Convenția d; definiția și modelul ocupației precare
Acordul de ocupare precară este un contract rezultat din jurisprudență și practică care permite excepții de la regimul contractelor de închiriere. Conform acestui acord, părțile convin asupra dreptului de a ocupa o locuință în schimbul unei compensații financiare, de obicei simbolice.
Ce este un acord de ocupare precar ?
Contractul de ocupare precară este un contract care permite o scutire de la regimul de închiriere. Conform acestui acord, un proprietar acordă un drept de ocupare unui locatar în schimbul unei mici compensații financiare.
Acordul de ocupare precară a fost cu adevărat consacrat în legea Pinel din 18 iunie 2014, care a modificat articolul L145-45-1 din Codul comercial francez. Conform scrisorii acestui articol, acordul de ocupare precară permite în special derogarea de la regimul de leasing comercial, consacrat în articolele L145-1 și următoarele din Codul comercial.
Acordul de ocupare precară, indiferent de durata sa, trebuie să fie motivat de circumstanțe excepționale, dincolo de controlul părților. În special, trebuie să existe un cauză obiectivă slăbirea ocupării spațiilor. Aceasta este de exemplu ocuparea unei clădiri destinate demolării.
Durata acordului va fi, în principiu, determinată de apariția unui anumit eveniment. Este obișnuit ca ocuparea unității de cazare să fie scurtă, indiferent dacă este vorba de o închiriere mobilată precară sau nu.
Părțile pot conveni asupra condițiilor de aplicare a contractului de ocupare precară atâta timp cât sunt îndeplinite condițiile de valabilitate. Aceasta înseamnă că acordul de ocupare precară nu trebuie utilizat pentru a scăpa voluntar de regimul de închiriere.
Avertizare ! În cazul unui litigiu, judecătorii din proces vor căuta intenția părților pentru a-și evalua buna-credință. Dacă este cazul, contractul poate fi reclasificat ca leasing rezidențial sau leasing profesional.
Condițiile de valabilitate a contractului de ocupare precară
Pentru a evita orice risc de recalificare de către judecătorii de la proces, acordul de ocupare precară trebuie să îndeplinească două condiții cumulative:
- Precaritatea obiectivă: Așa cum s-a văzut mai sus, acordul de ocupare precară trebuie să rezulte dintr-o situație precară obiectivă existentă la momentul semnării contractului. Pe de altă parte, dacă natura precară care justifică semnarea unui astfel de acord dispare la executarea contractului, acest lucru nu contează;
- O contribuție financiară modestă: aceasta este a doua condiție pentru calificarea unui contract ca contract de ocupare precar. Vorbim despre taxa de roialitate și nu chirie, deoarece nu este un contract de închiriere real. Cu toate acestea, redevența trebuie să fie luată în considerare. Dacă este necesar, acordul poate fi reclasificat automat ca marfă. Cuantumul acestei redevențe este simbolic, adică trebuie să fie semnificativ mai mic decât prețurile pieței imobiliare.
Regimul juridic al contractului de ocupare precară: jurisprudență și doctrină
Acordul de ocupare precară derivă în principal din practică și jurisprudență. Cu toate acestea, de acum înainte, i se aplică dispoziții legale. Acestea sunt articolele 1709 și următoarele din Codul civil. Din scrisoarea acestor articole, se concluzionează că acordul de ocupare precară este un arendarea lucrurilor.
Cu toate acestea, textele nu spun nimic despre forma și conținutul acordului de ocupare precară. Prin urmare, deducem că acordul poate fi verbal, la fel ca un contract de închiriere verbală, sau formalizat în scris.