18 greșeli de construcție de case pe care germanii le distrug - FOCUS Online
În cele din urmă, își construiesc propria casă: pentru a-și realiza acest vis, mulți germani își asumă un mare risc. Adesea fără să știi asta.
Statisticile Institutului pentru Cercetarea Clădirilor (IFB) arată că visele se pot transforma rapid în coșmar. În consecință, fiecare a doua clădire nouă în case unifamiliale și multifamiliale prezintă defecte de construcție. Valoarea medie a pagubelor a fost de aproape 67.000 de euro.
Problema: oricine cumpără o casă s-a datorat în mare parte pentru aceasta și și-a calculat foarte greu costurile. Dacă se adaugă brusc o sumă neprevăzută, ruina financiară amenință.
Economisirea cu orice preț este fatală
Avocați, arhitecți, experți - o mare parte a cheltuielilor la construirea unei case revine experților. Voi salva asta, cred mulți oameni. Dar destul de des, împușcătura se întoarce. Deoarece un proiect de construcție este de fapt întotdeauna o chestiune complexă - atât din punct de vedere tehnic, cât și legal. Și dacă nu ești atent, ajungi să plătești în plus.
Sunt deosebit de expuși riscului „oamenii care au încredere în ei înșiși, deoarece au făcut o carieră foarte reușită, de exemplu”, avertizează expertul în construcții Peter Burk de la centrul de consiliere pentru consumatori la „Spiegel”. Academicienii și managerii sunt adesea printre ei. „Ei reușesc mult, așa că devin cocoși”, spune Burk.
Din nou și din nou, el trebuie să urmărească cum constructorii se aruncă în ruină cu greșeli pentru începători. Centrul de consiliere pentru consumatori dorește să prevină acest lucru cu manuale adecvate. „Spiegel” a adunat 18 capcane deosebit de fatale. La ce să fii atent.
1. Verificați contractele de către un avocat independent
Legea clădirilor este complicată - și nu contează doar litera mică. „95% dintre oameni cred că, deoarece au semnat deja un contract de închiriere sau de muncă, au experiență în contracte”, avertizează Burk.
Destul de des, diavolul este în detalii sau se ascunde în spatele cuvintelor inofensive. De la începutul anului 2018 a existat o nouă lege a contractelor de construcție pentru consumatori - dar și aceasta are lacune accentuate. Prin urmare, se aplică în continuare următoarele: În sectorul construcțiilor, adesea numai avocații pot identifica multe clauze potențial problematice.
Cu siguranță, ar trebui să vi se verifice contractele de cumpărare și construcție de către un avocat independent.
2. Examinați temeinic subsolul înainte de a cumpăra
Dacă aruncați o privire atentă asupra structurii șantierului înainte de cumpărare, vă puteți salva ulterior surprize neplăcute și scumpe. De exemplu, siturile contaminate cauzate de resturi din clădirile anterioare sau de un teren argilos unde apa de ploaie nu se scurge bine nu sunt inițial vizibile. Oricine nu sigilează corect aici și uită structura de drenaj va trebui să investească în sigiliul subsolului mai târziu. Acest lucru poate costa până la 60.000 de euro, potrivit „Spiegel”.
Un raport cuprinzător, pe de altă parte, costă doar până la 2500 de euro.
Cumpărați, închiriați sau construiți? (Afişa)
3. Clarificați contractual costurile auxiliare de construcție în prealabil
Contractele de dezvoltatori pot conține restricția conform căreia prețul fix include doar „o sumă normală” a costurilor auxiliare de construcție. Asta e periculos. Deoarece dacă se dovedește că - de exemplu, excavarea gropii nu poate fi distribuită pe proprietate așa cum se intenționează, clientul trebuie să găsească o alternativă - și să o finanțeze: un camion basculant, de exemplu, și, eventual, depozitul de deșeuri. Costurile de eliminare pentru o casă unifamilială pot rula rapid până la 10.000 de euro.
4. Găsiți un arhitect cu experiență
Dacă un arhitect însoțește un proiect de construcție în toate fazele, va emite facturi pentru 10-15 la sută din costul total de construcție. Cu un buget de construcție de 250.000 de euro, acesta poate fi cu ușurință de 30.000 de euro sau mai mult. Bani care sunt bine investiți: arhitectul este un aliat important al clientului. Munca sa în construcții nu se limitează nicidecum la redactarea planurilor de construcție. „Din punct de vedere juridic, arhitectul are rolul unui administrator independent din partea clientului”, explică consultantul în construcții Burk. Arhitectul
- preia conducerea construcțiilor,
- supraveghează meșterii, ale căror performanțe le poate evalua mai bine decât un laic,
- verifică facturile primite și le scurtează dacă este necesar și
- urmărește limitele bugetului.
Pe de altă parte, cei care preiau ei înșiși conducerea construcțiilor se transformă în jucăria unor meșteri frauduloși care, de exemplu, își facturează dublu serviciile fără ca tu să o poți recunoaște.
Cum recunosc un bun arhitect? „Nu aveți nevoie de cineva care să vă țină prelegeri dubioase și să vă arate imagini colorate, aveți nevoie de cineva cu experiență care să poată asculta și el”, sfătuiește Burk. Cel mai bun lucru de făcut este să întrebați mai mulți candidați și să vă faceți o idee despre ei. cerând arhitecților clienți de referință - și apoi întrebați-i despre experiențele lor.
Atenție: faceți o înregistrare clară și scrisă a ceea ce ați convenit în ceea ce privește domeniul de aplicare, perioada și costurile. Cererile verbale inexacte pot fi interpretate în alt mod ca o cesiune și pot duce la o factură de taxă.
5. Stai departe de munca nedeclarată
Impozitele și impozitele pe care comercianții trebuie să le ia în considerare în facturile lor cresc enorm costurile oricărui proiect de construcție. Cu toate acestea, ruta oficială merită - mai ales din motive de garanție. Dacă defectele de construcție apar după finalizare, puteți utiliza facturile pentru a dovedi cine este responsabil pentru eroare.
De altfel, acest lucru se aplică și lucrărilor interne extinse: cântăriți cu atenție dacă merită cu adevărat să renunțați la garanție.
6. Nu vă fie frică de conflict
Pregătește-te pentru argumente aprinse pe măsură ce te aventurezi singur în industria imobiliară. Există o mulțime de potențial de conflict: birouri, arhitecți, bănci, companii de construcții și meșteri - toată lumea vrea să aibă un cuvânt de spus și să câștige bani. Nu este vorba doar de o mulțime de bani, ci în cele din urmă întotdeauna despre proprietatea și drepturile dumneavoastră. Deci, atunci când aveți dubii, sunteți cel mai slab.
„Constructorii trebuie să poată structura și lua decizii - și să poată face față situațiilor de presiune”, avertizează Burk. În caz contrar, riscați să vă blocați în ruine, să rămâneți fără finanțare sau chiar să vi se interzică utilizarea casei în scopuri rezidențiale.
Este esențial să semnați doar ceea ce înțelegeți pe deplin și ați verificat de către un expert. Și atunci când aveți dubii, este mai bine să ignorați semnarea unui contract de vânzare.
Vrei dreptul tau? Vă rugăm să parcurgeți acest drum prin jungla de paragrafe! In acest Brosura PDF FOCUS prezintă avocații și firmele de avocatură comerciale din Germania în 2020.
7. Fă-te clar: Construirea unei case este o povară pentru fiecare relație
Înainte de a vă realiza visul de a deține o casă, ar trebui să discutați intens cu partenerul dvs. dacă amândoi doresc cu adevărat același lucru. Construirea unei case este adesea mai importantă pentru o parte decât pentru cealaltă. „Adevărul este: cu greu cineva vrea să construiască cu adevărat”, avertizează expertul în construcții Burk. „Majoritatea oamenilor vor doar să trăiască”.
Dacă apar probleme neprevăzute, rezultă un amestec exploziv, care duce adesea la separare - cu consecințe catastrofale și pentru clădire. Deoarece o casă este de obicei prea mare pentru o singură persoană și nu poate fi finanțată. Așadar, căutați ajutor în timp util. Unii cupluri terapeuți s-au specializat chiar în întregime în probleme de construcție. Uneori este suficient un prieten bun.
8. Fiți deosebit de meticuloși în timpul inspecției clădirii
Dacă credeți că v-ați împăcat cu cele mai rele, șantierul dvs. are încă o mulțime de capcane și, eventual, lucruri deranjate. Prin urmare, acceptarea clădirii este deosebit de importantă: defectele care sunt cunoscute în acest moment trebuie să fie listate în raportul de acceptare. Meșterii și antreprenorii trebuie să le repare sau să reducă prețul.
Pentru toate defectele pe care le-ați fi putut recunoaște cu ușurință în timpul acceptării sau pe care chiar le cunoașteți, veți pierde cererile de garanție dacă acestea nu sunt înregistrate în protocol. În plus, sarcina probei este în general inversată odată cu acceptarea. Asta înseamnă: de acum înainte trebuie să demonstrezi că este un defect pentru care nu ești responsabil.
Prin urmare, nu vă permiteți să fiți supuși unei presiuni. Un raport de acceptare poate avea cu ușurință 20 până la 30 de pagini, chiar și pentru o casă unifamilială. Luați-vă timpul necesar și priviți cu atenție peste tot. Dacă aveți dubii, anulați acceptul și faceți o nouă întâlnire.
De asemenea, puteți exclude puncte individuale din acceptarea și înregistrarea în scris a faptului că o anumită sumă va fi reținută până când antreprenorul va dovedi că nu există defecte. Puteți reține o sumă de până la două ori suma necesară pentru eliminare.
Cel mai bun lucru de făcut este să angajați un expert în construcții cu care efectuați o inspecție preliminară cu câteva zile înainte de acceptarea efectivă. Asta costă de obicei câteva sute de euro. Dar expertul recunoaște defectele pe care ochiul neantrenat le poate pierde cu ușurință și poate ajuta la formularea plângerilor în mod clar.
Pericol: Aveți grijă dacă antreprenorul vine cu un raport gata făcut, în care trebuie doar să bifați caseta corespunzătoare. Chiar și avocații buni nu vă mai pot ajuta în instanță dacă apare o dispută din cauza unor deficiențe.
9. Obțineți mai multe oferte de finanțare și comparați
Când căutați finanțare imobiliară, merită întotdeauna să vă uitați la „consilierul bancar” al băncii casei dvs. ca vânzător - și să obțineți oferte comparative. Brokeri de finanțare precum Dr. Klein, Interhyp sau Planethyp. Comparați ofertele actuale de dobândă de la câteva sute de bănci, inclusiv bănci de economii, Volksbanks sau filiala Postbank DSL. Solicitările de comparație nu sunt obligatorii și gratuite pentru client. În cazul unei tranzacții, băncile plătesc un comision pentru brokeraj.
Prin urmare, este mai bine să trimiteți întrebări tuturor trei simultan - mai ales că ofertele variază. Multe rate ale dobânzii pot fi cu ușurință cu până la 0,5 la sută sub cea mai bună ofertă de la banca dvs. de casă. Cu un volum de împrumut de, de exemplu, 300.000 de euro, acest lucru duce la economii de dobânzi de 1.500 de euro numai în primul an.
10. Treceți-l pe dezvoltatorul dvs. imobiliar
Ar trebui să fii deosebit de atent cu modelele de dezvoltator. Pentru că nu orice dezvoltator imobiliar are o idee despre construcție - nici măcar nu au nevoie de ea. Deoarece paragraful relevant 34 c GewO nu necesită cunoștințe tehnice sau de specialitate speciale. Practic, oricine poate prezenta un certificat de verificare a poliției fără o intrare și o înregistrare a unei companii poate acționa ca dezvoltator imobiliar.
Expertul în construcții Burk recomandă, prin urmare, „să vă uitați atent la cine aveți de-a face” înainte de a semna un contract. Probabil că este doar un intermediar care transmite comenzile unui subcontractant. Chiar și în perioadele de cărți de comenzi complete, insolvențele dezvoltatorilor imobiliari revin în continuare.
Acest lucru este deosebit de enervant pentru constructori, deoarece în Germania nu există protecție legală împotriva insolvenței dezvoltatorilor imobiliari. Chiar dacă o altă companie poate interveni în cazul în care cel mai rău ajunge la cel mai rău, vă puteți aștepta la opriri în construcții, întârzieri și cheltuieli mai mari.
11. Aruncați o privire asupra șantierului și faceți fotografii
La fiecare vizită pe șantier, obțineți informații importante despre progresul lucrărilor. Dacă vă prezentați la șantier cu câteva sandvișuri, probabil veți afla mai multe despre șantierul dvs. în câteva minute de discuții mici decât prin meditarea planurilor de construcție ore în șir. În plus, un client angajat este un semnal pentru care trebuie să se țină fiecare lucrător în construcții.
De asemenea, puteți documenta lucrarea cu fotografii. Acest lucru vă face mai ușor să identificați cauza și inițiatorul atunci când apar daune.
12. Verificați fiecare factură și păstrați o prezentare generală a costurilor
Înainte de a plăti o factură, verificați dacă lucrarea în cauză se potrivește cu cea pe care ați semnat-o. Nu este neobișnuit ca această lucrare să fie facturată de mai multe ori sau să se factureze prea mult material.
Pentru a ține sub control costurile suplimentare, este recomandabil să păstrați evidențe exacte: pentru fiecare articol, rețineți suma cu care depășește calculul inițial. Deci, puteți încerca să recuperați cheltuielile excesive în alte locuri.
13. Aveți suficient buget pentru probleme neașteptate
Chiar și așa, pot apărea probleme în cursul construcției pe care nici măcar nu le-ați fi putut prevedea la începutul planificării. Pentru astfel de cazuri este necesar un tampon - care nu trebuie să fie prea strâns. „5000 de euro nu sunt nimic deloc la construcție și se ajunge foarte repede la 10.000 de euro”, avertizează expertul în construcții Burk.
Sfat: cel mai bine este să planificați cu două bugete: unul fără rezerve de siguranță și unul cu. Spune-i arhitectului tău despre primul. Pe al doilea îl păstrezi pentru tine.
14. Contează pe vecinii tăi - iar riscul construirii se îngheață
Peste 40% din gospodăriile germane s-au luptat deja cu vecinii lor. Acest lucru este deosebit de dificil în faza de construcție. Pentru că dacă ceva nu se potrivește cu vecinul tău și acesta impune înghețarea construcțiilor, nu numai că îți supără planificarea, ci și programul meșterilor tăi. Încă își doresc banii. În plus, este posibil să trebuiască să stați mult mai mult în vechiul dvs. apartament - și să plătiți primele rate ale împrumutului pentru locuință.
15. Aveți bani la îndemână pentru echipamentul de schimb
Hoții nu numai că sparg apartamentele și casele finite, dar și jefuiesc șantierele de construcții din nou și din nou. Atunci asigurarea poate intra. Cu toate acestea, pentru a minimiza întârzierile, trebuie mai întâi să avansați singur banii și să aranjați înlocuirea.
16. Planificați „de jos în sus”
Atunci când planificați bugetul pentru casa dvs., ar trebui să se aplice întotdeauna următoarea regulă: asigurarea locuinței are prioritate față de lux. Puteți face fără confort în caz de urgență, dar nu cu habitabilitate. Și repararea ulterioară a subsolului mucegăit este probabil mult mai scumpă decât instalarea unei saune atunci când în final sunt suficienți bani.
17. Verificați planul oficial de zonare
Din planul de dezvoltare oficial puteți spune doar dacă proiectul dvs. de clădire este cu adevărat fezabil pe proprietatea pe care doriți să o achiziționați. Asigurați-vă că aveți suficient timp și ajutor profesional înainte de a semna un contract de vânzare.
De asemenea, trebuie să vă asigurați că proprietatea este pe deplin dezvoltată. Lucrările de terasament sunt extrem de scumpe: așezarea a 30 de metri de conducte de electricitate, gaz sau apă poate costa cu ușurință zeci de mii de euro.
18. Luați suficient timp pentru a planifica înainte de a începe construcția
Dacă acordați suficient timp pentru ca faza înainte de începerea construcției să încorporeze toate dorințele dvs. în planificare, nu numai că economisiți probleme, ci și mulți bani. Deoarece cererile de modificare ulterioare pot fi costisitoare. Chiar și schimbările aparent mici pot duce la un lanț de probleme. Pentru că nu numai arhitectul trebuie să-și revizuiască planurile. S-ar putea ca inginerul structural să lucreze din nou, oricum meșterii.