SCPI, închirieri mobilate, intermediare Scellier ... investiții bune în imobiliare
Semnele de avertizare cresc pe piața imobiliară. De câteva luni, numărul tranzacțiilor a scăzut. De asemenea, creditul este o preocupare: puține bănci oferă în continuare o rată mai mică de 4,3% pe parcursul a 20 de ani. Și după pierderea triplului A, majoritatea instituțiilor riscă să-și înăsprească condițiile de împrumut.
Pentru a înrăutăți lucrurile, noul regim fiscal pentru câștigurile de capital imobiliar, aplicabil din februarie 2012 (cu excepția reședinței principale), va afecta. În cazul revânzării după zece ani, câștigurile vor fi impozitate pe 90% din suma lor, față de 50% înainte de reformă. Și acum vor fi treizeci de ani pentru a fi complet scutiți, dublu înainte de reformă.
Dar ar trebui să abandonăm piatra în 2012? Nu. Atâta timp cât suntem ultra-selectivi, mai întâi vom putea profita de cele mai noi stimulente fiscale din schemele Scellier și Censi-Bouvard. Vom analiza, de asemenea, partea SCPI-urilor de birou și de vânzare cu amănuntul, dintre care cele mai bune vor rezista bine crizei. În cele din urmă, cu uzufructul de închiriere socială, un plan bun puțin cunoscut, puteți obține o rentabilitate anuală de aproape 6%.
Vechi proprietăți clasice de închiriat
Risc: mediu spre mare
Durata: minimum 10 ani
Rentabilitate: de la 2,5 la 6% înainte de taxe și impozite
Cu chiriile stagnante (+ 0,9% în 2011 pentru proprietățile nou închiriate) și prețurile ușor în creștere, rentabilitatea celei vechi încă se luptă. La Paris, atinge maximul la 2,5% pe an, iar în marile orașe provinciale ajunge la 4% pentru supermarketurile bine amplasate. Singura modalitate de a depăși 6%: vizează cartierele periferice sau zonele mici. Dar și aici sarcina este complicată, deoarece un impozit pe chiriile abuzive va intra în vigoare la 1 ianuarie 2012. Cu o rată cuprinsă între 10 și 40% din valoarea chiriei, va viza suprafețe mai mici sau egale cu 14 metri pătrați, situat în zone „tensionate” (cum ar fi Parisul și centrele orașelor marilor metropole regionale) și unde chiria lunară depășește un plafon de 30 până la 45 de euro pe metru pătrat pe lună.
Impozitare. Dacă venitul dvs. anual de terenuri nu depășește 15.000 de euro, se aplică în mod implicit regimul microterestru. Drept urmare, o reducere de 30% a chiriilor brute, soldul fiind supus impozitului pe venit și contribuțiile de asigurări sociale de 13,5%. Puteți opta însă pentru schema reală, care îi include pe cei care primesc mai mult de 15.000 de euro în chirie pe an. Apoi deduceți cheltuielile (lucrările, administratorul etc.) din veniturile din proprietate și, în limita cuantumului chiriilor, dobânzile la împrumut. Dacă soldul este pozitiv, acesta este supus impozitului pe venit și contribuțiilor de asigurări sociale de 13,5%. Dacă este negativ, este deductibil din venitul dvs. total până la o limită de 10.700 de euro. Partea deficitului excedentar și a dobânzii la împrumut care depășesc valoarea chiriilor pot fi reportate la venitul din proprietate pentru următorii zece ani.
Sfatul nostru pentru 2012
Interesant în special în studiouri și apartamente cu două camere în orașe dinamice (Lille, Toulouse, Lyon, Bordeaux ...). Dacă proprietatea necesită lucrări majore, inclusiv modernizarea la standardele energetice, alegeți regimul Borloo.
Proprietate de închiriat Borloo vechi
Risc: mediu
Durata: minimum 6 ani
Rentabilitate: de la 3 la 6,5% net după avantaj fiscal
Principiul acestui dispozitiv, creat în 2006, este simplu: în schimbul avantajelor fiscale, proprietarul unei case vechi este de acord cu Agenția Națională pentru Locuințe (Anah) să o închirieze cel puțin șase ani la o rată „intermediară” (nu mai mult de 17,47 euro pe metru pătrat pe lună la Paris și în suburbiile interioare și 11,41 euro în orașele cu peste 250.000 de locuitori). Cu toate acestea, veniturile anuale ale chiriașilor nu trebuie să depășească anumite plafoane: 96.391 euro, de exemplu, pentru un cuplu cu doi copii din Ile-de-France și 67.111 euro într-un oraș de provincie mare. Rețineți că, dacă trebuie să efectuați lucrări, Anah poate subvenționa 30-70% din sumă. Dar angajamentul de închiriere urcă apoi la nouă ani.
Impozitare. Puteți deduce din chiriile dvs. o reducere de 30% pentru un acord „intermediar”, de 60% dacă este „social” sau „foarte social” (dar plafoanele de închiriere sunt clar mai mici) și de 70% dacă vă încredințați gestionarea proprietății către un organism public. Atunci prevalează regimul real.
Sfatul nostru pentru 2012
Neadecvat pentru piața pariziană și pentru suburbiile sale interioare (chiriile sunt în medie cu 28% mai mari decât plafonul), sistemul este, pe de altă parte, atractiv în multe orașe mijlocii, cum ar fi Angers, Orleans sau Reims. Randamentele obținute depășesc apoi 5% după avantaj fiscal, sau chiar 6% în cazul unor lucrări majore.
Imobil mobilat (vechi sau nou)
Risc: mediu spre mare
Durata: minimum 9 ani
Rentabilitate: de la 3,5 la 6% înainte de beneficii fiscale
An de an, regimul de închiriere mobilat își pierde recursul. Astfel, judecătorii forțează donatorii să ofere un bun complet echipat (masă de bucătărie, frigider, vase etc.) și nu mai este nivelul minim de subzistență (masă, pat, scaune). Prin urmare, contractele sunt mai puțin flexibile: dacă cazarea constituie reședința principală a chiriașului, reînnoirea contractului de închiriere nu îi mai poate fi refuzată (cu excepția cazului în care el ia înapoi locuința pentru a o ocupa singur sau a o vinde). Proprietarii care închiriază turiștii pentru o noapte sau o săptămână (o situație frecventă la Paris) vor trebui să respecte reglementările, care necesită autorizație prealabilă din partea primăriei.