Deficitul imobiliar în calculul SCI pentru a vă reduce impozitul
În prezența unui deficit de proprietate în SCI la sfârșitul exercițiului financiar, este posibil să îl imputați pe veniturile personale ale partenerilor. Această operațiune are drept consecință reducerea venitului fiecărui partener și, prin urmare, reducerea impozitelor.
Cu toate acestea, alocarea acestui deficit este condiționată. Acest mecanism, care se aplică numai SCI transparente, adică supus impozitului pe venit, nu trebuie abuzat.
Cum se percepe deficitul de teren în SCI ?
Deficitul de teren face posibilă reducerea venitului impozabil al partenerului, pentru a reduce valoarea impozitului său. Aplicarea mecanismului deficitului funciar în SCI este totuși condiționată de:
- Mențineți regimul impozitului pe venit
- Veniturile din proprietate sunt supuse regimului real de impozitare
- Rețineți un deficit în calculul rezultatului fiscal al SCI
Starea nr. 1: să fie în SCI la IR
Prima condiție pentru a beneficia de mecanismul avantajos al deficitului funciar este legată de Regimul fiscal SCI: numai o companie impozitată la IR oferă partenerilor posibilitatea de a-și reduce veniturile personale globale pentru a reduce valoarea impozitului lor. Vorbim apoi de SCI transparent. Acesta este modul implicit de impozitare a SCI.
În cadrul unui IR SCI, veniturile companiei sunt impozitate exclusiv la nivelul partenerilor, la cota de impozitare marginală a acestora, indiferent dacă dividendele le sunt distribuite sau dacă adunarea generală votează punerea lor în aplicare.
În aceste condiții, impozitarea SCI transparentă este relativ simplă: compania primește venituri (încasări de chirii etc.), din care se scad anumite taxe pentru a obține rezultatul net.
În funcție de valoarea rezultatului impozitului, consecințele pentru parteneri sunt diferite:
- Rezultatul net este pozitiv: suma totală este distribuită între parteneri, într-o manieră concretă sau abstractă, proporțional cu procentul acestora în companie, pentru calcularea impozitului.
- Rezultatul net este negativ: vedem deficitul de proprietate al SCI, care este distribuit în același mod ca și rezultatul pozitiv. Cu toate acestea, în loc să crească venitul personal global al partenerului, deficitul de teren reduce baza de impozitare.
Condiția nr. 2: supunerea venitului din proprietate regimului fiscal real
A doua condiție pentru a beneficia de avantajele fiscale ale deficitului imobiliar în SCI, venitul din proprietate trebuie să se încadreze în sistemul fiscal real.
Când veniturile SCI rămân sub un anumit prag, compania poate opta pentru regimul microfonier, care are anumite avantaje fiscale care îl diferențiază de regimul real:
- Regimul microfonierului: Această dietă oferă avantajul simplității. Numai SCI-urile care dețin cazare închiriată nemobilată și ale căror venituri anuale brute din chirie nu depășesc 15.000 EUR per partener pot solicita acest lucru. La microfonier, partenerul beneficiază de o indemnizație standard de 30% din venitul său din proprietate pentru calcularea impozitului său. În niciun caz nu poate beneficia de mecanismul deficitului funciar.
- Regim real: acest regim se aplică în mod implicit atunci când se depășește pragul de 15.000 EUR din veniturile din chirii. Sub acest prag, partenerii pot decide să opteze pentru regimul real: este necesar să se facă o declarație către autoritățile fiscale. În conformitate cu regimul efectiv de impozitare pe venit primit de SCI, taxele efective sunt deduse din venitul brut din chirie: de îndată ce suma cheltuielilor este mai mare decât suma veniturilor, fiecare partener beneficiază de deficitul de teren proporțional cu acțiunile sale în SCI.
Atunci când valoarea cheltuielilor aferente activelor imobiliare depășește 30%, poate fi deci avantajos să se opteze pentru regimul fiscal real.