Cum se calculează rentabilitatea d; o renta viageră
Bine ați venit la Vita Pecunia! Primiți 7 e-mailuri cu renta viageră pentru ca tranzacția dvs. să aibă succes !
În domeniul investițiilor, rata rentabilității este un bun indicator pentru compararea investițiilor între ele și luarea deciziilor corecte.
În domeniul imobiliar tradițional, primele calcule ale randamentului închirierii sunt destul de simple. Le detaliu mai jos.
Apoi explic rentabilitatea în calculul duratei de viață.
Calculați randamentul unei investiții imobiliare
Randamentul brut al chiriei
Randamentul brut al închirierii vă permite să determinați capacitatea proprietății de a genera chirii în raport cu valoarea sa de piață.
Prin urmare, se calculează ca raportul dintre chiriile anuale brute și valoarea de piață a proprietății.
Astfel, dacă proprietatea dvs. este evaluată la 200.000 € și generează chirii de 12.000 € pe an (chirie lunară de 1.000 €), randamentul brut al chiriei este de 12.000 €/200.000 € = 6%.
Calculul este foarte dur, deoarece nu ia în considerare taxele și impozitele.
Randamentul net al închirierii
Acesta este raportul dintre chiriile anuale minus taxele (condominiu, impozitul pe proprietate, asigurare etc.) și valoarea de piață a proprietății.
Luând exemplul anterior și presupunând că taxele anuale sunt de 3.000 EUR, obținem un randament net din chirie de:
(12.000 € - 3.000 €)/200.000 € = 4,5%
Acest indicator este mai precis decât cel anterior. Ceva lipsește încă: impozitare.
Randamentul net net de închiriere
Din indicatorul financiar anterior, vom scădea taxa.
Și atunci se complică ...
Trebuie să țineți cont de setarea dvs. fiscală marginală, dar și de rezultatul fiscal al exploatării proprietății. Dacă proprietatea dvs. este închiriată gol, acesta este rezultatul proprietății, altfel rezultatul BIC.
Și în funcție de tipul de plan: micro sau real, impozitarea este diferită.
Pe scurt, să luăm cazul unui investitor care are un IMR (parantă fiscală marginală) de 30%, impus regimului microfonier (închiriere simplă).
În exemplul anterior, rezultatul proprietății este de 12.000 € x 70% = 8.400 €. Ca reamintire, investitorul beneficiază de o reducere de 30% pentru regimul microterestru.
Prin urmare, impozitul său suplimentar va fi de 30% x 8.400 € = 2.520 € la care va trebui să adauge contribuții de asigurări sociale de 17,2%.
Sau o prelevare totală de 3.965 EUR făcută de administrația fiscală.
Randamentul net al închirierii este, prin urmare, (12.000 - 3.000 - 3.965 €)/200.000 € = 2,5%.
În treacăt, ne dăm seama că un randament brut al închirierii este, prin urmare, foarte departe de realitate ... Și acesta nu este sfârșitul, deoarece în această etapă, nu am luat în considerare evoluția prețului imobilului și utilizarea ipotecii.
Rata internă de rentabilitate
95% dintre investitorii imobiliari nu au auzit niciodată de rata internă de rentabilitate.
Acesta este un indicator financiar extrem de precis care vă permite să luați în considerare toți parametrii investiției dvs. de închiriere. Sau chiar investiții financiare, deoarece funcționează cu toate mediile de investiții.
Imaginați-vă că luați exemplul anterior și intenționați să vindeți apartamentul dvs. pentru 250.000 EUR în 15 ani.
Cum să îl luați în considerare ?
În TIR (rata internă de rentabilitate), pur și simplu.
Formula IRR este destul de complexă, nu o voi acoperi în acest articol. Există multe referințe pe internet pe care vă puteți baza. De exemplu, articolul din Journal du Net.
Pentru persoanele confortabile cu instrumentul Excel, știți că acest software vă permite să calculați cu ușurință IRR.
La fel ca majoritatea investitorilor, imaginați-vă acum că utilizați un credit ipotecar pentru a vă finanța proprietatea.
În ceea ce privește fluxul de numerar, acest lucru este foarte diferit de o achiziție de numerar.
Dacă cumpărați numerar, plătiți valoarea proprietății în ziua în care intrați în posesia proprietății. Apoi veți colecta chiriile lunar. Prin urmare, veți avea o cheltuială foarte mare și apoi intrări mici de bani.
Cumpărând cu credit, veți plăti avansul și eventual costurile de achiziție (cum ar fi comisioanele de administrare sau comisioanele ipotecare). Apoi veți încasa chiriile, dar veți plăti lunar împrumuturile. Prin urmare, veți avea o cheltuială mică și mici ieșiri de bani (sau, eventual, intrări foarte mici de bani dacă proprietatea se autofinanțează).
În concluzie, TRI este, prin urmare, capabil să ia în considerare acordul de finanțare.