele 5 consecințe ale alegerii IS

1. Impozitarea profesională

Cu IS, treci de la regimul individual la regimurile BIC (profituri industriale și comerciale). Cu alte cuvinte, nu mai faceți parte din sistemul fiscal „clasic”, cum ar fi, de exemplu, atunci când închiriați gol în nume propriu. Vorbim despre venituri, cheltuieli și alte beneficii. Termeni contabili corporativi pe scurt ... Pentru că devii o companie cu drepturi depline.

Acest lucru are ca consecințe:
- să ții conturi riguroase care necesită un contabil. Aceasta este o taxă suplimentară de luat în calcul.
- Nu mai aveți dreptul la diferitele scutiri sau alte avantaje fiscale la investițiile de închiriere, cum ar fi regimul LMNP.

Notă: cu toate acestea, este posibil să închiriați spații de cazare mobilate în cadrul ISC SCI. Cu toate acestea, nu veți putea profita de avantajele fiscale pe care le oferă acest tip de închiriere. Aici, veniturile obținute din veniturile dvs. din închiriere sunt înregistrate în rezultatul contabil, la punct.

2. Un așa-numit sistem fiscal fiscal opac

Una dintre diferențele majore cu un SCI IR este că se spune că impozitul SCI IS este „opac”. Un alt termen din jargonul fiscal. Înseamnă pur și simplu că impozitarea SCI-ului dvs. este complet independentă de impozitarea dvs. personală. Prin urmare, SCI-ul dvs. nu mai este legat de impozitarea dvs. personală, așa cum este cazul unui SCI pentru IR sau chiar cu o investiție în nume propriu (închiriat mobilat sau simplu). Și această diferență este o mică revoluție în abordarea strategică a unei investiții imobiliare !

Imagina. Nu mai trebuie să vă faceți griji cu privire la impactul investiției dvs. imobiliare asupra impozitelor. Și asta, indiferent de suma veniturilor din investițiile dvs. de închiriere! Acest lucru evită ceea ce eu numesc sindromul cursei pe care orice investitor imobiliar îl cunoaște: trebuind să reinvestească sau să revândă în mod constant pentru a permite scutirea de impozite pentru veniturile sale din chirii înainte de a fi înghițit de nisipurile mobile fiscale care sunt contribuțiile de asigurări sociale și alte impozite pe venit . .

Cu alte cuvinte, SCI de la IS vă permite să aveți o liniște sufletească asigurând controlul deplin al impozitării dvs. !

3. Numeroase costuri deductibile

• Dreptul la depreciere

A avea propriul sistem fiscal înseamnă, de asemenea, că IS SCI dvs. va fi guvernat de propriile reguli contabile și fiscale. Una dintre aceste reguli este dreptul la aplicarea deprecierii asupra rezultatului contabil al SCI. Amortizarea este recunoașterea contabilă a unei amortizări a bunurilor mobile sau imobile. Cu alte cuvinte, contabilul dvs. va defini teoretic că proprietatea deținută de compania dvs. va pierde valoare de-a lungul anilor.

---