Creșterea chiriei Ce este permis și cât de mare poate fi?
Nu este permisă orice creștere a chiriei
Britta Beate Schön este responsabilă pentru toate aspectele legale de la Finanztip. Doctorul în drept și avocat a fost șeful departamentului juridic la furnizorii de servicii financiare precum Telis Finanz AG și Interhyp. Înainte de aceasta, a predat și a cercetat în Japonia ca profesor junior DAAD pentru drept german și european. Și-a finalizat studiile în Münster, Geneva, Regensburg și Leipzig. Puteți contacta autorul la adresa [email protected].
- În primele 15 luni după mutare sau după ultima creștere a chiriei, proprietarilor li se permite să ridice chiria până la chiria comparativă locală.
- Taxa suplimentară nu poate fi mai mare de 20% în decurs de trei ani, iar în multe orașe chiar nu mai mare de 15%. Așa spune așa-numita limită de plafon.
- Dacă în calitate de chiriaș nu sunteți de acord cu creșterea chiriei, vă puteți refuza consimțământul în anumite circumstanțe. Proprietarul dvs. trebuie să acționeze în judecată pentru consimțământ.
- Nu acceptați o creștere a chiriei pe care nu ați verificat-o. Puteți utiliza lista noastră de verificare pentru acest lucru:
- Puteți găsi ajutor la o asociație de locatari, dacă sunteți membru, sau verificați creșterea prin littleermiete.de. Dacă aveți succes, veți plăti companiei economiile timp de patru luni ca taxă.
În acest ghid
Următoarea creștere a chiriei va veni cu siguranță. Multe contracte de închiriere se derulează de zeci de ani. Noul indice de chirie adesea determină proprietarii să adapteze chiria la chiria locală comparativă. Cu toate acestea, ele nu pot crește pur și simplu la infinit.
Când sunt permise majorările de chirie?
Proprietarii pot ridica chiria la tariful local. Chiriile sunt obișnuite în zonă și sunt în medie în interior ultimii șase ani au fost convenite pentru un apartament comparabil în această zonă (secțiunea 558 (2) BGB).
Chiria netă - În cazul unei creșteri a chiriei, proprietarul trebuie să utilizeze chiria netă ca bază. Există proprietari care, pe lângă chiria netă și plata în avans a utilităților, necesită și o sumă lunară pentru reparații cosmetice. Această suprataxă trebuie adăugată dacă proprietarul dorește să crească chiria până la chiria locală comparativă (AG Stuttgart, hotărârea din 8 martie 2016, Az. 35 C 5555/15).
formă - Proprietarul trebuie să mărească chiria sub formă de text trimiteți (§ 558a BGB). Așa că poate trimite o scrisoare, dar și un e-mail către chiriaș. Acest lucru se aplică și în cazul în care formularul scris pentru modificarea contractului a fost convenit în contract (Curtea Federală de Justiție, hotărârea din 10 noiembrie 2010, Az.
Justificare cu indicele chiriei - Orice creștere trebuie justificată. Orașele și municipalitățile folosesc periodic sondaje pentru a determina cât de mare este actuala chirie medie în diferite districte. Proprietarul bazează de obicei creșterea pe indicele actual al chiriei. Pentru a face acest lucru, el anexează o copie a indicelui chiriei sau a citatelor din acesta și explică unde își clasifică apartamentul în termeni de dimensiune, locație, an de construcție și mobilier. Indicele chiriei nu trebuie trimis împreună dacă este accesibil în mod liber la oraș sau la autoritatea locală sau poate fi găsit pe site-ul orașului.
Proprietarul poate crește prețul Nu cu indicele chiriei de Municipalitate vecină justificați dacă nu există indicele chiriei în municipiul său. Numai din acest motiv formal, proprietarul poate cere în mod greșit mai multă chirie (AG Leonberg, hotărârea din 25 mai 2016, Az. 8 C 702/15).
Toți indicii chiriei arată puțin diferit. De exemplu, puteți găsi extrase din indicele chiriei pentru Bielefeld din Renania de Nord-Westfalia aici. Chiriile nete sunt eșalonate în funcție de anul de construcție și sunt întotdeauna date într-o gamă de valori inferioare, medii și superioare. În calitate de chiriaș, puteți clasifica propriul apartament cu deduceri și suprataxe în consecință.
Extras din indicele chiriei pentru Bielefeld
| valoare mai mică | In medie | valoare superioară | |
| până în 1918 | 5,47 € | 6,36 € | 7,56 € |
| 1919-1949 | 5,38 € | 5,88 € | 6,66 € |
| 1950-1960 | 5,39 € | 5,75 € | 6,39 € |
| 1961-1977 | 5,27 € | 5,88 € | 6,69 € |
| 1978-1994 | 5,81 € | 6,76 € | 7,66 € |
| 1995 - 2001 | 6,36 € | 6,94 € | 7,61 € |
| 2002 - 2010 | 5,88 € | 7,05 € | 8,48 € |
| 2011-2017 | 7,76 € | 9,50 € | 10,59 € |
Se aplică apartamentelor standard din clădirile de apartamente dintr-o zonă rezidențială normală cu o dimensiune de 20 până la 120 de metri pătrați și o baie, toaletă și încălzire colectivă. Nu se aplică apartamentelor, subînchirierilor, apartamentelor comerciale finanțate din fonduri publice.
| zona rezidentiala buna/foarte buna | + 0,50 € |
| Apartament mic de la 20 m² la mai puțin de 40 m² | + 1,46 € |
| apartamente mari de la 120 m² la 250 m² | - 0,87 € |
| Sărăcia barieră și modernizarea completă a energiei | + 1,21 € |
Sursa: Biroul de construcții al orașului Bielefeld (începând cu septembrie 2020)
Justificare cu trei apartamente comparabile - În comunitățile mici nu există adesea un indice de chirie. Apoi, proprietarul poate justifica creșterea chiriei prin numirea a trei apartamente comparabile care costă deja ceea ce vrea să ceară. Comparabil înseamnă că apartamentele trebuie să fie similare în ceea ce privește echipamentul, locația și dimensiunea. Chiar și în orașele care au un indice de chirie, proprietarii pot justifica creșterea chiriei cu trei apartamente comparabile.
Proprietarii trebuie să indice apartamentele în așa fel încât un chiriaș să le găsească fără dificultăți majore. În calitate de chiriaș, puteți întreba chiriașii comparativi despre echipamente și prețul pe metru pătrat. Dar nu aveți dreptul să vedeți apartamentul.
Spațiul real de locuit este crucial
Chiar dacă spațiul de locuit este în arendă prea mare sau prea mic este specificat, proprietarul poate, conform Curții Federale de Justiție, să mărească chiria doar pe baza mărimii reale până la chiria locală comparativă (BGH, hotărârea din 18 noiembrie 2015, Az. VIII ZR 266/14). Proprietarul trebuie să respecte orice limită de plafon aplicabilă.
Dimensiunea lipsește în contract, depinde de mărimea reală a apartamentului în cazul unei creșteri. De exemplu, dacă proprietarul dvs. dorește să aibă mai multă chirie și presupune un apartament de aproximativ 60 de metri pătrați, care este de fapt doar 50 de metri pătrați, el poate calcula creșterea doar pentru cei 50 de metri pătrați.
Dar: Nu este suficient ca dvs., ca chiriaș, să contestați pur și simplu dimensiunea asumată de proprietar. Dacă aveți dubii, trebuie să calculați singur spațiul de locuit și O indemnizație Trimite. Nu trebuie să angajați un expert pentru aceasta; Puteți prezenta rezultatele propriilor măsurători, chiar dacă apartamentul are tavan înclinat (BGH, hotărârea din 31 mai 2017, Az. VIII ZR 181/16).
Bacsis: În calitate de chiriaș, măsurați-vă întotdeauna apartamentul dvs. și nu vă bazați pe informațiile din contractul de închiriere. Asta poate economisi destul de mult chirie. Este posibil să aveți nevoie de ajutor de specialitate în acest sens. Suprafața sub un acoperiș înclinat nu este luată în calcul în totalitate, la fel se aplică balcoanelor și teraselor. Modul în care aceste zone vor fi calculate rezultă din ordonanța spațiului de locuit.
Cât de des poate crește chiria?
Proprietarii sunt permise cel mai devreme un an trimiteți o creștere a chiriei după mutare și apoi trebuie să trimiteți o Perioada de reflecție permiteți până la sfârșitul lunii următoare. De fapt, chiria nu poate fi decât după 15 luni creștere (secțiunea 558 (1) teza 1 BGB). Același lucru este valabil și pentru creșterile chiriei în locațiile de lungă durată: la mai puțin de un an de la ultima creștere a chiriei, proprietarii pot anunța următoarea creștere a chiriei, care se aplică din nou la sfârșitul lunii după următoarea.
Pericol: Această perioadă de un an se aplică numai majorărilor de chirie cu care proprietarul ajustează suma la chiria locală standard. Dacă chiria a fost mărită abia recent datorită unei modernizări, aceasta poate fi totuși ajustată la chiriile locale.
Nu sunt permise creșterile chiriei pentru chiriile gradate și indexate
Uneori, în contractul de închiriere este de asemenea convenită o chirie absolvită. Aceasta înseamnă că chiria crește automat cu o anumită sumă în fiecare an. Creșterea poate fi mai mare de 20% în decurs de trei ani. Acest lucru are avantajul pentru proprietar că chiriașul nu trebuie să fie de acord cu fiecare creștere: este suficient să fi declarat acest lucru odată la semnarea contractului.
Proprietarul nu mai poate crește acest lucru. Același lucru este valabil și pentru chiria indicelui, unde prețul crește o dată pe an în funcție de rata inflației. Creșterile chiriei în funcție de indicele chiriei sunt apoi tabu.