Construiți-vă casa ca un cuplu de reguli și sfaturi juridice Construiți-vă casa
Construirea unei case în cuplu: în ce nume ?
Adăugat de N. Giraud - 16 ianuarie 2020
De obicei, doi oameni vor să își construiască casa. Fie că sunteți căsătorit, într-un parteneriat civil sau simplu partener de coabitare, drepturile dvs. și protecția de care veți beneficia depind de regimul juridic de care depindeți.
În majoritatea cazurilor, construirea unei case rămâne un proiect de familie. Cu alte cuvinte, veți construi două, ceea ce implică luarea unor decizii importante. Vor avea impact asupra finanțării, dar și asupra vieții a doi. Deoarece viitorul este inerent incert, cel mai bine este să te pregătești bine pentru a te proteja. Sfatul nostru pentru a vă construi casa în pace.
Uniune liberă: construiți în posesie comună
Trăiești în cuplu, nu ești nici căsătorit, nici într-un parteneriat civil. Construind în comun, vă veți plasa în proprietate comună. Acest lucru începe atunci când cumpărați împreună un bun. Veți deține până la contribuția dvs. financiară, în funcție de cota pe care o faceți. Această proprietate comună poate fi egalitară (50/50) sau inegală (30/70). Dar, în toate cazurile, este imperativ să se menționeze efectiv cota de finanțare a fiecăruia în actul de vânzare. Într-adevăr, partenerul coabitant care participă mai mult la realitate decât partea indiviză pe care declară că cumpără riscă să atragă furia autorităților fiscale și să-și muște degetele (vezi mai jos: proprietate nedivizată și donație deghizată).
Funcționarea proprietății comune. De câțiva ani încoace, unanimitatea nu mai este necesară în mod sistematic pentru a lua decizii și o majoritate de două treimi este suficientă pentru îndeplinirea anumitor acte de conducere. Doar vânzarea proprietății rămâne supusă unanimității. Dar cel mai adesea, cuplurile iau decizii cu privire la gospodăria lor de comun acord.
În caz de deces. Dacă nu este planificat nimic, este adesea un dezastru legal pentru oricine rămâne. De fapt, legea ignoră partenerii concubini și supraviețuitorul nu are drepturi. Nu este unul dintre moștenitori. Supraviețuitorul se găsește, în general, în posesia comună cu toți moștenitorii partenerului decedat, cu riscul unor conflicte pe care acesta le poate genera. Este posibil ca moștenitorii să își dorească partea lor și să ceară despărțirea. De aici avantajul de a prevedea în acordul de proprietate comună o clauză conform căreia supraviețuitorul va putea dobândi cota partenerului de coabitare decedat. Depinde de el să despăgubească moștenitorii.
Ar trebui să facem un testament ?
Chiar dacă ați luat precauția de a face un testament în favoarea partenerului dvs., această soluție este costisitoare. Impozitul pe moștenire este de 60% după o indemnizație de 1.594 ?. În plus, dacă aveți copii, acest legat nu ar trebui să îi facă rău. Ei trebuie să primească în mod necesar o parte din moștenirea ta.
Proprietate comună și donație deghizată. Pentru a mulțumi bărbatul sau femeia din viața ta, s-ar putea să fii tentat să ascunzi adevărul. Și să indicați în actul de vânzare o distribuție egală atunci când în realitate ați finanțat 80% din proprietate. În acest caz, autoritățile fiscale riscă să reclasifice acest gest ca o donație deghizată. Prin urmare, el poate solicita plata drepturilor de donație pentru suma donată (60% impozit). Într-adevăr, legea consideră partenerii care conviețuiesc ca fiind străini unii de alții, de unde această impozitare. Un alt risc: în cazul unui dezacord, dacă trebuie să revindeți proprietatea sau să renunțați la cota dvs., veți avea toate penalitățile din lume, dacă nu chiar nicio șansă, de a vă recupera cota reală, distribuția oficială, adică a spune - spune cel care apare în actul de vânzare, fiind autentic.
Construcție, coabitare și tontină
Cumpărarea în regim tontin oferă o protecție deosebită soțului supraviețuitor. Dar acest sistem își găsește limitele în caz de dezacord. Actualizare cu privire la această soluție puțin cunoscută, care poate prezenta un sistem fiscal interesant. Tontina, cunoscută și sub denumirea de pact tontinic, constă dintr-o clauză cuprinsă în actul de achiziție care prevede că la moartea primului cumpărător, supraviețuitorul este considerat a fi fost întotdeauna singurul proprietar. După cum ați înțeles, tontina este extrem de protectoare pentru supraviețuitor. Partenerul este astfel asigurat că recuperează toate proprietățile. Acesta este un mod radical de a învinge regulile de moștenire.
Un avantaj fiscal în funcție de valoarea proprietății. Tontina este interesantă atunci când proprietatea constituie reședința principală a cuplului și valoarea acesteia este mai mică de 76.000 la moarte. Dacă vă aflați în acest caz, știți că veți deveni proprietarul proprietății fără a trebui să plătiți impozitul pe moștenire. Pur și simplu va trebui să plătiți taxe de transfer convenționale la o rată de 5,80% (în majoritatea departamentelor) din partea transferată. Pe de altă parte, dacă valoarea proprietății depășește 76.000 ? in ziua decesului, sotul supravietuitor va fi impozitat la 60%, cu o indemnizatie de 1.594 ? numai pe partea transmisă.
Vânzarea proprietății nu este posibilă în caz de separare. Dacă vă separați în condiții bune, puteți vinde casa sau puteți cumpăra acțiunea celeilalte. Dar dacă există un dezacord, situația devine dramatică, deoarece toată lumea ar trebui să dețină totul. Și dacă unul refuză să vândă, nu există altă cale decât să aștepte moartea celuilalt !
Coabitarea: construirea în SCI
Cu societatea civilă imobiliară (SCI), devii proprietarul acțiunilor care reprezintă valoarea proprietății. Un aranjament flexibil care păstrează interesele tuturor. Cum functioneaza ? Nu îl veți construi printr-un contract simplu, ci veți înființa o companie care va deține proprietatea. Primești acțiuni ale acestei companii în funcție de suma contribuită, dacă injectezi 60% din preț, deții 60% din acțiuni, de exemplu.
Constituirea unui SCI nu este foarte complicată. Două persoane sunt suficiente fără a fi necesar un capital minim. Doar formalități: redactarea actului constitutiv și înregistrarea societății în registrul comerțului. Costurile pot fi în jur de 2.000 ? dacă apelați la un profesionist (notar, avocat) pentru a redacta actul constitutiv. Avantajul unui SCI constă în primul rând în flexibilitatea sa.
Separarea într-un SCI și răscumpărarea ușoară a acțiunilor. Dacă vă separați și unul dintre voi decide să răscumpere acțiunile, prețul de vânzare este aliniat cu vânzările clădirilor vechi, adică o taxă de 5%. Și dacă nu este luată în considerare cumpărarea, puteți dizolva SCI și vinde proprietatea.
Moartea: avantajele cumpărării încrucișate. În caz de deces, acțiunile decedatului revin în mod normal la moștenitori, cu excepția cazului în care partenerii coabitanti au efectuat, prin intermediul SCI, ceea ce se numește cumpărare încrucișată. În acest aranjament legal, partenerii concubini achiziționează mai întâi toate acțiunile din SCI în deplină proprietate. Imediat după aceea, ei procedează la dezmembrarea proprietății. Aceștia vor schimba reciproc proprietatea pură a acțiunilor pe care le dețin pentru uzufructul acțiunilor deținute de însoțitor și viceversa. Astfel, supraviețuitorului i se garantează că are jumătate din proprietate în uzufruct. Și pe cealaltă jumătate, proprietate deplină, deoarece uzufructul se încheie pe această parte odată cu moartea celeilalte. Supraviețuitorului îi este astfel garantat să rămână în incintă fără a fi îngrijorat de moștenitori. Notă: proprietatea deplină este combinația dintre uzufruct (drept de utilizare) și proprietate simplă (proprietarul zidurilor).