Contractul de leasing în starea viitoare de finalizare (BEFA), un instrument personalizat în tranzacțiile imobiliare

Cabinet de avocatură dedicat sectorului public: avocați în drept public, drept privat și drept penal pentru actori publici

Dispozitivul leasingului comercial în viitoarea stare de finalizare (BEFA) a fost dezvoltat în ultimii douăzeci de ani și constituie o etapă esențială în comercializarea unei clădiri comerciale, industriale sau de birouri, practicată atât de utilizatorii publici, cât și de cei privați. Unicitatea sa constă în principal în perioada care separă data semnării contractului de închiriere de cea a furnizării localului. Redactarea riguroasă a acestui contract este, prin urmare, esențială.

BEFA reconciliază trei seturi de interese de la trei actori diferiți:

- cele ale promotorului-vânzător (uneori locator inițial) care dorește să înființeze un proiect de construcție pe scară largă cu un contract final de închiriere chiar înainte de începerea lucrărilor. Acesta este un argument puternic pentru a face mai ușor pentru promotor obținerea de noi finanțări de la organizațiile financiare.

- cele ale investitorului-locator căutând un activ în care să poată investi în timp ce își asumă cel mai mic risc posibil în raport cu veniturile din închirieri viitoare. Încheierea contractelor de leasing în ziua încheierii contractului de vânzare a clădirii care urmează a fi construită liniștește astfel cumpărătorul-investitor.

- cele ale utilizatorului locatar care încheie un contract de închiriere care este adesea personalizat, adaptat nevoilor sale. Într-adevăr, dacă BEFA este încheiat, de exemplu, înainte de depunerea autorizației de construire, locatarul poate determina elementele esențiale ale ansamblului (restaurant inter-companie din clădire, calitatea mediului înconjurător a clădirii etc.). Locatarul poate, de asemenea, intervenind în amonte de proces, să se angajeze să efectueze el însuși anumite lucrări de dezvoltare și să negocieze astfel condiții de închiriere mai favorabile (scutire de chirie, în special).

Contractul BEFA este așadar plasat la răscrucea acestor interese, ceea ce face încheierea sa complexă și sensibilă, cu alte cuvinte nu lipsită de pericol și/sau puncte de vigilență; aceasta fiind bazată în esență pe principiul consensualismului. Într-adevăr, de la încheierea sa până la intrarea în vigoare, BEFA este supus dreptului contractual comun și este guvernat de principiul libertății contractuale a părților [1]. Din ziua în care intră în vigoare, statutul contractelor de leasing comercial, cel mai adesea, este cel care preia cu arsenalul său de dispoziții de ordine publică.

Prin urmare, este necesar să se asigure cele două etape ale relației contractuale prin intermediul unor clauze personalizate: faza de încheiere a contractului (A) și faza de execuție (B).

ELo fază de încheiere a contractului

Asigurarea fazei de încheiere a BEFA constă în determinarea cu precizie a obligațiilor părților și distribuirea riscurilor, permițând în același timp locatarului o parte activă în proiect.

1 ° Rolul activ al locatarului

Într-o primă ipoteză, locatarul se află la inițiativa proiectului imobiliar. El este apoi mai investit și ia majoritatea deciziilor importante pentru activitatea sa viitoare.

În mod legal, locatarul poate interveni în virtutea unei delegații de gestionare a proiectului: locatarul identifică terenul și clădirea care urmează să fie construită și solicită un locator-investitor.

Într-un astfel de caz, locatarul rămâne un simplu agent al locatorului (C. civ., Art. 1984 și următoarele). El încheie în numele și în numele celui din urmă, care este în mod legal persoana responsabilă, diferitele contracte necesare pentru proiectul imobiliar (arhitect, antreprenori, birou de studiu și control etc.). Trebuie să se asigure că actele efectuate de locatar sunt în principal acte juridice și nu acte materiale. În caz contrar, contractul astfel încheiat ar putea fi reclasificat ca un contract de întreprindere cu obligațiile foarte oneroase care decurg (C. civ., Art. 1792 și următoarele).

De asemenea, este necesar să se asigure că delegarea este parțială și nu totală, astfel încât să nu conducă la o recalificare în contractul de dezvoltare imobiliară (cunoscut sub numele de „IPC”). În acest caz, promotorul contractează în nume propriu și sub responsabilitatea sa exclusivă. El își asumă toate riscurile asociate tranzacției. Acesta este un angajament de mai mare siguranță juridică pentru investitor-locator, mai ales că IPC este guvernat de un regim specific prevăzut la articolele 1831-1 și următoarele din Codul civil și inclus în articolele L. 221 -1 și următoarele. a codului de construcții și locuințe.

Într-adevăr, în cazul în care locatarul ia inițiativa proiectului imobiliar, sunt necesare mai multe precauții editoriale pentru locator pentru a garanta o „rentabilitate a investiției”.

Durată fermă - Este necesar să se prevadă o perioadă fermă de închiriere pe mai mulți ani; ceea ce implică din partea locatarului o renunțare la opțiunea sa de reziliere unilaterală de trei ani prevăzută la articolul L. 145-4 din Codul comercial. În cazul unei perioade care depășește doisprezece ani, un instrument autentic va fi obligatoriu pentru a permite publicarea lor de către serviciul responsabil cu înregistrarea terenurilor și pentru a le face aplicabile împotriva terților [2]. În acest din urmă caz, este imperativ să avem grijă să integrăm costurile suplimentare pentru a evalua soldul economic global al operațiunii, deoarece un astfel de contract de leasing dă naștere la impozitul pe înregistrarea terenurilor de 0,70%, lichidat la prețul exprimat. prin comisioane, pe întreaga durată a contractului de închiriere [3], cu toate acestea limitat la douăzeci de ani [4] .

Renunțarea locatarului la opțiunea de renunțare de trei ani este strict reglementată de paragraful 2 al articolului L. 145-4 din Codul comercial francez și este deschisă numai pentru contractele de închiriere încheiate pe o perioadă contractuală mai mare de nouă ani. utilizarea exclusivă a birourilor sau chiar a spațiilor monovalente (adică construite în vederea unei autorizații unice).

Chirie specifică - Ca în orice contract de închiriere comercială legal, părțile determină în mod liber valoarea chiriei inițiale. În multe privințe, problemele BEFA nu diferă, în ceea ce privește perioada de funcționare, de cele ale unui contract de închiriere existent.

Cu toate acestea, la încheierea contractului de leasing, chiria este stabilită mai mult pe baza unui raport pur financiar (cum ar fi rentabilitatea capitalului investit în construcția sau achiziția clădirii), mai degrabă decât pe baza valorii închirierii.