Contractează un credit ipotecar Fii atent
O ipotecă acționează ca garanție pentru un împrumut mare. Acesta este utilizat în principal în finanțarea imobiliară și oferă creditorului dreptul de a-și soluționa creanțele prin vânzarea proprietății dacă împrumutatul este insolvabil. Prin urmare, ipoteca este înscrisă în cartea funciară. Între timp, însă, acesta este înlocuit din ce în ce mai mult cu taxa de teren.
Un credit ipotecar este un drept de imobilizare care este utilizat în principal în finanțarea imobiliară. În acest fel, proprietarul proprietății transferă dreptul la domiciliu creditorului, de obicei o instituție de credit, în cuantumul unei anumite sume.
În schimb, primește bani pentru a finanța casa sau apartamentul. Ipoteca servește drept garanție pentru bancă în cazul în care împrumutatul devine insolvabil. În acest caz, banca poate comanda o licitație de executare silită și poate utiliza veniturile pentru a soluționa creanțele restante.
Dreptul pe care îl are creditorul asupra proprietății prin ipotecă este înscris în cartea funciară în secțiunea III a foii de carte funciară. Ipoteca are temeiul său juridic în secțiunea 1113 din Codul civil german (BGB).
(1) O proprietate poate fi grevată în așa fel încât o anumită sumă de bani să fie plătită persoanei în favoarea căreia se face sarcina pentru a satisface o creanță care i se datorează din proprietate (ipotecă).
(2) Ipoteca poate fi comandată și pentru o creanță viitoare sau condiționată.
O ipotecă nu este neapărat legată de finanțarea unei proprietăți; poate servi și ca garanție pentru alte împrumuturi, de exemplu. Acestea sunt apoi denumite credit ipotecar sau credite ipotecare. Acestea sunt utilizate atunci când este necesară o sumă deosebit de mare a împrumutului, de exemplu, ca capital inițial pentru activități independente.
Nu este necesară o ipotecă pentru finanțarea unei proprietăți. Mai ales dacă există o mulțime de capitaluri proprii disponibile și, prin urmare, suma împrumutului nu este atât de mare, debitorii pot oferi băncii și alte garanții, de exemplu, o garanție. În acest caz, nu trebuie atribuite creditorului niciun drept asupra proprietății.
Există mai multe tipuri de credite ipotecare, care diferă prin forma și domeniul lor de aplicare. Aflați mai multe despre aceasta mai jos.
Suma și răspunderea
Valoarea ipotecii depinde de valoarea proprietății. De regulă, poate fi de 60 până la 70 la sută din valoarea lor de piață, deoarece pierderea de valoare a casei sau a apartamentului este, de asemenea, inclusă.
Când proprietarii de case au nevoie de mai mulți bani pentru finanțare, vor trebui să încheie o altă ipotecă. Valoarea proprietății este de obicei determinată de un evaluator. Banca va calcula apoi suma ipotecii.
Proprietarul proprietății pe a cărui proprietate este înregistrată ipoteca este furnizorul de garanții. De obicei, el este identic cu împrumutatul, dar este, de asemenea, posibil să plătiți o ipotecă pe propria proprietate ca garanție pentru altcineva.
În plus față de proprietate, componentele sale esențiale, precum și accesoriile proprietății și orice compensație de asigurare pot fi utilizate pentru răspundere.
Dacă există o ipotecă, proprietarul proprietății nu are dreptul de a vinde proprietatea. O închiriere este posibilă fără probleme, deoarece proprietarul poate folosi proprietatea în mod liber. Acest lucru poate face mai ușoară plata ratelor, dacă este necesar. Un calculator ipotecar vă poate ajuta să vă planificați finanțarea ipotecară.
Costul unei ipoteci
Există anumite costuri implicate în contractarea unui credit ipotecar. De exemplu, evaluatorul care stabilește valoarea proprietății dvs. trebuie plătit. În plus, contractul de ipotecă trebuie întocmit cu un notar, care este asociat și cu costurile. De asemenea, nu uitați taxa pentru înregistrarea ipotecii în cartea funciară.
Ipoteca vs. Taxa funciară
Taxa funciară este, de asemenea, o garanție similară cu o ipotecă. Acum se întâmplă mult mai frecvent, dar în mod colocvial este denumită în continuare deseori o ipotecă atunci când se înțelege de fapt o taxă funciară.
Ipoteca legată de datorii
În cazul unei ipoteci, suma este legată de suma creanței asociate. Deci, ipoteca se va micșora pe măsură ce plătiți datoria.
Această obligațiune se numește accesoriu în termeni tehnici. Acest lucru prevede, de asemenea, că o ipotecă nu poate exista fără creanța existentă.
Pot exista situații în care creanța este transferată: Acest lucru se întâmplă, de exemplu, printr-o reprogramare, în care un nou împrumut cu condiții mai favorabile este contractat și împrumutul existent este înlocuit. Într-un astfel de caz, ipoteca este transferată automat noului proprietar al creanței.
Datorită obligațiunii fixe, o bancă poate folosi ipoteca doar pentru împrumutul atribuit. Acest lucru este relevant dacă există mai multe împrumuturi la aceeași bancă, dintre care unul nu poate fi deservit, care nu este garantat printr-un credit ipotecar. Ipoteca celuilalt împrumut rămâne neafectată de legătura cu creanța.
Tarif de teren mai flexibil
Acest lucru este diferit de taxa pe teren: nu este accesorie la creanță și rămâne în vigoare până când nu este rambursată integral într-o sumă fixă. Este independent de creanță și, prin urmare, poate fi, de asemenea, transferat separat.
De asemenea, poate rămâne în vigoare după rambursarea datoriei și poate fi utilizat în alte scopuri. În comparație cu ipoteca accesorie, această garanție imobiliară este denumită și abstractă.
De ce băncile preferă taxa pe teren
Din motivele menționate, taxa pe teren este de obicei cea mai atractivă garanție imobiliară pentru bănci în comparație cu o ipotecă:
- De asemenea, oferă garanție băncii dacă împrumutatul nu mai poate acorda un alt împrumut curent.
- Ipoteca, pe de altă parte, este limitată la un împrumut și scade pe măsură ce este rambursată. Cu toate acestea, o bancă ipotecară specializată va prefera ipoteca.
- Dar, de asemenea, poate fi util ca proprietarii să nu elimine taxa pentru teren. Pentru că dacă ai nevoie de bani din nou, de exemplu pentru a finanța măsuri de modernizare, poți beneficia din nou de condițiile favorabile ale unui credit ipotecar la aceeași bancă. Dacă taxa de teren a fost ștearsă, va trebui să plătiți pentru o nouă intrare într-un astfel de caz.
Tipuri de credite ipotecare
Se face distincție între diferite tipuri și forme speciale de credite ipotecare. Ipoteca de transport este utilizată cel mai frecvent.
Ipotecă de trafic
Ipoteca comercială este cea mai comună formă de ipotecă. Cererea este garantată de registrul funciar și nu trebuie să fie dovedită de către creditor.
- O variantă este ipoteca de carte, în care taxa funciară este înregistrată numai în registrul funciar. Aceasta înseamnă că înscrierea în cartea funciară trebuie modificată atunci când cererea este transferată.
- Cu cealaltă formă, scrisoarea ipotecară, creditorul primește o așa-numită scrisoare ipotecară cu care își poate dovedi creanțele. Dacă cererea este transferată, trebuie doar modificat acest document.
Ipotecă de garanție
Ipoteca de garanție este chiar mai strâns legată de creanța existentă decât ipoteca comercială și are astfel o natură accesorie mai strictă decât aceasta. Este, de asemenea, înscris în cartea funciară, dar creditorul trebuie să își dovedească în continuare cererea și nu se poate referi la înscrierea în cartea funciară.
Deoarece garanția ipotecară nu este comercializabilă, nu este un mijloc adecvat de asigurare a creditului pentru bănci.
Ipotecă anuală
Dacă doriți să încheiați un credit ipotecar în timpul pensionării, acesta se numește ipotecă cu renta. Proprietarii pensionari pot primi o sumă mai mare de bani și pot avea o ipotecă înregistrată pe proprietatea lor ca garanție.
Alte tipuri de credite ipotecare
Există, de asemenea, alte forme speciale și nume diferite pentru ipoteci:
- În cazul executării silită, de exemplu, se utilizează ipoteca forțată și oferă o garanție suplimentară pentru creditor.
- Ipoteca totală există atunci când mai multe proprietăți și terenuri servesc drept garanție pentru o creanță mai mare.
Rambursarea împrumutului
Atunci când împrumutul este rambursat, ipoteca se transformă treptat într-o taxă de teren ocupată de proprietar.
Pe măsură ce datoria este rambursată, ipoteca scade, de asemenea. Dacă împrumutul este rambursat integral, dar ipoteca nu este anulată, va deveni proprietatea proprietarului.
Cu toate acestea, proprietarul nu poate avea o creanță împotriva sa și din moment ce ipotecile sunt întotdeauna legate de creanțe, aceasta devine automat o taxă terestră a proprietarului.
Anularea taxei funciare
Pentru a elimina taxa de teren, în general aveți nevoie de un permis de anulare de la creditor. Acest lucru vă va fi dat de bancă la cerere, atunci când ați rambursat împrumutul.
Cu toate acestea, trebuie să acționați singur, deoarece taxa pe teren nu este ștearsă automat. Cu toate acestea, așa cum este descris, poate avea sens să nu ștergeți taxa pe teren, astfel încât să o puteți utiliza pentru împrumuturi viitoare.
Ce se întâmplă în caz de insolvență?
Dacă deveniți insolvabil și nu vă mai puteți asigura ratele împrumutului, există riscul ca proprietatea dvs. să fie blocată, astfel încât banca să poată primi suma restantă în acest fel. Practic, ar trebui să reacționezi în timp util dacă observi că întâmpini dificultăți financiare.
Discutați cu banca dvs. și încercați să aranjați o suspendare a rambursării, ceea ce va reduce povara lunară pentru dvs. De asemenea, este posibil să puteți obține o modificare a condițiilor de împrumut.
Șansele ca banca dvs. să vă întâlnească sunt de obicei bune. Atunci și ea probabil că nu este interesată de o licitație costisitoare de executare silită. O programare la un serviciu de consiliere a datoriilor poate sugera, de asemenea, posibile soluții.
Dacă a fost deja inițiat un proces de executare silită, există încă modalități de a evita licitația.
- Puteți face recurs împotriva deciziei instanței de executare
- sau să solicite suspendarea temporară a procedurii. Acest lucru este deosebit de promițător dacă puteți demonstra în mod credibil că veți îndeplini creanțele creditorilor în termen de șase luni.
Dacă există într-adevăr o vânzare de executare silită și ați încheiat mai multe credite ipotecare, există o serie de ordine în care împrumutătorii sunt deserviți. Aceasta corespunde ordinii în care acestea sunt înscrise în cartea funciară.