credit ipotecar
Pentru a-și îndeplini visul de a deține o casă, mulți proprietari recurg la ajutoare financiare, cum ar fi împrumuturile. Acestea sunt adesea legate de ipoteci, pe care banca le preia asupra proprietății cumpărate. Puteți afla exact ce este o ipotecă, cum este compusă și ce aspecte trebuie luate în considerare în următorul articol:
Ce este o ipotecă?
O ipotecă, la fel ca o taxă funciară, este o garanție. Acestea sunt utilizate pentru a asigura un împrumut de la o instituție de credit. Prin urmare, ipoteca este o formă de garanție care este întotdeauna legată de o cerință monetară, cum ar fi finanțarea imobiliară. O proprietate este debitată cu ipoteca, ceea ce înseamnă că o creanță restantă de la proprietate poate fi satisfăcută (§ 1113 Cod civil).
Între cine este ipoteca?
În cursul ipotecii, anumite drepturi asupra unei proprietăți sunt transferate de la proprietarul acesteia către cineva de la care ar dori să primească o anumită contraprestație, de obicei monetară. De regulă, acesta este un acord contractual între proprietar (debitor) și bancă (creditor), care acordă un împrumut în schimb. Suma este determinată în mare măsură de valoarea proprietății pe care este contractată ipoteca.
Ce se întâmplă dacă debitorul nu îndeplinește cererea?
În cazul în care debitorul nu poate îndeplini creanța convenită, adică dacă plata este datorată, debitorul își poate susține creanțele printr-o licitație de executare silită. Ipoteca servește drept garanție pentru creditor și este înregistrată în registrul funciar al proprietății în cauză.
Când trebuie încheiat un credit ipotecar?
Deoarece ipoteca este doar o garanție a împrumutului, scopul sumei împrumutului rămâne deschis. De obicei, ipotecile sunt utilizate pentru achiziții mari, cum ar fi a adăugat o achiziție de casă.
Dacă ajungeți la un acord cu o bancă pentru finanțarea unei proprietăți, este obișnuit ca o garanție a împrumutului să fie acordată băncii creditoare. Cu o astfel de garanție sub forma unui credit ipotecar, acordați băncii acces condiționat la proprietate - condiția decisivă aici ar fi plata neplătită în numerar a creditorului. Deci, dacă nu aveți suficient capital pentru a vă finanța propria finanțare, va trebui să încheiați o ipotecă sau o taxă funciară. Doar cu sume mici de împrumut se renunță ocazional. Aici, o garanție sau capitalul propriu furnizat acționează ca o garanție suficientă pentru creditor.
Câte ipoteci pot fi contractate?
Este posibil să închei mai multe credite ipotecare pe o proprietate. În caz de neplată, urmează licitația de executare silită. Atunci se aplică aici o secvență fixă, conform căreia sunt acoperite creanțele diferiților creditori. Acest lucru este determinat de clasarea ipotecilor în cartea funciară.
Un exemplu: un împrumutat a contractat trei împrumuturi în valoare totală de 300.000 de euro. Cele trei împrumuturi sunt împărțite în 150.000 de euro (Banca A), 100.000 de euro (Banca B) și 50.000 de euro (Banca C). În cazul insolvenței debitorului, se efectuează o licitație de executare silită. Aceasta vine de la 200.000 de euro. Acum cea mai mare valoare ipotecară este plătită mai întâi. Banca A se află pe primul loc în registrul funciar și primește astfel suma totală a împrumutului înapoi. Banca B pe locul doi încasează încă 50.000 de euro, în timp ce Banca C nu primește nimic. În cazul mai multor credite ipotecare, înscrierea în cartea funciară și valoarea împrumuturilor individuale parțiale determină succesiunea și sfera de plată a acestora.
Se poate răscumpăra o ipotecă?
Spre deosebire de o taxă funciară, care rămâne în vigoare continuă și poate fi utilizată întotdeauna pentru împrumuturi suplimentare, o ipotecă este redusă pe măsură ce rambursarea progresează. Dacă doriți să vă răscumpărați ipoteca, aveți la dispoziție două opțiuni: Fie așteptați până când vechea ipotecă a expirat „în mod natural”. Aceasta este abordarea comună a ipotecilor cu rată fixă. Sau puteți să reziliați vechiul termen limită mai devreme. Totuși, aici este esențial să țineți cont de perioada de notificare convenită contractual!
Din motive de completitudine, următoarea notă: În cazul încetării anticipate, instituțiile financiare nu sunt obligate să își dea consimțământul. Cu toate acestea, în practică, rareori o bancă refuză, deși în unele cazuri pot fi aplicate penalități mari de rambursare anticipată. Un sfat util: puteți rezolva acest lucru, de ex. printr-un drept special de reziliere după 10 ani sau în cazul unei politici incorecte de anulare!
Presupunând că rezilierea a fost finalizată. Cum funcționează un înlocuitor acum? În cele din urmă, aceiași pași se aplică aici ca și la încheierea unei noi ipoteci:
1. Primești diverse oferte de la furnizori concurenți.
2. Decizi asupra unei bănci și o abordezi cu o cerere de finanțare.
3. Banca supune oferta dvs. la un examen adecvat și vă face o contraofertă.
4. Dacă sunteți de acord, ar trebui să vă anulați vechea ipotecă cel târziu.
5. Contractele sunt semnate de ambele părți.
6. Noua bancă vă contactează creditorul anterior. Ea face o promisiune irevocabilă de a plăti și solicită nota ipotecară.
7. De îndată ce a sosit nota ipotecară, noua dvs. bancă poate iniția plata banilor. Ipoteca este apoi rambursată!
Care sunt costurile unei ipoteci?
Pentru a ști exact ce condiții se aplică ipotecii dvs. și ce costuri veți suporta, iată o prezentare generală a celor mai importanți termeni:
Disagio (eng. Disagio, discount)
O diferență, cunoscută și sub numele de reducere, apare foarte des în cazul ipotecilor. Ceea ce se înțelege este diferența dintre valoarea rambursării unui împrumut și suma plătită efectiv împrumutatului. Cuantumul reducerii depinde de factori precum nivelul ratei dobânzii generale pe piața de capital, termenul ipotecar și rangul specific al ipotecii în registrul funciar. Pe de o parte, reducerea poate include taxele și comisioanele plătite în avans care apar la încheierea contractului și sunt deduse din valoarea nominală a împrumutului. Pe de altă parte, poate conține și dobânzi plătite în avans, ceea ce duce la o reducere a plăților curente ale dobânzilor. În cazul în care acordul cu privire la valoarea dobânzii se face înainte ca acesta să fie rambursat integral (așa cum se întâmplă în special în cazul împrumuturilor imobiliare prin așa-numita finanțare a secțiunii), o reducere are doar un efect reducător asupra plăților curente în cadrul perioadei mai scurte a dobânzii fixe. În cazul rezilierii anticipate, reducerea utilizată până în prezent este cuantificată.
Dobânda sau rata dobânzii
Încă o dată: compararea diferiților furnizori dă roade! Există oferte foarte diferite de la un număr mare de instituții de credit. Un model cu o rată a dobânzii fixă lungă, o rată a dobânzii ridicată și rate scăzute poate fi greu comparat cu varianta cu termene scurte, o rată a dobânzii scăzută și plăți cu rate mari. Ar trebui să alegeți ruta cea mai potrivită pentru dvs. din întregul spectru. Dar acordați întotdeauna atenție fiecărei zecimale a ratei dobânzii, oricât de mică ar fi. Diferențele minime se pot acumula la sume mari pe întreaga durată a unui împrumut imobiliar și costă câteva sute sau chiar mii de euro mai mult sau, în cel mai bun caz, mai puțin!
În prezent, ratele dobânzilor sunt la un nivel minim. Dacă doriți să cumpărați o casă sau un apartament în viitorul apropiat sau dacă vechiul dvs. împrumut va fi rambursat, ar trebui să faceți acest lucru. Condițiile sunt mai bune ca niciodată!
Dobânda de angajament
Interesul angajamentului creează adesea o mare surpriză. Dintr-o dată, împrumutul de clădire care a fost atât de ieftin devine drastic mai scump, de exemplu cu 300 de euro sau mai mult pe lună. Acestea nu au fost planificate și adesea au rănit chiar mai mult. Aceste dureri de cap se datorează în principal interesului angajamentului. Acestea nu apar în DAE și sunt rareori incluse în comparațiile de credit. Ce este exact?
Dobânda de angajament este dobânda care se acumulează asupra sumei rambursate restante. Acestea trebuie plătite după ce a expirat o perioadă de necondiționare și rata lor este de aproximativ 0,2 - 0,25 la sută pe lună!
Dacă ați fost vreodată atât de rece și ați sunat consilierul dvs. bancar cu furie, este posibil să vă fi dat următoarele două motive pentru a justifica dobânda de angajament din punctul de vedere al băncii:
Pe de o parte, casa de împrumut vă rezervă bani în calitate de împrumutat, pe care, prin urmare, nu îi puteți folosi în altă parte. Pentru această lipsă de marjă financiară, banca necesită o măsură de refinanțare, dobânda de angajament. În plus, banca reține adesea o parte a împrumutului dacă întreaga sumă a împrumutului nu este plătită simultan. Nu este cazul atunci când cumpărați imobile, dar de ex. În cazul unei clădiri noi planificate sau a unui proiect mare de renovare, banca plătește treptat sume parțiale împrumutatului. Cu toate acestea, întreaga sumă nu este datorată dintr-o singură lovitură, inclusiv rata normală a dobânzii. Dobânda de angajament acționează aici ca un fel de compensație pentru această dobândă pierdută.
Taxe de manipulare
După ce controversatele comisioane de procesare ale băncii s-au strecurat în numeroase facturi și incidentele au trecut printr-un număr mare de instanțe juridice, împrumutătorii pot răsufla ușurați acum: Curtea Federală de Justiție a declarat că această practică în 2014 este inadecvată și ilegală. Drept urmare, multe bănci trebuie să ramburseze costurile estimate greșit. Cu toate acestea, unele bănci sunt creative și tocmai au încetat să se refere la orice comisioane ca atare. Cu toate acestea, pentru dvs. este important să nu plătiți alte costuri atunci când contractați și prelucrați un împrumut. Indiferent cât de ascuns și cu titlul imaginativ ar putea fi articolul, vorbiți cu el și refuzați să plătiți. Ai dreptate!
Asigurare
Din punctul de vedere al multor bănci creditoare, proprietatea este deseori suficientă pentru securitate! Nu solicitați întotdeauna împrumutatului garanții suplimentare, cum ar fi asigurarea de viață sau asigurarea datoriei reziduale. Dar ar trebui să vă gândiți în continuare la o asigurare sensibilă. Dezvoltările imprevizibile și incidentele precum șomajul sau boala vin adesea brusc și sunt de obicei suficient de dificile. Dacă atunci celelalte planuri ale tale se prăbușesc ca o casă de cărți, criza este perfectă.
Există, de asemenea, numeroase portaluri pe internet pentru compararea companiilor de asigurări. Ar trebui să acordați o atenție deosebită perioadei de așteptare. Se precizează cât trebuie să dureze o poliță de asigurare înainte ca aceasta să intre în vigoare. În mod ideal, ar trebui să fie cât mai scurt posibil și ar trebui să setați plata ratelor pentru o perioadă nelimitată, dacă este posibil. Indiferent dacă este vorba de asigurări pentru datorii reziduale (boală, deces, șomaj), asigurări de viață pe termen lung (numai deces) sau asigurare de răspundere civilă a constructorului, spectrul este colorat și divers. Faceți comparația, ascultați mărturii și gândiți-vă cu atenție ce acoperire are sens în cazul dvs. personal.
Există diferite tipuri de credite ipotecare?
În principiu există trei tipuri de ipoteci. Atunci când faceți selecția, opțiunile financiare și dorința individuală de a asuma riscuri ar trebui să indice calea.
Ipoteca de amortizare
Așa-numita ipotecă de rambursare poate fi descrisă ca fiind cel mai comun tip. Condițiile anuale de rambursare sunt convenite în avans. Ratele individuale sunt de obicei datorate la intervale lunare și sunt alcătuite din suma de rambursare convenită și dobânda corespunzătoare. În timp ce acestea din urmă scad constant din cauza scăderii cuantumului rambursării, aceasta la rândul său crește continuu cu aceeași sumă. În acest fel, ratele pot fi menținute constante.
Ipotecă cu rată fixă
Ipoteca cu rată fixă este un alt tip de ipotecă. Două variabile sunt fixate de la început: termenul total și rata dobânzii. În acest fel, se poate garanta un nivel ridicat de securitate a planificării.
Ipoteca variabilă
Este opusul cu așa-numita ipotecă variabilă. Nu este convenită aici o rată a dobânzii fixă, ci este concepută special pentru a fi variabilă și dependentă de evoluțiile de pe piața de capital. Luarea unei astfel de alternative variabile este, de obicei, mai ieftină decât alte alternative, dar ar trebui să fim întotdeauna conștienți de fluctuațiile pieței și de riscurile asociate.
Ce variantă are cel mai mult sens pentru tine?
Desigur, alegerea unei anumite ipoteci este un efort extrem de subiectiv. Dar dacă nu doriți să vă asumați niciun risc, ar trebui să optați pentru o ipotecă cu rată fixă. Deoarece dobânda ipotecară rămâne neschimbată pe termen, sunteți practic imun la schimbările ratelor dobânzii de pe piața de capital. Tipurile variabile de credite ipotecare sunt considerate a fi foarte riscante, mai ales atunci când ratele dobânzilor cresc sau sunt mai volatile, adică în schimbare.
Ce tipuri de ipoteci există?
De asemenea, se face distincția între trei tipuri de ipoteci:
Ipoteca de transport (ipotecă scrisoare, credit ipotecar)
Așa-numita ipotecă de transport este cea mai comună formă. Aici, creditorul se poate baza pe protecția cererii asigurată în registrul funciar. Ipoteca comercială poate lua două forme: o ipotecă scrisoare și o ipotecă contabilă. Prima este varianta mai frecventă. Apare sub forma așa-numitei scrisori ipotecare, care oferă avantaje în principal datorită unui nivel mai ridicat de acceptare în aparatul administrativ și a unei manipulări mai ușoare. De exemplu, deținerea scrisorii este suficientă pentru afirmarea drepturilor de la ipotecă. O înregistrare în cartea funciară este de prisos aici. Ipoteca de carte, pe de altă parte, se bazează exclusiv pe această intrare; o scrisoare nu este utilizată aici.
Ipotecă de garanție
Ipoteca de garanție este strict legată de cerințele personale ale creditorului. Cu toate acestea, acest lucru nu se poate referi la cartea funciară, dar dovezile trebuie furnizate în altă parte.
Suma maximă ipotecă
Ipoteca cu sumă maximă (numită și ipotecă maximă) este una dintre numeroasele forme speciale care se manifestă contractual, în special prin garanții de mare anvergură pentru creditor. Aici se determină doar suma maximă până la care obiectul ar trebui să fie răspunzător. În cazul în care se plătesc dobânzi pentru datorie, dobânda trebuie, prin urmare, să fie inclusă în suma maximă în comparație cu ipoteca obișnuită.
Vânzări imobiliare și ipoteci: este posibil acest lucru?
Ceva se poate schimba întotdeauna brusc, fie în situația familială, fie în cea economică. Se poate întâmpla ca vânzarea proprietății să fie necesară sau dorită, deși proprietatea este încă finanțată. Atunci se aplică următoarele: De asemenea, puteți vinde o casă cu un credit ipotecar existent!
Rezilierea unui împrumut necesită un „motiv special”. Conform jurisprudenței actuale, acest lucru este garantat prin vânzarea proprietății finanțate prin împrumut.
De asemenea, puteți transfera împrumutul curent cumpărătorului împreună cu proprietatea. Acest lucru necesită aprobarea instituției de credit relevante și a cumpărătorului. Drept urmare, dreptul de proprietate imobiliară înscris în cartea funciară este transferat noului proprietar.
Alternativ, trebuie să aveți toate sarcinile existente pe proprietate șterse din registrul funciar înainte de vânzare. Acest lucru deschide calea pentru înregistrarea necesară a drepturilor de proprietate solicitate de cumpărător și vindeți o proprietate neobligatorie. Cu toate acestea, pentru a anula ipoteca, trebuie să achitați împrumutul, dar acest lucru ar trebui să fie posibil primind suma prețului de achiziție.
La fel ca în aproape orice proces birocratic, costurile apar și aici. O ipoteză de împrumut între vânzător și cumpărător este, în orice caz, modalitatea mai ieftină și recomandabilă.