Drepturi speciale de utilizare pentru condominii »Immobilienrecht Essen
1. Conținut
Dreptul special de utilizare conferă proprietarului apartamentului dreptul de utilizare exclusivă a unei zone sau a unei părți a unei clădiri și îi exclude pe ceilalți proprietari de apartamente de la orice utilizare posibilă.
Drepturile speciale de utilizare sunt de o importanță deosebită în dreptul condominiului, deoarece nu toate zonele și părțile clădirilor pot fi atribuite unui proprietar de apartamente ca proprietate separată.
Cele mai frecvente cazuri sunt drepturile speciale de utilizare a locurilor de parcare a vehiculelor, teraselor de grădină și zonelor de grădină.
Drepturile speciale de utilizare pot fi stabilite și în zonele care ar putea fi deținute de persoane fizice, cum ar fi spațiile de depozitare încuiate sau subsol, balcoane, logii sau terase pe acoperiș.
Uneori, drepturile speciale de utilizare sunt, de asemenea, acordate pentru construcția de case semidecomandate dacă nu se poate stabili o proprietate separată pentru acestea.
Drepturile speciale de utilizare sunt întotdeauna asociate cu un apartament asociat sau proprietate parțială. Zona sau părțile din clădire care fac obiectul unui drept special de utilizare rămân deținute în comun.
2. Justificare
Drepturile speciale de utilizare pot fi justificate pe baza declarației de divizare și atribuite în mod specific unui proprietar de apartament.
Se întâmplă adesea ca proprietarul care împarte, cum ar fi un dezvoltator imobiliar, să își rezerve dreptul de a atribui ulterior drepturi speciale de utilizare, cum ar fi locurile de parcare, cumpărătorilor în declarația de divizare.
În cele din urmă, drepturile speciale de utilizare pot fi, de asemenea, stabilite retrospectiv, prin acordul tuturor proprietarilor de apartamente.
Beneficiarii reali trebuie să fie de acord, adică, mai presus de toate, creditorii ipotecare și taxa pe teren, beneficiarii și beneficiarii dintr-o notificare de prioritate. Atunci când se stabilește un drept special de utilizare, nu este necesar consimțământul persoanei îndreptățite în rem dacă acordul conectează simultan condominiul care este grevat în favoarea sa cu un drept special de utilizare, mai ales dacă sunt stabilite drepturi speciale de utilizare pentru toate unitățile.
Nu este posibil să se justifice drepturile speciale de utilizare prin vot majoritar.
De asemenea, drepturile speciale de utilizare nu pot apărea din anii de utilizare a unor părți din grădina comună de către proprietarii individuali de apartamente.
Dreptul special de utilizare se înscrie de obicei în registrul funciar.
Dacă nu este înscris în cartea funciară, un acord corespunzător este doar obligatoriu din punct de vedere juridic. Aceasta înseamnă că persoana îndreptățită dobândește dreptul la utilizare specială doar față de proprietarii care au încheiat acordul, dar nu față de succesorii lor legali speciali, cum ar fi cumpărătorii proprietății rezidențiale.
3. Transfer
Drepturile speciale de utilizare pot fi transferate fără consimțământul celorlalți proprietari de apartamente, dar numai unui singur coproprietar.
Drepturile speciale de utilizare înscrise în cartea funciară sunt transferate prin acord și înscriere în cartea funciară, deci este necesară participarea unui notar.
Drepturile speciale de utilizare care nu sunt înscrise în cartea funciară pot fi transferate prin cesiune; acest lucru este posibil și fără o formă.
Persoanele cu drepturi reale, în special debitorii de terenuri care au drepturi asupra apartamentului afectat sau asupra proprietății parțiale, trebuie să fie de acord cu transferul.
4. Modificări
Persoana care are dreptul la o utilizare specială trebuie să își folosească dreptul special de utilizare în așa fel încât drepturile altor proprietari de apartamente să nu fie afectate dincolo de limitele inevitabile. Prin urmare, utilizarea trebuie să fie rezonabilă pentru ceilalți proprietari de apartamente și să se încadreze în obiectivele legate de conținut, de ex. deține o terasă, o grădină sau un loc de parcare.
În cazul zonelor de grădină, este permisă numai utilizarea horticolă normală sau utilizarea recreativă.
Sunt permise echipamente de joacă pentru copii, rame oscilante, incinte mai mici pentru iepuri sau îngrijirea horticolă obișnuită prin tăierea sau plantarea și îndepărtarea plantelor care nu modelează imaginea de ansamblu.
Nu sunt permise reproiectări radicale, cum ar fi îndepărtarea gardurilor vii sau a copacilor care modelează imaginea de ansamblu sau sunt necesare pentru protecția vieții private.
Modificările structurale în zona unui drept special de utilizare necesită, ca altfel, o rezoluție majoritară, la care fiecare proprietar de apartament trebuie să fie de acord, ale cărui drepturi sunt afectate de măsură dincolo de ceea ce este inevitabil într-o coexistență ordonată.
Motivul pentru aceasta este că zona supusă unui drept special de utilizare continuă să aparțină comunității.
Acest lucru se aplică, de exemplu, pentru lărgirea unei terase, construcția de garaje, pereți, garaje, case de grădină, magazii pentru scule, instalarea de copertine, construcția unei piscine sau delimitarea structurală a unui loc de parcare cu stâlpi pe o zonă specială.
Fiecare plantare inițială de grădină cu flori, tufișuri și copaci nu este o schimbare structurală, ci este justificată de dreptul special de utilizare, cu condiția respectării distanțelor limită necesare.
5. Întreținere și reparații
În principiu, proprietarii de apartamente rămân obligați să întrețină și să repare zona cu destinație specială la costuri comune.
Asociația de proprietari suportă, în general, costurile pentru întreținerea și repararea zonelor de utilizare specială. Motivul pentru aceasta este că zona de utilizare specială aparține proprietății comunității.
Parțial, există reguli diferite în ordinea comunității.
6. Reclamații în caz de încălcare a drepturilor speciale de utilizare
Persoana îndreptățită poate revendica cereri de omisiune sau eliminare din cauza perturbării dreptului său special de utilizare.
De exemplu, el poate cere ca un coproprietar care folosește în mod greșit zona cu destinație specială să o predea exclusiv dreptului de proprietate.
Pentru aceasta nu este necesară o rezoluție majoritară a ședinței de proprietari.