Depozitul de chirie - avocatul Thomas Hollweck
Un ghid pe tema depozitului de închiriere și rambursarea depozitului. Ce poate face un chiriaș dacă proprietarul nu rambursează depozitul?
În special, depozitul duce adesea la probleme și litigii în dreptul chiriei. Cea mai frecventă problemă este că la sfârșitul perioadei de închiriere proprietarul refuză să restituie depozitul către chiriaș, chiar dacă chiriașul crede că are dreptul la aceasta. Următorul ghid este destinat să ofere o scurtă privire de ansamblu asupra celor mai importante întrebări referitoare la depozitele de închiriere.
NOTĂ IMPORTANTĂ: Vă rugăm să rețineți că firma de avocatură Hollweck nu oferă consiliere sau reprezentare în dreptul chiriei. Acest ghid a fost pregătit doar pentru informarea dvs. Dacă aveți probleme în domeniul dreptului chiriei, Hollweck vă recomandă să contactați mai întâi asociația locatară a chiriașilor sau centrul de consiliere pentru consumatori, deoarece aceste instituții pot oferi ajutor foarte ieftin și eficient cu problemele legii chiriei.
Care este suma maximă a depozitului?
Proprietarul poate solicita un depozit de maximum trei chirii lunare nete. Asta înseamnă de trei ori chiria lunară fără costuri suplimentare și fără costuri de încălzire.
Ce se întâmplă dacă chiriașul a plătit prea mult depozit?
Dacă proprietarul solicită prea mult depozit, de exemplu chirie de patru sau cinci luni în loc de maxim trei luni de chirie, iar chiriașul a plătit deja acești bani, el are dreptul la rambursarea depozitului în exces. Această regulă se aplică chiar dacă chiriașul a plătit inițial „voluntar” pentru a obține noul apartament.
Când trebuie plătit depozitul de închiriere?
Depozitul se datorează la începutul perioadei de închiriere.
Cum ar trebui să plătească chiriașul depozitul către proprietar?
Locatarul ar trebui să plătească depozitul de închiriere separat, adică separat de plata obișnuită a închirierii. Transferul trebuie specificat exact pe chitanța de plată de la bancă, adică pentru care apartament și cu un posibil număr de chiriaș. Mulți administratori de proprietăți gestionează un număr mare de chiriași, deci este ușor să vă confundați dacă informațiile sunt insuficiente. Compensarea depozitului cu cea a chiriașului anterior ar trebui evitată, chiar dacă uneori acest lucru pare a fi o abordare practicabilă. Riscul apariției problemelor este mai mare decât ușurarea administrativă care poate fi atinsă.
Cererea proprietarului privind plata depozitului poate deveni prescrisă?
Da, cererea proprietarului împotriva chiriașului pentru plata depozitului este supusă termenului de prescripție normală de trei ani. Perioada începe la începutul lunii ianuarie a anului următor după ce proprietarul are dreptul de a plăti depozitul. Dacă proprietarul nu solicită depunerea în termenul de prescripție, proprietarul pierde această creanță și nu o poate solicita. Chiriașul nu este obligat să plătească depozitul de închiriere.
Depozitul trebuie plătit dintr-o dată de către chiriaș?
Nu, chiriașul are dreptul să achite depozitul de închiriere în trei rate lunare. Chiar dacă contractul de închiriere prevede că depozitul trebuie achitat dintr-o dată, chiriașul are în continuare dreptul la plata în rate. O astfel de prevedere din contractul de închiriere ar fi ineficientă. Cu toate acestea, în cazul unei astfel de clauze interzise în contractul de închiriere, chiriașul nu poate fi complet scutit de plata depozitului. Apoi, el are dreptul să plătească depozitul numai în trei rate lunare.
Locatarul poate folosi depozitul ca efect de levier pentru a-l determina pe proprietar să facă ceva?
Nu, chiriașul nu are voie să folosească depozitul ca efect de levier. Dacă, de exemplu, ceva trebuie reparat pe apartament atunci când se mută, chiriașul nu are dreptul să rețină depozitul.
Cum trebuie să se ocupe proprietarul cu plata depozitului?
După ce proprietarul a primit plata depozitului, trebuie să o creeze imediat într-un cont și să denumească în mod specific acest cont. Majoritatea băncilor și băncilor de economii din Germania oferă deja un cont special pentru acest tip de investiții. O denumire tipică este, de exemplu, „cont de depozit special pentru închiriere”.
Proprietarul trebuie să investească banii depozitați în așa fel încât să câștige dobânzi?
Da, proprietarul este obligat să facă depunerea cu dobândă. Depozitul pentru închiriere trebuie investit cel puțin în condițiile obișnuite pentru depozitele de economii cu o perioadă de preaviz de trei luni. În plus, proprietarul poate alege, desigur, o formă de investiție care oferă o rată a dobânzii mai mare. Numai proprietarii de camere din reședințele studențești și de tineret sunt scutiți de obligația de a plăti dobânzi. La cererea chiriașului, se poate conveni chiar și o formă de investiție mult mai speculativă decât, de exemplu, un cont de economii, dar care poate genera venituri mai mari din dobânzi, de ex. Acțiuni sau alte valori mobiliare.
Un chiriaș poate solicita proprietarului dovada că a depus corect depozitul?
Da, chiriașul poate cere proprietarului să furnizeze dovezi cu privire la forma și condițiile în care a fost depus depozitul de închiriere. În cazul în care proprietarul nu respectă cererea chiriașului, chiriașul are dreptul să rețină plata chiriei inițial, până la cuantumul depozitului. Chiriașul trebuie să plătească chiria restantă numai după ce proprietarul a furnizat dovezi corespunzătoare că a fost utilizat depozitul. Locatarul poate solicita această dovadă a formei de investiție a depozitului după ce a plătit proprietarului prima rată a depozitului de închiriere. Dacă nu sunt furnizate dovezi corespunzătoare, chiriașul nu ar trebui să continue să plătească și alte rate ale depozitului. Dacă proprietarul oferă dovezi corecte, chiriașul trebuie să efectueze imediat plata depozitului restant.
Cine are dreptul la venitul din depozit?
Locatarul are dreptul la suma totală a dobânzii rezultate din investiția depozitului de închiriere. Proprietarul trebuie să plătească chiriașului acest lucru după încheierea contractului de închiriere împreună cu depozitul. Nu este posibil să solicitați dobânzi înainte de sfârșitul perioadei de închiriere.
Ce poate face un chiriaș pentru a împiedica proprietarul să deturneze depozitul?
În cazul în care chiriașul are îndoieli că proprietarul nu va folosi depozitul în scopuri proprii sau că depozitul ar putea dispărea cu el în cazul în care proprietarul intră în faliment, chiriașul ar trebui să salveze depozitul de la început într-un cont de economii separat în numele chiriașului și apoi gajează întreaga carte de economii proprietarului. Multe bănci și bănci de economii oferă acest serviciu chiriașilor prin furnizarea de formulare gata făcute. Cu toate acestea, pentru o astfel de formă de depozit, chiriașul trebuie mai întâi să fie de acord cu proprietarul și să consemneze acest lucru în contractul de închiriere.
Investirea depozitului într-un cont sau într-o carte de economii cu numele chiriașului are și avantajul că este mai ușor de gestionat din punct de vedere fiscal. Deoarece dobânda câștigată din contul de depozit trebuie impozitată. Dacă contul este pe numele chiriașului, acesta poate emite un ordin de scutire pentru aceasta. Nu există deci nicio deducere fiscală. Cu toate acestea, dacă contul este pe numele proprietarului, o astfel de procedură nu este posibilă, banca plătește impozitul anual reținut la sursă la biroul fiscal. Locatarul ar trebui să solicite declarația de venit și certificatul fiscal de la proprietar în fiecare an pentru a depune acest certificat împreună cu declarația sa de impozit pe venit la biroul fiscal. Doar în acest fel, chiriașul poate primi taxele plătite pentru dobândă înapoi în declarația sa fiscală dacă rata sa de impozitare personală este mai mică decât rata impozitului reținut la sursă.
Ce se schimbă atunci când proprietarul se schimbă?
Dacă există o modificare a structurii de proprietate a apartamentului închiriat, de exemplu pentru că casa este vândută, vechiul proprietar este înlocuit cu noul proprietar. O astfel de modificare nu are ca rezultat nicio modificare pentru chiriaș în ceea ce privește contractul său de depozit sau contractul de închiriere.
Chiriașul are voie chiar să ceară depunerea de la noul proprietar atunci când se mută, chiar dacă nu a primit deloc depozitul de la vechiul proprietar. Dacă noul proprietar a primit depozitul, dar refuză să ramburseze depozitul atunci când chiriașul se mută, chiriașul poate chiar să solicite depozitul de la vechiul proprietar.
Când își va recupera chiriașul depozitul?
Locatarul primește depozitul înapoi de la proprietar, inclusiv dobânzile, după ce chiria sa încheiat, chiriașul s-a mutat din apartament, nu mai există datorii de închiriere și proprietarul a acceptat apartamentul ca fiind adecvat după efectuarea oricăror reparații cosmetice.
Din păcate, există adesea întârzieri și probleme la rambursarea depozitului. Fie că proprietarul dorește în continuare să facă decontarea finală a costurilor de exploatare și, prin urmare, nu dorește să ramburseze depozitul, sau că proprietarul detectează daune la apartament și, prin urmare, reține pentru moment depozitul de închiriere sau îl folosește ca despăgubire.
Cât timp poate proprietarul să rețină depozitul?
Proprietarului i se oferă o „perioadă rezonabilă de reflecție” înainte de a trebui să ramburseze depozitul. În această perioadă de timp, proprietarul trebuie să verifice dacă mai are pretenții împotriva chiriașului sau dacă există vreo deteriorare a apartamentului care trebuie reparată și plătită. Cât de lungă este această perioadă rezonabilă este evaluată diferit de către instanțe. Majoritatea instanțelor acordă proprietarului două până la șase luni pentru a rambursa depozitul, unele chiar mai mult.
Proprietarul poate reține o parte din depozit?
Da, în anumite cazuri, proprietarul poate reține o parte din depozitul de închiriere. Acesta este cazul, de exemplu, dacă chiriașul mai datorează proprietarului o parte din costurile de exploatare din factura finală. Proprietarul poate reține această sumă proporțională din depozit până când chiriașul a achitat integral factura finală pentru costurile auxiliare.
În cazul în care factura finală pentru costurile suplimentare nu a fost încă creată, proprietarul are dreptul să rețină o sumă forfetară a depozitului. Această sumă parțială se poate ridica la maximum patru sume lunare din costurile auxiliare obișnuite. Proprietarul are dreptul să rețină integral depozitul numai dacă plățile suplimentare din ultima declarație anuală au fost la fel de mari ca depozitul și factura lunară de utilități nu a fost ajustată între timp. Pentru că atunci se poate aștepta ca factura finală pentru costuri suplimentare să fie de o sumă similară. În acest caz, proprietarul poate reține întreaga sumă a depozitului.
Ce se întâmplă cu depozitul chiriașului dacă proprietarul intră în faliment și un administrator al insolvenței preia chiria?
Chiar dacă proprietarul dă faliment, chiriașul își păstrează dreptul la rambursarea depozitului. Depozitul nu poate fi compensat cu patrimoniul falimentului, acesta trebuie păstrat separat de acesta. În cazul în care chiriașul se mută din apartament, are dreptul la rambursarea depozitului împotriva administratorului insolvenței sau a destinatarului.
Chiriașul poate compensa depozitul cu chiria la sfârșitul perioadei de închiriere?
Nu, din păcate nu este permisă compensarea depozitului cu renta lunară rămasă. Mulți chiriași cred că nu trebuie să mai plătească chirie în ultimele două sau trei luni ale perioadei de închiriere, deoarece proprietarul are deja depozitul și, în acest fel, a „șters” depozitul. Acest lucru nu este permis, deoarece depozitul este destinat exclusiv asigurării securității proprietarului în cazul în care chiriașul nu poate efectua o plată sau provoacă daune care pot fi supuse costurilor. Prin urmare, chiria trebuie plătită în mod regulat de către chiriaș până la sfârșitul perioadei de închiriere convenite. Altceva se aplică numai dacă proprietarul este de acord să fie compensat. Acest lucru trebuie negociat separat cu proprietarul.
Dacă nu există un astfel de acord între chiriaș și proprietar, proprietarul poate acționa în judecată pentru plata restantei chiriei lunare în instanță. Aceasta înseamnă că, în acest caz, proprietarul nu este obligat să ramburseze depozitul și are, de asemenea, dreptul de a pretinde chiria lipsă în instanță. Chiriașul trebuie apoi să plătească cheltuielile de judecată și avocat. Prin urmare, chiriașul este sfătuit să nu rețină chiria din ultima lună.
Când expiră dreptul la rambursarea depozitului?
Dreptul la rambursarea depozitului către chiriaș este supus termenului general de prescripție de trei ani. Această perioadă începe în ianuarie a anului următor după ce a apărut cererea de rambursare. Prin urmare, chiriașul trebuie să depună toate eforturile pentru a rambursa depozitul în termenul de prescripție, deoarece altfel nu mai are dreptul la rambursare.
Ce poate face exact un chiriaș dacă proprietarul refuză în mod constant să ramburseze depozitul?
Un număr mare de litigii în temeiul legislației privind chiriași implică rambursarea depozitului sau reținerea nejustificată a depozitului de către proprietar. Cu toate acestea, chiriașul a făcut tot ce a avut de făcut în ceea ce privește mutarea din apartament (reparații cosmetice, plata facturii costului final de funcționare etc.) și au trecut deja câteva luni în care proprietarul a avut suficient timp pentru a verifica starea apartamentului și, eventual, orice Pentru a verifica și a solicita plăți restante, chiriașul are dreptul la rambursarea depozitului.
Dacă nu se întâmplă nimic, chiriașul trebuie însă să solicite proprietarului în scris prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire să ramburseze depozitul. În acest scop, chiriașul acordă proprietarului o perioadă de două săptămâni de la primirea corespondenței recomandate. După primirea scrisorii recomandate, proprietarul este fie obligat să explice chiriașului exact de ce nu a fost încă rambursat depozitul. Sau îi rambursează chiriașului depozitul în termen.