Cum funcționează și cine decide - BFM Immo
Proprietatea în comun este un regim mult mai frecvent decât s-ar putea crede pentru a împărtăși proprietăți, în special proprietăți imobiliare. Dar funcționarea sa poate fi complexă. Ghidul nostru pentru a ști totul.
Regimul coproprietății este adesea necunoscut francezilor. Majoritatea dintre ei se confruntă, în general, cu aceasta cel puțin o dată în viață, cu ocazia unui divorț sau a unei moșteniri. Iată tot ce trebuie să știți despre funcționarea acestui regim juridic care guvernează dreptul de proprietate asupra proprietății, în special asupra imobilelor. Un dosar pus împreună cu ajutorul lui Jérôme Barré, avocat asociat la firma de avocatură Franklin.
Definiția coproprietății
Proprietatea în comun se poate referi la toate tipurile de proprietăți, fie că este vorba de acțiuni, mobilier, obligațiuni, un contract sau chiar o casă sau un apartament. Proprietatea în comun este situația juridică în care mai multe persoane dețin drepturi de aceeași natură asupra unui bun sau a unui set de bunuri, fără ca acțiunile lor respective să fie încă individualizate: „fiecare are partea sa, dar toată lumea o are în totalitate”, rezumă Jérôme Barré.
Proprietatea în comun are 3 caracteristici:
1) Este un drept individual
Fiecare (fiecare coproprietar) deține un drept al său.
2) Proprietatea comună nu este neapărat organizată
Acest drept se referă la o fracțiune dintr-un activ nedivizat, fără ca procesele decizionale să fie organizate în mod necesar în prealabil. Această situație poate duce la multe blocaje. Într-adevăr, acordul fiecăruia dintre coproprietari este necesar pentru cele mai importante decizii (a se vedea mai jos). În special, nu se poate forța, în principiu, pe unul dintre coproprietari să vândă o proprietate, chiar dacă este minoritar. Pentru a evita aceste situații de blocaj, este posibil să se organizeze gestionarea proprietății comune prin stabilirea regulilor jocului prin stabilirea unui acord de proprietate comună (a se vedea mai jos).
3) Acest drept este precar
Citește și
Forum imobiliar
„Nimeni nu ar trebui să rămână în posesie comună”, subliniază Jérôme Barré. Orice coproprietar are dreptul să inițieze vânzarea în vederea împărțirii proprietății, indiferent de mărimea și valoarea părții sale nedivizate în coproprietate. Cu alte cuvinte, dacă nu puteți forța un coproprietar să vândă, nu îl puteți împiedica nici să părăsească coproprietatea. Astfel, dacă unul dintre coproprietari dorește să-și completeze cota, niciunul dintre ceilalți coproprietari nu se poate opune, în principiu. Această situație poate duce la vânzarea tuturor activelor atunci când ceilalți coproprietari nu au mijloacele de a răscumpăra acțiunile vânzătorului.
Proprietate comună: o situație „voluntară” sau „suportată”?
Proprietatea în comun poate fi „îndurată” (spunem că este de origine legală) sau poate fi „aleasă” (spunem că este de origine convențională).
Cumpărătorii pot alege să cumpere două sau mai multe în posesie comună. Aceasta este una dintre cele mai simple soluții din punct de vedere procedural. Acesta poate fi cazul, de exemplu, pentru achiziționarea unei case de vacanță cu mai multe gospodării sau achiziționarea unei proprietăți de către un cuplu coabitat.
Însă proprietatea în comun poate fi și „involuntară”, legată de un eveniment din viață: proprietatea în comun își poate găsi astfel originea într-o succesiune (când există mai mulți moștenitori), un divorț sau chiar în dizolvarea unei societăți. De exemplu, la moartea unui soț căsătorit în regim de separare a proprietății, soțul supraviețuitor și copiii cuplului se pot afla în posesia comună a unei proprietăți.
În cele din urmă, anumite donații pot duce la o situație de proprietate comună a posteriori. De exemplu, atunci când părinții acordă copiilor dreptul de proprietate (nedivizat) asupra unei proprietăți (fără a putea distinge între ei) și își rezervă uzufructul. La moartea părinților, copiii vor deveni coproprietari ai proprietății, în plus, aceștia fuseseră goali coproprietari. De fapt, „proprietatea în comun este un regim mult mai comun decât s-ar putea crede”, comentează Jérôme Barré.
Cine decide în coproprietate și în care cazuri este necesară unanimitatea?
Regimul juridic al coproprietății este definit de articolele 815-815-18 din Codul civil. În contextul coproprietății, unele decizii trebuie luate în unanimitate, altele necesită o majoritate de două treimi din coproprietari și, în final, altele pot fi luate de un singur coproprietar.
Un singur coproprietar:
Un coproprietar are dreptul să ia singur așa-numitele „conservatoare” în beneficiul întregii posesii comune. Acestea sunt actele materiale sau juridice care sunt necesare pentru păstrarea proprietății sau prevenirea pierderii acesteia, „chiar dacă (aceste măsuri) nu sunt de natură urgentă” (articolul 815-2 din Codul civil).
Aceasta se poate referi, de exemplu, la reînchirierea proprietății. Există, totuși, câteva principii de urmat. De exemplu, nu am putea beneficia de un anumit chiriaș. Închirierea trebuie să fie, de asemenea, de interes conservator. Nu ar fi cazul în cazul unei case de vacanță pe care coproprietarii ar împărți-o conform deciziilor lor. Alte exemple de măsuri de precauție necesare includ subscrierea unui contract de asigurare sau o notificare formală de plată către o terță parte.